[Interview] Etienne Dupuy, précédemment Managing Director chez Invesco et BNP Paribas Real Estate IS, nous parle de l’importance des critères ESG dans l’immobilier

Pendant près de sept ans, Etienne Dupuy a dirigé une équipe de 30 asset managers chez Invesco et a contribué à intégrer pleinement les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans la stratégie de l’entreprise. Il avait précédemment intégré comme point de départ les principes de l’investissement responsable dans les stratégies de gestion de son équipe. Grâce à cette expérience, il a pu répondre à toutes nos questions sur la montée en puissance de l’ESG et nous expliquer comment il a réussi à intégrer celle-ci dans de grandes entreprises.

Lors de vos prises de parole, vous affirmez que l’ESG peut changer la donne dans l’industrie immobilière. Comment est née cette idée forte au cours de votre carrière ?

Je dirais que l’ESG a toujours été au cœur de mes priorités. Si l’on s’intéresse un peu aux chiffres, l’immobilier représente 40% des émissions carbone. La première moitié de ces émissions, donc 20%, provient de la construction des bâtiments. L’autre moitié, quant à elle, provient directement de l’utilisation du bâtiment.
Maintenant, si l’on s’intéresse aux causes de ces émissions, le secteur de l’immobilier a souvent été pointé du doigt pour son impact environnemental négatif. Mais est-ce vraiment uniquement un problème lié au secteur en lui-même ? Personnellement, je pense qu’il faut s’intéresser également aux personnes qui occupent les bâtiments et à leur activité au quotidien.
Cela signifie donc que 20% des émissions carbone sont liées au facteur humain, et que nous avons les moyens d’agir en sensibilisant les occupants des bâtiments et en leur apprenant les bons gestes.

Quel est le rôle des propriétaires immobiliers dans la transition vers un immobilier plus durable ? Que peuvent-ils faire concrètement ?

A la fin des années 2000, de nouvelles réglementations ont vu le jour sur le marché de l’immobilier et nous devions chercher à obtenir un label ESG comme mesure plus facile de cette qualité. On aurait pu alors se dire qu’il serait plus simple d’investir dans un immeuble déjà labellisé. Cependant, lorsque l’on regarde les statistiques : seul 2% du parc immobilier est rénové chaque année en France. Pour que le parc immobilier global soit performant, il faudrait donc que 50 ans s’écoulent ! Mais avons-nous 50 ans ?
Nous avions donc le choix entre deux options. Première option : acheter des bâtiments de très bonne qualité, idéalement labellisés ou faciles à labelliser – ce qui représenterait une stratégie sans risque pour nous -. Seconde option, mais qui n’a pas été retenue à mon époque : acheter des bâtiments sur lesquels il faudrait faire des efforts pour obtenir une labellisation, mais grâce auxquels nous pourrions encourager les parties prenantes à s’investir davantage – cela représente une stratégie plus risquée étant donné qu’elle implique notamment de se lancer dans des travaux de rénovation -.

Comment parvenez-vous à embarquer vos locataires dans votre démarche ESG ?

Lorsque l’on parle des routes et des autoroutes et des émissions de carbone qui en émanent directement, personne ne blâme la route, mais tout le monde blâme les voitures et les conducteurs. Pourtant, dans le cadre de l’immobilier, tout le monde blâme le bâtiment ! Or, dans les faits, ce sont les occupants du bâtiment qui émettent du carbone en l’occupant.
L’immobilier est donc à la fois la route et la voiture : l’infrastructure et l’outil vont de pair. Mais comment optimiser l’équation pour que le comportement du locataire fasse la différence finale un fois que l’on a amélioré l’immeuble? Comment sensibiliser le locataire pour qu’il soit responsable et donc fasse baisser l’impact environnemental du bâtiment qu’il occupe ? Pour moi, embarquer les locataires dans sa stratégie ESG est la clé.
Avec Invesco, nous avons rejoint l’IFPEB (Institut Français pour la Performance du Bâtiment) et nous avons participé à la compétition CUBE 2020* il y a deux ans. Pour cela nous avons dû organiser une douzaine d’ateliers avec les locataires afin de les sensibiliser et les pousser à l’action. Nous avons pu inscrire 5 bâtiments au concours, finalement. Certains bâtiments étaient occupés par des locataires qui étaient pourtant intéressés par la démarche, mais qui ne mettaient aucune action en place. Simplement en nous engageant à cette compétition et en auditant les bâtiments éligibles, nous avons découvert de nombreux axes d’amélioration nous permettant d’économiser jusqu’à 10% d’énergie sur un an, ce qui n’est déjà pas négligeable !
Et le plus intéressant reste à venir. Avec certains locataires engagés et volontaires, nous avons pu économiser jusqu’à 32% d’énergie en un an ! Preuve du rôle central occupé par le locataire et son utilisation du bâtiment pour faire la différence.

