{"id":63017,"date":"2022-01-13T10:01:58","date_gmt":"2022-01-13T10:01:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.deepki.com\/?p=63017"},"modified":"2023-10-03T10:53:32","modified_gmt":"2023-10-03T08:53:32","slug":"green-premium-brown-discounting","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.deepki.com\/fr\/blog\/green-premium-brown-discounting\/","title":{"rendered":"Du Green Premium au Brown Discounting : l’impact des performances ESG sur la valeur des actifs."},"content":{"rendered":"\n

Pendant de nombreuses ann\u00e9es, l’\u00e9cologisation d’un b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 un moyen privil\u00e9gi\u00e9 pour am\u00e9liorer sa r\u00e9putation. Aujourd’hui, c’est devenu un imp\u00e9ratif<\/strong>. Les investisseurs immobiliers doivent s’engager sur la voie du z\u00e9ro carbone s’ils ne veulent pas subir une d\u00e9cote brune (\u00ab brown discounting \u00bb).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Les parties prenantes de tous les secteurs de l’\u00e9conomie prennent de plus en plus en compte le d\u00e9veloppement durable<\/strong> dans leurs activit\u00e9s. C\u2019est particuli\u00e8rement le cas pour le secteur immobilier qui repr\u00e9sente 39 % des \u00e9missions mondiales de CO2 li\u00e9es \u00e0 l’\u00e9nergie. Une attention croissante est donc port\u00e9e aux crit\u00e8res Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Ces crit\u00e8res doivent \u00eatre pris en compte par les locataires et les propri\u00e9taires s\u2019ils ne veulent pas que la valeur de leurs actifs<\/strong> soit affect\u00e9e par l’\u00e9volution des attentes du march\u00e9 et des r\u00e9glementations li\u00e9es \u00e0 la durabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

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Un objectif de neutralit\u00e9 carbone d\u2019ici \u00e0 2050 en Europe<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Lors de la COP21, 195 pays ont sign\u00e9 l’Accord de Paris. Son objectif est de limiter le r\u00e9chauffement climatique \u00e0 un niveau bien inf\u00e9rieur \u00e0 2\u00b0C, id\u00e9alement 1,5\u00b0C, par rapport aux niveaux pr\u00e9industriels. Selon l’Accord de Paris, le r\u00f4le du secteur financier est crucial dans le financement de la transition vers une \u00e9conomie \u00e0 faible \u00e9mission. Pour le secteur de l’immobilier en Europe, l’objectif fix\u00e9 pour 2050 est que tous les b\u00e2timents – nouveaux et existants<\/strong> – atteignent un bilan \u00e9nerg\u00e9tique neutre tout au long de leur cycle de vie. <\/p>\n\n\n\n

Plusieurs r\u00e8glements refl\u00e8tent l’engagement de l’Union europ\u00e9enne et visent \u00e0 aider les acteurs \u00e9conomiques \u00e0 atteindre l’objectif net zero carbone d’ici 2050. Le r\u00e8glement \u00ab Sustainable Finance Disclosure Regulation \u00bb (SFDR)<\/strong> et celui sur la Taxonomie constituent les pierres angulaires de la strat\u00e9gie de l’UE en mati\u00e8re de finance durable. Au niveau national, des r\u00e9glementations conformes au droit europ\u00e9en existant sont \u00e9galement mises en \u0153uvre, comme c’est le cas de la loi \u00c9nergie-Climat en France. Le renforcement de cette r\u00e9glementation est l\u2019une des causes qui contribuent \u00e0 la baisse d’int\u00e9r\u00eat pour les actifs non performants sur le march\u00e9, et qui provoquent le risque de stranded assets<\/em>. <\/p>\n\n\n\n

