{"id":63233,"date":"2022-04-05T10:00:00","date_gmt":"2022-04-05T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.deepki.com\/?p=63233"},"modified":"2023-11-29T17:51:16","modified_gmt":"2023-11-29T16:51:16","slug":"prima-verde-al-brown-discounting","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.deepki.com\/es\/blog\/prima-verde-al-brown-discounting\/","title":{"rendered":"De la Prima verde al \u2018\u2019Brown Discounting\u2019\u2019: el efecto de la evoluci\u00f3n de criterios ESG en el valor de los activos"},"content":{"rendered":"\n

La \u201cecologizaci\u00f3n\u201d de un edificio ha sido durante muchos a\u00f1os un elemento eficaz para mejorar la reputaci\u00f3n, pero ahora se est\u00e1 convirtiendo en un imperativo que obliga a los inversores inmobiliarios a emprender un camino hacia cero emisiones de carbono, si quieren evitar un \u201cBrown Discounting\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, los stakeholders de todos los sectores de la econom\u00eda est\u00e1n prestando una especial atenci\u00f3n al desarrollo sostenible de sus negocios. Esto es especialmente cierto en el sector inmobiliario, que representa el 39% de las emisiones de CO\u2082 relacionadas con la energ\u00eda a nivel mundial. Gracias a un mayor inter\u00e9s en los criterios Medioambientales, Sociales y de Gobernanza (ESG, por sus siglas en ingl\u00e9s), tanto para los arrendatarios como para los arrendadores, \u201cno hacer nada\u201d significa que el valor de su activo se ver\u00e1 probablemente afectado por los cambios de expectativas del mercado y por la normativa relacionada con la sostenibilidad.<\/p>\n\n\n\n

Lograr la neutralidad de carbono en toda Europa hacia 2050<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Durante la COP21, 195 pa\u00edses firmaron el Acuerdo de Par\u00eds para limitar el calentamiento global a menos de 2 \u00b0C, id\u00f3neamente 1,5 \u00b0C, con respecto a los niveles preindustriales. En lo que respecta al sector inmobiliario en Europa, todos los edificios (nuevos y construidos) deber\u00e1n ser neutrales en carbono durante todo su ciclo de vida hacia 2050. Seg\u00fan el Acuerdo de Par\u00eds, el papel que desempe\u00f1a el sector financiero en respaldar la transici\u00f3n hacia una econom\u00eda con bajas emisiones de carbono es crucial. <\/p>\n\n\n\n

A su vez y como reflejo del compromiso de la Uni\u00f3n Europea con la causa, el Reglamento de Divulgaci\u00f3n Financiera Sostenible (SFDR) y el Reglamento de Taxonom\u00eda de la UE (EUT) act\u00faan como piedras angulares de la estrategia financiera sostenible de la UE: objetivo es ayudar a los actores econ\u00f3micos europeos a alcanzar cero emisiones netas en 2050. <\/p>\n\n\n\n

Los reglamentos, en sinton\u00eda con la legislaci\u00f3n europea vigente, tambi\u00e9n se transponen al \u00e1mbito nacional, como ocurre con las leyes de Energ\u00eda-Clima existentes en Francia. El endurecimiento de la normativa ha contribuido a que se reduzca el inter\u00e9s por los activos improductivos, lo que aumenta el riesgo de tener activos en desuso.<\/strong> El concepto de \u00abactivos en desuso\u00bb, en el contexto de los bienes inmuebles, se refiere a propiedades que no cumplir\u00e1n las normas de eficiencia energ\u00e9tica futuras ni las expectativas del mercado en el marco de la transici\u00f3n hacia cero emisiones netas y, por tanto, podr\u00edan verse expuestas al riesgo de obsolescencia econ\u00f3mica anticipada. Por otro lado, el 80% de los edificios que se usar\u00e1n en 2050 ya se han construido en la actualidad. <\/p>\n\n\n\n

Es por eso que descarbonizar el sector inmobiliario significa mejorar el rendimiento de los activos existentes.<\/p>\n\n\n\n

Leer el art\u00edculo: \u00bfC\u00f3mo alinearse con la taxonom\u00eda?<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Crecimiento del mercado \u00abPrima verde\u00bb <\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Como consecuencia del inter\u00e9s que desde hace a\u00f1os viene prestando el sector inmobiliario a la \u201cprima verde\u201d<\/strong>, se observan las primeras manifestaciones de las iniciativas de descarbonizaci\u00f3n adoptadas en el mercado inmobiliario. <\/p>\n\n\n\n

