AccueilDe nos jours, de nombreuses entreprises s’engagent activement dans des initiatives de développement durable. Elles visent à réduire leur empreinte carbone tout en améliorant le bien-être des occupants de leurs bâtiments. Cette tendance croissante entraîne une demande accrue pour des certifications reconnues. C’est le cas notamment poue BREEAM au Royaume-Uni, le LEED aux États-Unis ou encore le Green Star en Australie. En parallèle, des programmes spécialisés comme AirRated, qui fournissent des certifications pour la qualité de l’air en intérieur (QAI), connaissent également une montée en popularité. Cette évolution est significative dans le domaine des bâtiments dit “verts”. En effet, l’attention se porte désormais sur l’intégration des aspects sociaux dans les pratiques ESG (Environnement, Social, Gouvernance), reconnaissant ainsi l’impact qu’a l’environnement du bâtiment sur le bien-être de ses occupants.
Dans cet article, nous analyserons cette transition, notamment les certifications qui vont au-delà de la simple évaluation de la performance énergétique pour devenir un moyen de promouvoir une durabilité sociale intégrée dans toutes les phases des projets immobiliers. Nous verrons également comment les entreprises peuvent concrétiser leurs engagements sociaux en adoptant ces certifications et labels.
Comprendre la vie des occupants
Avant d’aborder le sujet des certifications et des labels qui favorisent l’impact social, il est essentiel de comprendre la réalité de la vie des occupants dans le secteur immobilier. Ici, un occupant fait référence à un individu ou une entité qui utilise ou habite une propriété. Cette personne peut être le propriétaire lui-même, un locataire qui loue l’espace, ou toute autre personne présente ou utilisant les lieux. Le terme « occupant » englobe ainsi toute personne physique ou morale qui occupe physiquement ou détient temporairement la propriété, qu’elle en soit le propriétaire ou simplement un utilisateur. Il convient de distinguer clairement les notions d’« occupant » et de « propriétaire ». Le premier étant celui qui utilise physiquement l’espace, tandis que le second détient légalement la propriété.
Assurer le bien-être des occupants d’un bâtiment c’est prendre en compte divers aspects : la santé et le confort des occupants, leur sécurité, l’accessibilité pour tous les utilisateurs, ainsi que les relations entre locataires et propriétaires. La valeur sociale que l’environnement du bâti apporte aux occupants, tant à court qu’à long terme, n’est pas une notion nouvelle. Elle est pourtant souvent sous-estimée par de nombreuses entreprises qui travaillent à atteindre leurs objectifs ESG. Cependant, les initiatives axées sur les facteurs sociaux peuvent sembler moins prioritaires, car elles peuvent sembler éloignées du cœur de métier de l’organisation.
Des certifications avec un aspect social
Les certifications telles que LEED ont un rôle essentiel dans la promotion de pratiques durables. Leur influence a évolué pour couvrir un champ d’action plus large allant au-delà de l’efficacité énergétique. Ainsi, les bâtiments écologiques ne se limitent pas seulement à des économies d’énergie. Leur conception et leurs caractéristiques peuvent également améliorer l’expérience des occupants et la productivité de leurs employés. Par conséquent, ces caractéristiques écologiques devraient également augmenter la valeur d’un bâtiment sur le marché immobilier.
BREEAM, LEED et plus encore : tour d’horizon des labels et certifications sociales et environnementales
En Europe, de nombreux labels et certifications servent à évaluer la performance environnementale et sociétale d’un bâtiment. Les plus connus à l’international sont par exemple BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), HQE (Haute Qualité Environnementale) et DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen).
D’autres encore comme Well, Osmoz, HQE et Label LA Accessibilité mettent respectivement l’accent sur la santé, l’efficacité énergétique et l’inclusivité au sein des bâtiments. Ces labels, combinés aux normes établies telles que LEED, contribuent à façonner un écosystème complet qui reconnaît l’impact social plus large des bâtiments.