Les stranded assets<\/em> dans l’immobilier sont des propri\u00e9t\u00e9s qui ne r\u00e9pondront pas aux futures standards d’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et aux attentes du march\u00e9 dans le cadre du passage au net z\u00e9ro. Elles pourraient donc \u00eatre expos\u00e9es \u00e0 un risque d’obsolescence \u00e9conomique pr\u00e9coce. En outre, 80 % des b\u00e2timents qui seront utilis\u00e9s en 2050 sont d\u00e9j\u00e0 construits. Par cons\u00e9quent, d\u00e9carboner le secteur immobilier <\/strong>signifie am\u00e9liorer la performance des actifs d\u00e9j\u00e0 existants.<\/p>\n\n\n\n

Revoir \u00ab <\/em>Comment s\u2019aligner avec la taxonomie<\/em><\/a>\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

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La croissance du march\u00e9 du Green Premium<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Pendant des ann\u00e9es, le secteur de l’immobilier s\u2019est concentr\u00e9 sur le \u00ab premium vert \u00bb et les premiers signes de l’impact des efforts de d\u00e9carbonation sur le march\u00e9 ont \u00e9t\u00e9 observ\u00e9s. Les b\u00e2timents verts sont des propri\u00e9t\u00e9s qui atteignent ou d\u00e9passent les exigences d\u2019\u00e9co-responsabilit\u00e9. Ce sont par exemple des b\u00e2timents construits selon des normes de haute performance \u00e9nerg\u00e9tique. Sur certains march\u00e9s, ces propri\u00e9t\u00e9s connaissent un prix de location ou de march\u00e9 sup\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Une \u00e9tude de 2017 publi\u00e9e dans l’International Journal of Sustainable Built Environment <\/em>indique que <\/em>les b\u00e2timents labellis\u00e9s verts, bien qu\u2019ils impliquent des co\u00fbts d’investissement, obtiennent un rendement financier plus \u00e9lev\u00e9, tant au niveau du loyer que du prix de vente, que les b\u00e2timents traditionnels similaires. L’\u00e9tude r\u00e9v\u00e8le que la certification BREEAM a entra\u00een\u00e9 des primes de 22,1 % et 14,7 %<\/strong>, en termes, respectivement, de loyer et de prix de vente, par rapport aux b\u00e2timents non certifi\u00e9s dans le m\u00eame quartier au Royaume-Uni. <\/p>\n\n\n\n

Quant aux b\u00e2timents certifi\u00e9s LEED, ils ont des prix de location et des prix de vente, de respectivement 7,8% et 9%, au-dessus des prix du march\u00e9<\/strong>. Dans ce contexte, les syst\u00e8mes de certification et les labels sont le moyen le plus simple d’\u00e9valuer les performances environnementales. Gr\u00e2ce \u00e0 un syst\u00e8me de performance \u00e9nerg\u00e9tique connu, tel que BREEAM<\/strong>, LEED<\/strong> ou d’autres labels volontaires, ces certifications fournissent des donn\u00e9es et des informations probantes au march\u00e9. Elles permettent de mener des transactions avec plus de pr\u00e9cision sur les performances en mati\u00e8re de durabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Revoir \u00ab <\/em>Labels & certifications pour les b\u00e2timents tertiaires<\/em><\/a> \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Les certifications de b\u00e2timents comme moteur de cr\u00e9ation de valeur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Plusieurs \u00e9tudes attestent d\u2019effets positifs des certifications et labels verts sur la valeur des b\u00e2timents et des propri\u00e9t\u00e9s. En 2021, CBRE (Commercial Real Estate Services), leader mondial des services et investissements en immobilier commercial, a publi\u00e9 une \u00e9tude sur la relation entre les certifications environnementales d\u00e9di\u00e9es aux b\u00e2timents et les loyers obtenus selon la certification. Men\u00e9e sur des logements de 15 villes \u00e0 travers 12 pays europ\u00e9ens et bas\u00e9e sur 5 certifications (BREEAM, LEED, DGNB, HQE, WELL)<\/strong>, l\u2019\u00e9tude met en \u00e9vidence l’impact des certifications environnementales des bureaux sur la cr\u00e9ation de valeur.<\/p>\n\n\n\n

