AccueilLes charges immobilières constituent un poste de dépenses non négligeable du patrimoine immobilier. Elles comprennent à la fois les charges relatives à l’entretien du bien, mais également l’ensemble des charges d’exploitation, les dépenses énergétiques ainsi que les taxes et impôts.
Il est intéressant de remarquer que plus le niveau de service (quantité et qualité) est important, plus les charges réparties entre les différentes locataires seront élevées. Et dès lors, plus la quantité de copropriétaires à financer est élevée, moins chères seront les charges réparties.
Les différents types de charges immobilières
- Les charges relatives à l’entretien du bien comprennent les dépenses liées à l’usage de l’immeuble, les petites réparations dans les parties communes, les frais d’entretien courant, etc.
- Les charges d’exploitation comprennent les dépenses liées au bon fonctionnement du bâtiment, notamment tous les services qui y sont associés : le gardiennage, le remplacement d’ampoules dans les parties communes, etc.
- Les dépenses énergétiques comprennent l’électricité, le réseau de distribution d’eau chaude et d’eau froide, le chauffage, etc.
La répartition des charges immobilières, comment ça marche ?
On observe régulièrement que ce sont les sociétés de syndicat de copropriété qui se chargent de la gestion des parties communes en faisant honorer les intérêts des copropriétaires et le règlement de copropriété :
- paiement et redistribution des charges ;
- suivi des travaux ;
- suivi des devis et des prestataires ;
- recouvrement de factures ;
- poursuites judiciaires pour les mauvais payeurs ;
- conciliation en cas de litiges ou de conflits entre des copropriétaires ;
- etc.
En échange de ce service, les sociétés de syndicat de copropriété prélèvent des dépenses, honoraires et commissions suivant une liste tarifaire validée et approuvée tous les ans en assemblée générale par l’intermédiaire d’un contrat de syndicat.
Selon le CBRE (Groupe de Conseil en Immobilier d’Entreprise), les deux premiers postes de charges d’un Immeuble Grande Hauteur sont les fluides. En effet, ces derniers représentent jusqu’à 32 % du budget global et la maintenance sous contrat (préventive et corrective, y compris les services) 31 %.
En 2017, l’ARSEG (l’association des directeurs de l’environnement de travail) propose une répartition des charges immobilières qui se décompose comme suit :
Source : BUZZY RATIOS ÉDITION 2017 Maîtriser ses coûts et gagner en performance – ARSEG
Mais comment réduire ses dépenses énergétiques ? Tout simplement, en envisageant la mise en place d’une démarche d’Energy Management ! Cette méthode vous permettra d’avoir une vision globale de votre parc immobilier pour ainsi pouvoir envisager des solutions.
Comment prévoir la répartition des charges immobilières ?
Le budget prévisionnel est un moyen utilisé pour la bonne gestion de la copropriété qui permet à l’assemblée générale (et au dessus, au syndicat de copropriété lui-même) d’« établir des barrières » au syndicat. Il est alors impérieux pour ce dernier d’avoir des fonds nécessaires.
Prendre en compte les charges afférentes avant de louer ou d’acheter un bien immobilier permet d’anticiper le montant des charges à ventiler entre les locataires.
Pour les dépenses énergétiques par exemple, il suffit de réaliser une demande du relevé des consommations énergétiques auprès du syndicat de la copropriété ou le montant des charges au propriétaire.
Réaliser un audit énergétique virtuel est une très bonne façon d’anticiper les charges immobilières qu’il y aura à répartir sur l’année n. Vous aurez une vision globale de votre bâtiment ou de votre parc immobilier et de cette façon, il sera plus simple de gérer et d’analyser les consommations. Prévoir l’ensemble des dépenses permet à vos locataires de payer chaque mois au plus près des dépenses réelles afin de ne pas avoir à régulariser leurs factures.
Les charges immobilières sont fixées par le budget prévisionnel annuel. Ce dernier est préparé par le syndicat de copropriété tous les ans.
- dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courantes des parties communes;
- et des équipements communs de la copropriété pour l’année à venir.
