Ecosystème de l’immobilier : comprendre le rôle des différents acteurs

Bertrand Mouchel
Date02 décembre 2021

Depuis le début des années 2000, nous assistons à une financiarisation du monde de l’immobilier d’entreprise. L’intégration de la sphère immobilière dans le monde de la finance s’est notamment traduite par la professionnalisation des process et ainsi la définition de nouveaux métiers. Cette chaîne de valeur fait entrer en jeu de nombreux acteurs, dont l’échange et le partage d’informations représentent un enjeu à forte valeur ajoutée. Quel est le rôle des différents acteurs de ce secteur ? Quels sont leurs enjeux et les données qu’ils ont à partager ? Nous vous aidons à y voir plus clair dans cet article.

L’investisseur immobilier

L’investisseur constitue le premier maillon de cette chaîne d’acteurs. Par le jeu de différentes structures, l’immobilier français bénéficie d’investissements de différentes structures :

  • les investisseurs institutionnels, comme les sociétés d’assurance ou bancaires, sont encouragés par le législateur à investir une partie de leur réserve obligatoire,
  • les fonds d’investissement acquièrent des immeubles au titre des fonds dont ils disposent,
  • les investisseurs sur les marchés boursiers deviennent actionnaires de sociétés dites « foncières ».

Objectif

L’investisseur est le propriétaire du bâtiment. Il va ensuite déléguer la gestion de son actif à un Asset Manager afin d’optimiser son rendement. L’investisseur assume cependant le risque de son investissement et doit impérativement mener une réflexion stratégique préalable.

Missions principales

L’investisseur immobilier a 3 missions principales :

  • élaborer un portefeuille immobilier (achat d’immeubles existants, rachat de portefeuilles, construction d’immeubles neufs),
  • valoriser ses actifs pour faire une plus-value lors de la revente,
  • s’assurer de la rentabilité de l’actif à l’instant T par le revenu procuré par les loyers.

Les différents moyens de valoriser l’actif d’un investisseur

Gestion des données

Bien qu’il soit amené à déléguer la gestion de ses actifs, l’investisseur pilote leur rentabilité à travers des solutions de gestion financière, généralement des ERP (Enterprise Resource Planning).

Données détenues

L’investisseur immobilier a accès à des données financières liées à ses actifs, majoritairement relatives au rendement et à la valeur de ses immeubles.

L’Asset Manager

L’Asset Manager, ou gérant d’actifs, a un rôle important dans ce système à forte valeur ajoutée. L’Asset Management regroupe différentes typologies de sociétés spécialisées :

  • Les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées : Il s’agit d’entreprises françaises propriétaires de bâtiments et soumises à un régime fiscal particulier. Dans la plupart des cas, ces entreprises gèrent un patrimoine immobilier pour le compte de leurs actionnaires ;
  • Les Sociétés de Gestion : Il s’agit de sociétés de placement non cotées. Elles s’occupent de collecter de l’argent auprès de particuliers ou de professionnels selon leur statut, trouver des biens dans lesquels investir, gérer leur parc immobilier et redistribuer les loyers et/ou les avantages fiscaux à leurs porteurs de parts, les « associés ».

Objectif

Le principal objectif de l’Asset Manager est d’assurer la rentabilité de son patrimoine en optimisant le rendement de l’actif, en surveillant le budget de fonctionnement de l’immeuble alloué par les investisseurs, le taux de vacance et les impayés (loyers et charges sur les parties communes). L’Asset Manager s’occupe également de définir un budget prévisionnel chaque année et de piloter la valeur ESG de ses actifs.

À lire également : Les 3 valeurs extra-financières de l’actif immobilier, comment y voir plus clair ?

Missions principales

L’Asset Manager a donc plusieurs missions :

  • collecter et analyser toutes les données relatives aux actifs sous sa responsabilité
  • se renseigner sur l’évolution du marché de l’immobilier et les nouvelles réglementations,
  • trouver des preneurs à bail,
  • déterminer des stratégies de valorisation patrimoniales efficaces,
  • s’occuper de la gestion technique des parties communes et de la gestion locative.

L’Asset Manager a aussi la possibilité de sous-traiter la gestion des parties communes et des locataires à plusieurs Property Managers.

À lire également :Immobilier : pourquoi recourir à la collecte automatique de données ?

Gestion des données

En relation avec son ou ses mandants, l’Asset Manager a recours à :

  • des outils de gestion locative,
  • des outils de gestion financière,
  • des outils de gestion patrimoniale – tâche souvent déléguée au PM.