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CBRE a constat\u00e9 une prime de loyer moyenne de 21% pour les immeubles de bureaux certifi\u00e9s, par rapport aux actifs non certifi\u00e9s, sur une p\u00e9riode de cinq ans. Selon le march\u00e9, la prime se situe entre 13% et 29%<\/strong>. Les b\u00e2timents certifi\u00e9s ont des loyers plus \u00e9lev\u00e9s que les propri\u00e9t\u00e9s comparables non certifi\u00e9es. Par cons\u00e9quent, il y a un risque consid\u00e9rable de d\u00e9cote brune (\u00ab brown discount \u00bb<\/em>)<\/strong> pour les propri\u00e9t\u00e9s pr\u00e9sentant des performances environnementales plus faibles.<\/p>\n\n\n\n

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La mauvaise performance \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents peut compromettre la valeur de votre investissement<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L’impact des b\u00e2timents verts sur la grande majorit\u00e9 du parc immobilier existant, qui n’est ni durable ni \u00e9coresponsable, est d\u00e9sormais \u00e9tudi\u00e9. Face aux b\u00e9n\u00e9fices des b\u00e2timents verts se dresse la menace des b\u00e2timents dits \u00ab bruns \u00bb. Ces b\u00e2timents sont des actifs qui pr\u00e9sentent de mauvaises performances \u00e9nerg\u00e9tiques et qui ont perdu de leur valeur par rapport \u00e0 la moyenne du march\u00e9. Ces propri\u00e9t\u00e9s sont des actifs d\u00e9pr\u00e9ciables, alors que les propri\u00e9t\u00e9s nouvellement construites ou r\u00e9nov\u00e9es, qui satisfont ou d\u00e9passent les exigences du march\u00e9, sont des actifs appr\u00e9ciables. <\/p>\n\n\n\n

Environ 75 % du parc immobilier de l’Union europ\u00e9enne est inefficace sur le plan \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong>. Les b\u00e2timents anciens ou obsol\u00e8tes, qui pr\u00e9sentent des signes \u00e9vidents de maintenance diff\u00e9r\u00e9e, sont un v\u00e9ritable risque \u00e9conomique pour les investisseurs du secteur. Ils n\u00e9cessitent des d\u00e9penses d\u2019investissement suppl\u00e9mentaires pour \u00eatre am\u00e9lior\u00e9es. A long terme, ces b\u00e2timents devront faire face \u00e0 des co\u00fbts d’exploitation, d’assurance et d’entretien plus \u00e9lev\u00e9s. Enfin, ils pourraient surtout \u00eatre confront\u00e9s \u00e0 une faible demande, \u00e0 des taux d’inoccupation plus \u00e9lev\u00e9s et \u00e0 une baisse des loyers, ce qui entra\u00eenerait une obsolescence \u00e9conomique plus rapide et ferait d’eux des stranded assets<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

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O\u00f9 en est le march\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aujourd\u2019hui, le brown discounting<\/em> est de plus en plus perceptible sur les march\u00e9s europ\u00e9ens tandis que la green premium <\/em>devient rapidement un sujet beaucoup moins pr\u00e9sent. Les propri\u00e9taires de biens immobiliers bruns sont confront\u00e9s \u00e0 deux probl\u00e8mes : la r\u00e9duction du loyer pendant qu’ils sont encore sous gestion et, \u00e0 terme, la perte de leur valeur de vente sur le march\u00e9, nuisible \u00e0 l’ensemble de leur portefeuille<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Le march\u00e9 du Green Premium<\/em> est en expansion. En effet, la demande de b\u00e2timents verts est sup\u00e9rieure \u00e0 la demande de leurs homologues non-verts. Le nombre des espaces verts est suffisant pour les locataires qui ont alors la possibilit\u00e9 de choisir entre les b\u00e2timents certifi\u00e9s \u00e9cologiques et les b\u00e2timents bruns. D’apr\u00e8s le graphique, c’est un concept \u00e9tabli de longue date qui se concr\u00e9tise peu \u00e0 peu : le premium vert est la nouvelle norme, et les immeubles bruns deviennent progressivement les exceptions.<\/p>\n\n\n\n