Avez-vous des exemples d’actions engagées avec vos locataires qui ont été efficaces ?

Je pense que la stratégie mise en place doit être très pragmatique, voire terre à terre. Je peux vous donner un exemple concret. Nous avons voulu faire participer un bâtiment situé à Milan au Cube 2020 mais, à cause de la Covid-19, cela a été repoussé. Il s’agit d’un bâtiment de 6 étages à Milan sur lequel seuls 20% des employés étaient présents sur site durant l’été. Afin de faire baisser les consommations énergétiques, nous avons proposé de regrouper tous les employés au même étage, indépendamment de leur équipe, au lieu de les laisser dispersés sur quatre étages. Sur deux mois, les consommations énergétiques ont baissé de 75% ! C’est typiquement le genre d’exemple qui nous montre que des mesures simples peuvent être mises en place afin de réduire son empreinte environnementale.
Sur les bâtiments résidentiels, les locataires font souvent attention à leur facture d’électricité. Donc il est d’autant plus simple de les impliquer et les embarquer en leur communiquant – et en leur prouvant à l’aide d’exemples concrets – les bénéfices attendus pour leur porte-monnaie.

De très nombreux labels ESG existent en Europe. Selon vous, lesquels sont les plus pertinents ?

Les labels ont évolué et continuent d’évoluer constamment en prenant en compte de nouvelles problématiques chaque année. Par exemple, la prise en compte du bien-être des employés est relativement récente.
Il est difficile de dire quel label est le plus pertinent. Tout dépend de vos objectifs et de ce que vous cherchez à valoriser.

J’ai appris que vous avez également participé au GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ? Pouvez-vous nous raconter votre expérience ?

Nous apprécions particulièrement le GRESB car il procure un cadre qui permet de se comparer à ses pairs et d’éviter le greenwashing. Pour obtenir une bonne note, il faut pouvoir prouver ses réponses !

Selon vous, est-ce qu’il y a une prise de conscience générale autour de l’intégration des critères ESG au sein des stratégies globales des entreprises ?

Il y a quelques années encore, les scientifiques prévoyaient des changements climatiques et catastrophes écologiques en 2030 ou encore en 2050…. Pour la plupart des gens, cela paraissait si lointain qu’une certaine distance existait avec le problème et qu’ils ne sentaient pas l’urgence ni le besoin d’agir.
Cependant, cette distance est en train de réduire. En effet, de plus en plus de start-ups informent sur ce que le changement climatique implique et comment il va impacter tout un chacun. Lorsqu’on lit leurs études, on découvre par exemple que les fortes chaleurs de 2003 – dont certains d’entre vous se rappellent certainement – pourraient revenir tous les ans en 2030, 2031 etc, et pour des périodes plus longues qu’en 2003. Je pense que l’on est à un moment charnière où la réduction de la distance temps fait que les gens commencent à comprendre. J’ai confiance dans le fait que tous les pays européens vont changer rapidement et qu’ils vont prendre exemple sur ceux qui ont déjà commencé.

Quelle organisation interne recommandez-vous pour intégrer pleinement l’ESG au business ?

Je pense que cela rejoint la question : est-ce que nous devrions avoir une équipe spécialement dédiée à l’ESG en interne ? Nous ne voulions pas vraiment de cela et je pense que l’ESG doit être totalement intégré dans ce que nous faisons au quotidien. Nous avons donc deux possibilités : fonder le propos de la société d’investissement par l’ESG ou créer un groupe de travail dans lequel chaque emploi ou fonction est représenté pour échanger librement sur les sujets ESG dans la société. Je suis convaincu que l’ESG doit être intégré dans l’intégralité des opérations, y compris dans l’investissement. Le statut d’une équipe ESG si elle est présente est intermédiaire entre une fonction de support et d’éducation / formation interne.

Enfin, selon vous, quels sont les principaux obstacles à cette révolution de l’ESG ?

Les jours, car ils n’ont que 24 heures. C’est pourquoi je pense qu’il faut mettre les sujets ESG au cœur des préoccupations de chacun. Trouver du temps est toujours un obstacle.
Par ailleurs, ce n’est pas facile de faire le premier pas dans l’industrie de l’investissement. En effet, si on est différent, on prend le risque d’être rejeté à cause de la résistance au changement. Et je pense qu’il s’agit là du deuxième obstacle.
Enfin, le troisième obstacle serait également le temps. En effet, le temps vient à nous manquer.  Notamment pour atteindre l’objectif zéro carbone d’ici 2050 et réduire le carbone présent dans l’atmosphère, d’où le besoin d’intégrer le plus rapidement l’ESG au cœur de sa stratégie d’entreprise, pour faire bouger les choses. Je considère aujourd’hui qu’il faut aller plus loin et s’inscrire dans l’axe stratégique de l’impact positif.

Merci Etienne Dupuy !

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