Los edificios verdes son inmuebles que alcanzan o superan los requisitos de sostenibilidad, por ejemplo, propiedades construidas conforme a altos est\u00e1ndares energ\u00e9ticos. Estos inmuebles estaban sujetos a una renta o prima de precio de mercado fija en algunas zonas. De hecho, seg\u00fan un estudio publicado en la International Journal of Sustainable Built Environment (Revista internacional de medio ambiente de construcci\u00f3n sostenible)<\/em><\/a> en 2017, los edificios etiquetados en verde implican grandes costos de capital, pero logran una rentabilidad financiera m\u00e1s alta que los edificios convencionales, tanto en el precio del alquiler como de venta. El estudio revel\u00f3 que la certificaci\u00f3n BREEAM arrojaba primas del 22,1% y 14,7% sobre precios de alquiler y de venta, respectivamente, en comparaci\u00f3n con edificios no certificados en el mismo barrio del Reino Unido.<\/p>\n\n\n\n

En el caso de edificios certificados con LEED, se registraron primas del 7,8% sobre precios de alquiler y del 9% sobre precios de venta. Los sistemas y etiquetas de certificaci\u00f3n ofrecen la forma m\u00e1s f\u00e1cil de evaluar el desempe\u00f1o ambiental en este contexto. Las certificaciones extra\u00eddas de un plan de rendimiento energ\u00e9tico prestigioso, como BREEAM, LEED u otras etiquetas voluntarias, proporcionan datos y evidencia al mercado, lo que permite que las operaciones se ajusten a una descripci\u00f3n m\u00e1s precisa del desempe\u00f1o en materia de sostenibilidad. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los edificios certificados impulsan la creaci\u00f3n de valor<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Otros estudios confirman los efectos positivos de las certificaciones y etiquetas verdes en el valor de los edificios y propiedades.<\/strong> CBRE (Servicios inmobiliarios Comerciales), l\u00edder mundial en servicios e inversiones inmobiliarias comerciales, lanz\u00f3 un nuevo estudio en 2021 que aborda la relaci\u00f3n entre las certificaciones de sostenibilidad y los precios de alquiler. El estudio destaca c\u00f3mo las certificaciones de oficinas de sostenibilidad afectan a la creaci\u00f3n de valor. El an\u00e1lisis se realiz\u00f3 en viviendas de 15 ciudades repartidas en 12 pa\u00edses europeos y se bas\u00f3 en el efecto de 5 certificaciones (BREEAM, LEED, DGNB, HQE, WELL). <\/p>\n\n\n\n

Figura 1: Alquiler certificado (prima) comparado con alquiler no certificado (2016 – 1S 2021)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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\"\"<\/figure>\n\n\n\n

En todas las ciudades analizadas, este gr\u00e1fico muestra que los edificios certificados tienen una prima media de alquiler de entre el 13% y el 29% durante cinco a\u00f1os, en funci\u00f3n del mercado, y un precio de alquiler un 21% m\u00e1s alto que la media del mercado. Esto revela que los edificios certificados alcanzan un precio de alquiler m\u00e1s alto en comparaci\u00f3n con inmuebles similares no certificados. Tambi\u00e9n indica que los inmuebles con un rendimiento de sostenibilidad relativamente flojo tienen un riesgo considerable de recibir un \u201cBrown Discounting\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Un rendimiento energ\u00e9tico deficiente en edificios podr\u00eda comprometer el valor de su inversi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El efecto de los edificios verdes sobre el resto del parque inmobiliario actual, que en su mayor\u00eda no es sostenible ni eficiente en t\u00e9rminos energ\u00e9ticos, es evidente. Los llamados \u201cedificios marrones\u201d<\/strong>, es decir, edificios con bajas calificaciones energ\u00e9ticas, perdieron valor en relaci\u00f3n con la media. Hoy en d\u00eda, estos tipos de inmuebles son mucho m\u00e1s comunes que los edificios verdes. Alrededor del 75% del parque inmobiliario de la UE no es energ\u00e9ticamente eficiente. Los edificios m\u00e1s antiguos u obsoletos que muestran claramente signos de desuso o mantenimiento aplazado entra\u00f1ar\u00e1n un riesgo econ\u00f3mico real para los inversores del sector y podr\u00edan exigir un desembolso de capital adicional para realizar reformas.<\/p>\n\n\n\n

A largo plazo, los inmuebles con malas calificaciones energ\u00e9ticas se enfrentar\u00e1n a mayores costes de explotaci\u00f3n, seguros y mantenimiento. Estos inmuebles representan activos depreciativos, mientras que los recientemente construidos o reformados que cumplen o superan los requisitos representan un activo apreciativo. M\u00e1s importante a\u00fan: los edificios con desempe\u00f1o deficiente y que no satisfacen las expectativas del mercado en el futuro podr\u00edan enfrentarse a una demanda escasa, tasas de desocupaci\u00f3n m\u00e1s altas, un menor crecimiento de alquileres y una ca\u00edda de precios del alquiler, lo que producir\u00eda una obsolescencia econ\u00f3mica acelerada y, consecuentemente, su transformaci\u00f3n en \u201cactivos en desuso\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Leer el art\u00edculo: 6 razones para convencer a su jefe de que se dote de un programa de rendimiento energ\u00e9tico.<\/a><\/p>\n\n\n\n