Labels santé, accessibilité & sécurité des occupants
Créée au Royaume-Uni, la certification BREEAM prend en compte l’ensemble du cycle de vie d’un bâtiment. Elle évalue la performance environnementale d’un bâtiment en tenant compte de divers critères. On compte notamment la performance énergétique, la gestion de l’eau, les émissions de gaz à effet de serre, la qualité de l’air intérieur, l’utilisation de matériaux durables et la gestion des déchets.
La certification se concentre sur l’accessibilité de toutes les personnes en situation de handicap à travers 82 critères. Elle est réservée uniquement aux établissements recevant du public (ERP) en France.
Créé en France, le HQE a pour but de limiter au maximum l’impact environnemental d’une construction ou d’une réhabilitation immobilière. Tout ceci en assurant un confort élevé et une qualité de vie optimale à ses futurs occupants.
Ce label français améliore l’accueil, la circulation, le confort et la sécurité pour tous les utilisateurs des bâtiments, quelles que soient leurs capacités. Il vise en particulier à aider les femmes enceintes, les personnes âgées et les personnes en situation de handicap. C’est un outil pour rendre plus inclusifs tous les bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, hôtels, bâtiments sportifs…). Il est destiné à être utilisé dans les nouvelles constructions, les projets de rénovation ou les bâtiments déjà en exploitation.
Le label français Osmoz promeut le bien-être des utilisateurs en plaçant le bâtiment au service de ses occupants finaux. Il cible principalement les bâtiments tertiaires, notamment les espaces de bureau.
La certification Well tient uniquement compte de la santé, du confort et du bien-être des occupants du bâtiment. Elle évalue des facteurs tels que l’air, l’eau, la nutrition, la lumière, la forme physique et le confort. Tout ceci afin de créer des environnements qui influencent positivement la santé de ces occupants. La certification témoigne ainsi de l’engagement d’un bâtiment en faveur d’une conception centrée sur l’humain. Cela contribue à accroître la productivité, la satisfaction et le bien-être global des occupants.
Cadres de reporting
- Le cadre Santé et Bien-être du World GBC :
Ce cadre est une ressource éducative, articulée autour de six principes fondamentaux pour la santé et le bien-être dans l’immobilier. Ces principes, de nature conceptuelle, sont conçus pour être universellement applicables à un public international et à une variété d’intervenants. Ils peuvent être utilisés par tous les acteurs de la chaîne de valeur, des concepteurs aux occupants, en passant par les entreprises de construction et les décideurs politiques.
- Lignes directrices sur les meilleures pratiques en matière de durabilité de l’EPRA :
Les directives EPRA offrent une méthode pour mesurer la performance en matière de durabilité. De la même manière, les BPR ont rendu les états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe plus lisibles et plus comparables. La troisième version des directives, parue en septembre 2017, s’appuie sur les dernières normes de l’Initiative mondiale de reporting (norme GRI). Elle englobe les catégories d’impact environnemental, social et de gouvernance d’entreprise.
- GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) :
Le GRESB demande aux participants de rapporter une grande diversité de questions sociales, de pratiques, et, dans une certaine mesure, de mesures, à la fois dans les évaluations immobilières et d’infrastructures. Cela inclut notamment l’engagement des locataires, la santé et le bien-être des communautés, l’impact sur la communauté et les pratiques de travail. Il inclut 5 critères relatifs à la santé et au confort et 7 critères concernant les relations avec les locataires.
La certification LEED, une norme internationale
Créé aux États-Unis, LEED est un système de certification mondialement reconnu. Il évalue les bâtiments selon des critères tels que l’efficacité énergétique, l’utilisation de l’eau, des matériaux et la qualité environnementale intérieure. La certification LEED témoigne d’un engagement envers des normes environnementales élevées. Elle favorise les économies d’énergie et la réduction de l’impact environnemental. Cette approche holistique englobe non seulement les aspects environnementaux, mais aussi sociaux.