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Du Green Premium au Brown Discounting<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, les labels et les certifications au niveau du b\u00e2timent ont \u00e9t\u00e9 au centre de l\u2019attention et cette notori\u00e9t\u00e9 continue de cro\u00eetre. Toutefois, aujourd’hui, les nouvelles normes europ\u00e9ennes et nationales impos\u00e9es fournissent les futurs indicateurs qui seront suivis par l’ensemble du march\u00e9. Les normes ne seront plus faites volontairement mais requises par la r\u00e9glementation. En effet, les acteurs du secteur immobilier sont confront\u00e9s \u00e0 une r\u00e9glementation de plus en plus stricte<\/strong>. Par exemple, le r\u00e8glement SFDR impose aux investisseurs immobiliers domicili\u00e9s en Europe une plus grande transparence de leurs portefeuilles<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, les attentes concernant l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents sont en pleine \u00e9volution. Certaines caract\u00e9ristiques qui am\u00e9liorent leur performance \u00e9nerg\u00e9tique, comme le triple vitrage ou les syst\u00e8mes de refroidissement haute performance, sont de plus en plus consid\u00e9r\u00e9es comme une norme. Les b\u00e2timents qui ne respectent pas ces nouvelles exigences verront leur valeur r\u00e9duite, ce qui peut entra\u00eener une d\u00e9cote brune. Par cons\u00e9quent, la haute performance \u00e9nerg\u00e9tique est r\u00e9cemment devenue un nouveau standard environnemental. Ainsi, il y a corr\u00e9lation entre des valeurs de loyer et de vente sup\u00e9rieures au march\u00e9 et une meilleure performance environnementale.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Prise de conscience et pression croissante<\/h3>\n\n\n\n

De plus en plus de pays commencent \u00e0 prendre conscience des changements \u00e0 op\u00e9rer pour atteindre l’objectif de la neutralit\u00e9 carbone des b\u00e2timents au cours des prochaines d\u00e9cennies. Les propri\u00e9taires, eux, seront soumis \u00e0 une pression croissante afin qu\u2019ils fassent preuve de plus de transparence et pour modifier leurs comportements pour atteindre ces objectifs. En effet, les portefeuilles comprenant des actifs \u00e0 fortes \u00e9missions de carbone risquent de perdre de leur valeur. Cette menace est due, d’une part, \u00e0 la r\u00e9glementation environnementale de plus en plus stricte<\/strong>, d’autre part, \u00e0 la pression exerc\u00e9e par les institutions financi\u00e8res, les parties prenantes et les occupants<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent, il y a eu peu de tentatives et d’\u00e9tudes pour quantifier l’ampleur de l’impact de la d\u00e9cote brune. Mais cette tendance va s’amplifier. Les gestionnaires d’actifs qui ne s’y engagent pas v\u00e9ritablement risquent de se retrouver avec des actifs non utilis\u00e9s, de nuire \u00e0 la valeur globale de leur portefeuille et, enfin, de se heurter aux r\u00e9glementations \u00e0 venir telles que la SFDR.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Une des forces motrices du changement pour atteindre l\u2019objectif net zero d\u2019ici 2050 sera fera par le biais de lois et de r\u00e9glementations visant \u00e0 r\u00e9duire les \u00e9missions. Pour en savoir plus sur la r\u00e9glementation SFDR, d\u00e9couvrez notre webinaire d\u00e9di\u00e9 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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\"\"<\/a><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pendant de nombreuses ann\u00e9es, l’\u00e9cologisation d’un b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 un moyen privil\u00e9gi\u00e9 pour am\u00e9liorer sa r\u00e9putation. Aujourd’hui, c’est devenu un imp\u00e9ratif. Les investisseurs immobiliers doivent s’engager sur la voie du z\u00e9ro carbone s’ils ne veulent pas subir une d\u00e9cote brune (\u00ab brown discounting \u00bb). 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