\u00bfEn qu\u00e9 situaci\u00f3n se encuentra el mercado?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ya estamos presenciando el cambio. En la actualidad, el \u201cBrown Discounting\u201d se est\u00e1 volviendo cada vez m\u00e1s visible en los mercados europeos. Por consiguiente, la prima verde se est\u00e1 convirtiendo r\u00e1pidamente en un tema menos relevante. Los actuales propietarios de inmuebles marrones se enfrentan a dos problemas: un precio de alquiler m\u00e1s bajo mientras todav\u00eda se est\u00e1n gestionando y, con el tiempo, la p\u00e9rdida de su valor de venta en el mercado, factores que deterioran la cartera general<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Figura 2: Prima verde frente a \u2018\u2019Brown Discounting\u2019\u2019 Fuente: <\/strong>Runde y Thoyre (2010)<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

El mercado inmobiliario verde se est\u00e1 expandiendo. El hecho de que la demanda de edificios verdes sea superior a la demanda de inmuebles marrones supone que los arrendatarios prefieren el espacio verde, un factor suficiente para que opten entre verde y marr\u00f3n. Seg\u00fan el gr\u00e1fico, se trata de un concepto establecido hace tiempo que est\u00e1 dando frutos gradualmente: la prima verde es la nueva normalidad y los edificios marrones se est\u00e1n quedando en el camino.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Desde la Prima verde al \u2018\u2019Brown Discounting\u2019\u2019<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Hasta ahora, la atenci\u00f3n se ha centrado en etiquetas y certificaciones para edificios individuales, que se est\u00e1n volviendo m\u00e1s c\u00e9lebres con el tiempo. En la actualidad, la implantaci\u00f3n de nuevas normas europeas y nacionales proporciona directrices que deber\u00e1 seguir todo el mercado. Las normas ya no ser\u00e1n voluntarias sino reglamentarias. Los operadores inmobiliarios se enfrentan a normativas cada vez m\u00e1s estrictas. Por ejemplo, el reglamento SFDR<\/strong> exige que los inversores inmobiliarios europeos proporcionen una mayor transparencia en sus carteras, lo que induce cambios en las expectativas sobre eficiencia energ\u00e9tica. Algunas caracter\u00edsticas (triple acristalamiento, sistemas de refrigeraci\u00f3n eficientes, etc.), que mejoran la eficiencia energ\u00e9tica, comienzan a considerarse una norma. Los edificios que no alcancen estas nuevas expectativas sufrir\u00e1n una depreciaci\u00f3n de su valor que podr\u00eda dar lugar a un \u2018\u2019Brown Discounting\u2019\u2019. Por lo tanto, el alto rendimiento energ\u00e9tico se est\u00e1 considerando ahora como la nueva \u201cnormalidad\u201d; de ah\u00ed que estemos viendo una fuerte correlaci\u00f3n entre una mayor valoraci\u00f3n y un mejor desempe\u00f1o. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Leer el art\u00edculo: \u00ab Puntuaci\u00f3n EGS: descubra el valor extra-financiero de sus activos gracias al open data \u00bb<\/a><\/p>\n\n\n\n

Un n\u00famero creciente de pa\u00edses est\u00e1 comenzando a realizar los cambios oportunos para lograr cero emisiones netas en las pr\u00f3ximas d\u00e9cadas. Los propietarios de edificios tambi\u00e9n se enfrentar\u00e1n a una presi\u00f3n creciente para ser m\u00e1s transparentes e implementar cambios en aras de lograr estos objetivos. Las carteras que incluyan activos intensivos en emisiones de carbono corren el riesgo de perder valor<\/strong>. Esta amenaza se debe, por un lado, a reglamentaciones cada vez m\u00e1s estrictas y, por otro, a la presi\u00f3n que ejercen las instituciones financieras, las partes interesadas y los ocupantes. Hasta la fecha, se han realizado pocos intentos y estudios para cuantificar los efectos que podr\u00eda tener el \u2018\u2019Brown Discounting\u2019\u2019<\/strong>, pero esta tendencia no puede sino acelerarse y los gestores de activos que no la aborden corren el riesgo de encontrarse con activos en desuso, lo que mermar\u00eda el valor general de su cartera y generar\u00eda dificultades para cumplir las normativas venideras, como la SFDR<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/a><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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