Financement vert : un levier incontournable de performance et de gestion de risques pour les banques ?

Seulement 9 % de la dette immobilière émise au cours des cinq dernières années était labellisée durable. Un retard qui expose les institutions financières à des risques majeurs : dévalorisation des actifs, pertes assurantielles, hausse des coûts liés à l’inaction. Dans un contexte de pression accrue des régulateurs et des investisseurs, la finance durable n’est plus une option. Elle est devenue un levier de performance et de résilience.

Pour rester compétitives, les banques doivent intégrer dès aujourd’hui l’évaluation et la gestion proactive des risques liés aux actifs immobiliers qu’elles financent. 

Ce blog explore comment elles peuvent réduire leur exposition et améliorer la rentabilité de leurs prêts grâce aux financements verts, aux indicateurs de performance et au suivi des risques climatiques.

Le coût croissant du risque climatique

Les bâtiments non conformes aux standards de durabilité deviennent rapidement « non-finançables ». Pour les banques, cela se traduit par une exposition croissante à des pertes de valeur et à un risque de défaut accru : 

• Hausse de coûts d’assurance : aux États-Unis, les primes d’assurance pour l’immobilier commercial ont augmenté de plus de 88 % en cinq ans (JLL); 
• Dévalorisation des actifs : les bâtiments certifiés (LEED, Green Star, etc.) se revendent avec une prime significative par rapport aux actifs non certifiés;
• Pressions réglementaires : les rénovations obligatoires ou la tarification carbone entraînent des coûts supplémentaires;
• Risque de vacance : les immeubles obsolètes ou énergivores sont plus difficiles à louer, notamment pour les bâtiments anciens sans plan de rénovation envisagé. Par exemple, le taux de vacance était de 15 % au quartier d’affaires Paris-La Défense fin 2024. 

Selon plusieurs études, les banques qui ignorent le risque climatique pourraient voir jusqu’à 15 % de leurs portefeuilles immobiliers exposés à des pertes d’ici 2030. À l’inverse, les actifs durables (bâtiments certifiés, énergétiquement performants ou rénovés) se révèlent plus résilients et plus rentables.

L’opportunité derrière la finance verte

Derrière les risques se dessinent de véritables opportunités : prêts verts, obligations durables ou modèles de financement basés sur la performance environnementale. Ces instruments ne sont plus de simples options. Ils constituent aujourd’hui des leviers de rentabilité et de croissance que les banques peuvent exploiter pour accélérer leur transition et maximiser leurs résultats. 

En savoir plus sur la finance verte : top 10 des impacts sur le secteur immobilier

Les prêts verts : quel levier stratégique pour les banques ? 

Les prêts verts permettent aux banques de mobiliser du capital vers des projets à impact durable, tels que les bâtiments certifiés, les installations d’énergies renouvelables ou les rénovations énergétiques. Ils contribuent à réduire le risque de crédit tout en optimisant la performance financière des portefeuilles.

Officiellement formalisés en 2018 avec les Green Loan Principles (GLP), ces prêts  regroupent tous types de prêts ou facilités conditionnelles dont les fonds sont exclusivement dédiés au financement, au refinancement ou à la garantie de projets éligibles, en accord avec les quatre principes fondamentaux du GLP.

Ils protègent les banques des risques tout en ouvrant des opportunités dans la transition vers une économie bas-carbone.

Investir dans des bâtiments verts : quels avantages ? 

Réduction du risque de crédit

Selon le rapport de mai 2024 de l’UNEP Finance Initiative et de l’ONU, investir dans les bâtiments verts présente un véritable intérêt économique. Ce financement permet aux banques de mieux maîtriser leurs risques tout en consolidant la solidité et la résilience de leurs portefeuilles de prêts.  Un choix résolument stratégique : 

• Risque d’emprunt réduit : les bâtiments verts génèrent une plus grande satisfaction des locataires, un roulement plus faible et un taux de vacance réduit. Cela stabilise les revenus et diminue la probabilité de défaut.
• Coûts d’exploitation plus bas : en moyenne, un bâtiment vert consomme environ 25 % d’énergie et 11 % d’eau de moins qu’un bâtiment standard. Les coûts opérationnels des locataires diminuent, améliorant ainsi les ratios de couverture de la dette.
• Risque de transition réduit : les actifs verts répondent aux standards environnementaux en évolution, limitant l’exposition aux pénalités réglementaires et aux rénovations coûteuses.
• Garanties plus solides : ces actifs conservent généralement une valeur de marché plus élevée et résistent mieux aux risques climatiques, renforçant leur rôle de garantie d’emprunt.