Données détenues

Une grande variété de données sont détenues par l’Asset Manager :

  • des données financières liées aux actifs,
  • des données patrimoniales,
  • des données de consommation,
  • des données relatives aux locataires,
  • des données réglementaires : bâtiment soumis au décret tertiaire, etc.
  • des données liées aux certifications des actifs : BREEAM, LEED, HQE, etc.

Il est à noter que la collecte des données ESG et la détermination de trajectoire carbone participent également à la valorisation extra-financière des actifs dans le cadre de directives européennes comme la taxonomie verte de l’Europe.

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3. Le Property Manager

Le Property Manager représente le 3ème acteur de cette chaîne d’investissement. Comme son nom l’indique, son rôle consiste à gérer les actifs.

Objectif

L’objectif du Property Manager est clair : gérer les actifs pour le compte de propriétaires et d’Asset Managers en surveillant de près le budget de fonctionnement de l’immeuble et en déléguant éventuellement les tâches plus opérationnelles au Facility Manager.

Missions principales

Le Property Manager doit se concentrer sur plusieurs tâches essentielles :

  • s’occuper de la gestion technique des parties communes,
  • s’occuper de la gestion locative,
  • être l’interface entre propriétaires et locataires en instaurant un dialogue efficace dans le but d’obtenir la meilleure entente possible,
  • améliorer le quotidien des locataires et des bailleurs,
  • éventuellement déléguer la gestion opérationnelle et réglementaire au Facility Manager.

Il est à noter que le Property Manager peut endosser différents niveaux de responsabilité.

Gestion des données

Le Property Manager utilise principalement des logiciels de gestion locative, comme des ERP immobiliers, pour gérer son budget, la répartition des charges, les émissions de quittance de loyer, etc. Il peut également utiliser des logiciels de gestion technique pour ses missions plus opérationnelles.

Données détenues

Le Property Manager a accès à :

  • des données juridiques
  • des données techniques,
  • des données financières,
  • des données fiscales.

4. Le Facility Manager

Le terme Facility Management est employé lorsque les entreprises externalisent l’exploitation et le maintien en conditions opérationnelles. Ces métiers sont divisés en 2 types :

  • Les services : accueil, conciergerie, nettoyage, sécurité, sûreté, restauration, etc.
  • Les techniques : courants forts, courants faibles, CVC (chauffage, ventilation et climatisation), levage, etc.

Objectif

Les objectifs du Facility Manager sont multiples :

  • prendre en main l’environnement de travail des entreprises qui souhaitent les externaliser,
  • optimiser le rapport entre la qualité et le coût global des actifs,
  • assurer le maintien en conditions opérationnelles et réglementaires de l’immeuble.

Le Facility Manager a également la possibilité de sous-traiter à des prestataires spécialisés (société de nettoyage, société de sécurité, etc.).

Missions principales

Concrètement, les missions du Facility Manager s’apparentent à :

  • effectuer la maintenance des équipements,
  • assurer les services à l’occupant : accueil, conciergerie, nettoyage, sécurité, gestion du courrier, gardiennage, espaces verts, restauration, achats de matériels et de fournitures, gestion du mobilier et de l’immobilier, architecture, design etc.

Gestion des données

Les Facility Managers utilisent différents logiciels de GMAO (Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur). Ces logiciels collectent de nombreuses informations sur les bâtiments et leurs équipements.

À lire également : Digitalisation de l’immobilier : cartographie des différents logiciels qui entrent en jeu

Données détenues

Les Facility Managers ont accès à :

5. Le locataire

Objectif

Le locataire est en relation avec le Property Manager au quotidien. Il a à cœur de négocier les charges refacturées pour s’assurer du meilleur service possible, au meilleur prix.

Missions principales

Les missions du locataire sont de :

  • louer tout ou partie d’un immeuble en fonction de sa stratégie immobilière,
  • collaborer avec le Property Manager en transmettant ses données de consommation (comme par exemple dans le cadre du décret tertiaire),
  • éventuellement négocier les charges facturées par le Property Manager.

Gestion des données

Les locataires utilisent des logiciels de ticketing : il s’agit de portails permettant de remonter leurs demandes quotidiennes (panne d’ascenseur, problème de chauffage, etc.). Ils utilisent également des logiciels de Space Planning pour optimiser l’occupation des espaces et les mouvements des différents services au sein des locaux.

Données détenues

Les locataires ont accès à leurs données de consommation propres.

La financiarisation de l’immobilier a fait émerger de nouveaux acteurs dans le secteur immobilier. Investisseurs, Property Managers, Asset Managers, Facility Managers, prestataires de services… Les frontières sont parfois floues et certains acteurs peuvent recouvrir plusieurs maillons de la chaîne. Besoin d’un récapitulatif ? Découvrez notre infographie synthétisant toutes les informations clés de cet article :