Bien que LEED et d’autres labels soient reconnus pour leur contribution à la durabilité environnementale, ils évoluent également en catalyseurs de changement social dans le secteur immobilier. Ces certifications ne signalent pas seulement le respect de normes environnementales élevées, mais aussi une priorité accordée à la santé, au bien-être et à l’inclusivité des occupants.
Mesurer la performance sociale grâce aux données ESG
En avril 2023, JLL a publié un rapport intitulé « Responsible Real Estate: Delivering Environmental and Social Impact through the Built Environment« . C’est le résultat d’une enquête menée mondialement auprès de 804 leaders d’entreprises dans 12 marchés clés. Cette enquête s’est déroulée entre juin et septembre 2022. L’échantillon, représentatif dans trois régions, secteurs d’activité et tailles d’entreprise, a permis d’identifier divers obstacles à la promotion du facteur social de l’ESG. L’un des plus marquants est le manque de données cohérentes ainsi que l’absence de rapports normalisés.
Alors que les régimes axés sur la performance sont de plus en plus présents, l’accès continu à de bonnes données est essentiel. L’exploration des problèmes sociaux présente un défi majeur en matière de recherche. Il doit être plus claire pour les investisseurs qui accordent la priorité aux facteurs ESG. Malgré cette complexité, les risques et les opportunités liés aux considérations sociales sont en expansion. Les investisseurs sont ainsi incité à trouver des moyens efficaces pour aborder ces défis.
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Atteindre les objectifs environnementaux et sociaux de manière conjointe
L’intégration des aspects sociaux dans les pratiques ESG est un changement de paradigme. L’accent est mis non seulement sur l’efficacité énergétique, mais également sur le bien-être des occupants des bâtiments. L’environnement construit a le potentiel de fournir un impact social positif en abordant simultanément les objectifs environnementaux et sociaux. Les entreprises doivent désormais combler l’écart entre les ambitions et les actions.
Ce sujet revêt une importance primordiale pour nous. Actuellement, Deepki remet activement en question les grilles ESG de ses clients. L’objectif ? Aller plus loin sur les sujets sociaux de leurs actifs, les alignant ainsi sur des références internes ou les attentes du marché. De plus, elle s’engage dans un processus collaboratif pour co-construire des grilles ESG intégrant la qualité de vie et les expériences des occupants.
Les avantages écologiques, économiques et sociaux
Dans un contexte de réduction significative des transactions immobilières, l’amélioration des aspects environnementaux et sociaux des actifs est essentiel. Cela peut augmenter leur valeur, tant à la vente qu’à la location.
Des études récentes montrent que les immeubles commerciaux certifiés écologiques bénéficient de loyers plus élevés. Plus la certification verte est élevée, plus le loyer des propriétés commerciales est élevé. Selon CBRE, certifier les bâtiments verts ouvre le potentiel d’influencer positivement les transactions immobilières. C’est le cas notamment en Europe et dans la région Asie-Pacifique, où les mandats réglementaires exigent de telles certifications. Aux États-Unis, les certifications vertes contribuent aussi à des taux de location de bureaux plus élevés. Même en tenant compte de facteurs tels que l’âge, la taille, la rénovation et l’emplacement, les immeubles certifiés LEED bénéficient généralement d’une prime de loyer de 3,7 % par rapport à leurs homologues non certifiés LEED. En Europe, la prime est encore plus importante. Elle s’élève à 5,5 % pour les immeubles de bureaux dotés de certifications de durabilité.
Les bénéfices des bâtiments écologiques vont au-delà de l’efficacité énergétique. Ils ont un impact positif sur le bien-être des occupants et contribuent à l’augmentation des valeurs locatives et des taux d’occupation sur le marché immobilier. Pour maintenir leur compétitivité et répondre aux priorités changeantes des occupants, les investisseurs doivent viser des bâtiments sûrs et écologiques.
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