Bénéfices financiers

Meilleurs rendements, profil de risque réduit et exigence croissante des investisseurs :  les bâtiments verts s’imposent comme des actifs solides. Les financer permet aux banques de mobiliser un capital d’investissement durable en pleine expansion.

Investir dans les bâtiments verts via des prêts verts offre aussi aux banques une source de financement alternative. Ces prêts peuvent être refinancés à travers des obligations vertes, permettant de bénéficier de taux d’intérêt plus avantageux et de conditions de marché plus favorables. Ils renforcent l’éligibilité des banques aux soutiens d’institutions financières publiques, telles que la Banque européenne d’investissement ou encore les banques nationales dédiées à la finance verte.

Enfin, financer ces actifs durables assure la conformité réglementaire et renforce la confiance des investisseurs, des régulateurs et des emprunteurs.

En savoir plus : L’impact de la performance ESG sur la valeur des actifs immobiliers

Quels indicateurs suivre pour piloter votre stratégie de  financement vert ? 

Pour déployer la finance durable à grande échelle, les banques doivent suivre des indicateurs clairs et mesurables :

Performance environnementale 

Cadres et normes de reporting

Ces cadres permettent de tester la résilience des portefeuilles de prêts et de qualifier les financements comme « verts » selon des référentiels reconnus.

Une transition encore semée d’obstacles ? 

Visibilité limitée et données manquantes

Aux États-Unis, les banques sont exposées à plus de 1,7 trillion de dollars dans des secteurs vulnérables à la perte de capital naturel, l’immobilier étant l’un des plus exposés (Deloitte, 2024). Pour réduire le risque de crédit et se protéger en cas de défaut, les banques ont besoin de données fiables sur les actifs qu’elles financent. 

Pourtant, de nombreuses banques peinent encore à transformer leurs ambitions en actions concrètes. Il arrive qu’elles prennent des décisions de financement sans disposer de données fiables. L’absence de référentiels solides peut conduire soit à surestimer les risques et à manquer des opportunités, soit à les sous-estimer, exposant les banques à des défauts liés au climat.

Ces défis sont particulièrement marqués pour certaines catégories d’actifs et d’emprunteurs. C’est le cas pour les PME (petites et moyennes entreprises) et les actifs situés dans les marchés émergents (EMS) :

• Les PME manquent souvent d’outils, de ressources ou d’incitations pour suivre et déclarer leur performance environnementale.
• Dans les marchés émergents, les normes de construction sont souvent disparates, l’infrastructure numérique insuffisante, et l’accès à des audits énergétiques certifiés ou à des consultants spécialisés limité.

Silos internes et manque d’intégration des systèmes

À cela s’ajoute un défi organisationnel : de nombreuses banques fonctionnent encore avec des processus cloisonnés. Les initiatives durables sont souvent gérées par des équipes séparées, utilisant des outils distincts, sans lien avec les systèmes centraux tels que les modèles de risque de crédit, l’octroi de prêts ou les stress tests (tests de résistance) de portefeuille.

Cette fragmentation empêche une intégration en temps réel des risques climatiques dans les décisions de prêt et dans les modèles d’évaluation automatisés. Dans les cas extrêmes, le reporting durable se réduit à un simple exercice technique, déconnecté de la performance financière réelle ou de l’exposition au crédit. Le risque est alors double : non-conformité réglementaire et tarification incorrecte des prêts.

Décalage réglementaire : un risque financier croissant

Ce qui est considéré comme un bâtiment « vert » dans un pays peut ne pas l’être dans un autre. L’absence de norme globale crée une fragmentation réglementaire. Certains gouvernements imposent des cadres de reporting obligatoires, comme l’UE avec la SFDR, tandis que d’autres s’appuient sur des directives volontaires ou obsolètes.

Cette mosaïque réglementaire complique l’harmonisation des modèles de crédit à l’échelle des portefeuilles ou des régions, rendant plus difficile le respect des obligations, l’évaluation des impacts et le reporting aux investisseurs.

Aller plus loin : Bridging the climate financing gap: seizing the opportunity (en anglais)

La finance verte s’impose aujourd’hui comme un indicateur de qualité de crédit, un levier de rentabilité et un impératif stratégique pour rester compétitif dans le paysage financier actuel. Aujourd’hui, négliger la durabilité entraîne non seulement une perte de performance, mais expose également les banques à des risques financiers accrus.

La véritable question pour les banques n’est plus de savoir si elles doivent financer des portefeuilles verts, mais si elles progressent assez vite pour évaluer et transformer le risque climatique en opportunité.