Entre ESG et réglementations, focus sur le secteur résidentiel européen en pleine évolution

Clementine Tanguy
Date21 janvier 2025

Ces dernières années, l’immobilier européen s’est engagé sur une voie ambitieuse, marquée par l’essor des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). Les investisseurs tournent désormais leurs priorités vers des choix durables, au-delà des simples indicateurs financiers. Ils s’intéressent à la manière dont les biens immobiliers peuvent façonner un avenir plus équitable et respectueux de l’environnement. Si l’immobilier commercial a été le fer de lance de cette transformation, le résidentiel se présente aujourd’hui aussi comme un nouvel enjeu stratégique. Ce marché regorge d’opportunités, mais s’accompagne également de défis majeurs pour les acteurs du secteur.

Dans cet article, découvrez comment les évolutions réglementaires, les technologies émergentes et les nouvelles attentes redéfinissent l’avenir de l’investissement résidentiel en Europe.

Une diversité de segments, des opportunités uniques

Le marché résidentiel européen est un écosystème dynamique et varié, composé de segments aux enjeux spécifiques :

  • Logements sociaux : projets dédiés à fournir des habitations abordables pour les ménages à faibles revenus.
  • Logements étudiants dédiés (PBSA) : résidences conçues pour les étudiants, idéalement situées près des universités et équipées de commodités adaptées à leur mode de vie.
  • « Build-To-Rent » (ou BTR) : biens conçus pour la location à long terme, séduisant jeunes professionnels, familles et autres locataires.
  • Maisons de retraite : établissements proposant des soins résidentiels pour les personnes âgées ou nécessitant une assistance, en réponse à une demande croissante due au vieillissement de la population.

Chacun de ces segments offre des opportunités uniques d’investissement et de croissance. Cependant, les investisseurs doivent naviguer avec précaution dans un environnement réglementaire en mutation et des normes ESG en constante évolution.

Les nouvelles règles du jeu : ESG et réglementations 

Sous l’impulsion des critères ESG, les acteurs de l’immobilier résidentiel sont confrontés à des réglementations, notamment en matière d’efficacité énergétique et de réduction des émissions de carbone, de plus en plus strictes. Parmi les principales mesures :

  • La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) : d’ici 2030, les bâtiments devront atteindre une classe énergétique minimale E, avec une transition à la classe D fixée pour 2033. Actuellement, 25 % du parc résidentiel européen ne dépasse pas la classe E, et près de la moitié est en dessous de la classe D. Un véritable défi qui oblige les investisseurs à anticiper pour éviter la dévalorisation de leurs actifs.
  • En France : dès janvier 2025, les biens locatifs doivent respecter des normes strictes en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE). Les propriétaires sont poussés à rénover leurs biens ou à se séparer des actifs non conformes. Ceci incite tout le secteur à revoir la conception, la gestion et le cycle de vie des bâtiments.
  • Au Royaume-Uni : Le Future Homes Standard britannique, qui entrera en vigueur en 2025, fixe par exemple des objectifs drastiques de réduction des émissions carbone pour les nouvelles constructions, encourageant les promoteurs à adopter des technologies bas-carbone. C’est également le cas en Allemagne, en Belgique et au Royaume-Uni qui emboîtent le pas avec des mesures tout aussi strictes.

Pour accompagner cette transformation, des cadres comme le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) et le CREEM (Carbon Risk Real Estate Monitor) offrent des outils de suivi et de mesure des performances ESG. Ils renforcent la transparence et incitent à des pratiques plus durables dans tout le secteur.

Un marché dynamique, mais des défis persistants

Face à la baisse de rendement des actifs résidentiels traditionnels, les investisseurs se tournent vers des segments plus prometteurs. Résidences étudiantes, logements pour seniors, crèches privées, colocations… Ces solutions offrent un potentiel de rendement supérieur, mais posent des défis spécifiques, comme la gestion des opérateurs ou la gestion des risques réputationnels.

La reconversion des bureaux en logements émerge également comme une réponse innovante à l’excédent d’espaces de travail. Bien que cette proposition soit prometteuse, elle exige une expertise particulière pour naviguer dans les processus d’approbation complexes et absorber les coûts initiaux élevés liés à la transformation des bâtiments.Les tendances démographiques soutiennent ces stratégies. Le vieillissement de la population, l’augmentation des besoins en éducation et la réduction de la taille moyenne des ménages alimentent une demande croissante en logements adaptés (CBRE, 2024). Parmi ces segments, les résidences pour seniors se distinguent par leur fort potentiel. En Allemagne, où les plus de 65 ans représentent déjà 18,6 millions de personnes, et en France, plus de 14,7 millions d’habitants (soit plus d’un habitant sur cinq), les besoins sont massifs et en constante augmentation.

Source: Oxford Economis, abrdn February 2024.


Nouvelles dynamiques d’investissement

Après une période d’attentisme, depuis quelques mois, les fonds immobiliers disposant de liquidités semblent prêts à déployer leur capital. Les stratégies à valeur ajoutée et les actifs alternatifs gagnent en attractivité. Elles permettent aux investisseurs de viser des rendements plus élevés et d’équilibrer leurs portefeuilles. L’immobilier résidentiel reste la cible privilégiée. Le secteur est suivi de près par les secteurs de l’industrie, de la logistique, des bureaux et du commerce. Ces dernières années, l’immobilier résidentiel européen a enregistré une croissance significative, représentant plus de 20 % des investissements immobiliers totaux. Cette croissance est portée par une demande accrue de biens immobiliers durables et d’actifs conformes aux critères ESG. Ces biens attirent aussi bien les investisseurs institutionnels que les capitaux transfrontaliers, séduits par leur stabilité et leur résilience. L’immobilier résidentiel rivalise avec, voire dépasse, les performances des fiducies de placement immobilier (REITs) traditionnelles.

Pourquoi cet engouement ? Parce que l’ESG, loin d’être une contrainte, est devenu un moteur de valeur. Les bâtiments respectant ces normes génèrent des loyers plus élevés. Ils se valorisent également mieux et s’imposent comme des actifs stratégiques dans les portefeuilles immobiliers. Prenons Milan : la demande pour des immeubles durables y a fait bondir les prix de 25 %.

Selon MSCI, les rendements résidentiels paneuropéens se sont révélés particulièrement robustes face aux turbulences du marché. Contrairement à l’immobilier commercial, les revenus locatifs ont amorti les chocs liés à la chute des rendements depuis juin 2022. En intégrant ces actifs, les investisseurs diversifient leurs portefeuilles, réduisent leur volatilité et sécurisent des performances durables.

Qualité et durabilité : un duo gagnant 

La quête de durabilité redéfinit en profondeur les stratégies d’investissement dans l’immobilier résidentiel. Banques et prêteurs adoptent de plus en plus les critères ESG, reconnaissant que ces investissements, en plus d’être responsables, garantissent une pérennité à long terme.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En Allemagne, les maisons certifiées EPC classe A se négocient jusqu’à 51 % plus cher que leurs homologues moins performants. En Belgique, les biens économes en énergie bénéficient d’une prime de 17 %. Ces exemples soulignent l’attrait croissant des actifs durables, devenus des incontournables sur le marché.

Certaines niches résidentielles s’imposent comme des moteurs de croissance. Les logements étudiants (PBSA) et le secteur de la location privée standard (PRS) offrent des opportunités stratégiques. Le Build-to-Rent (BTR), en particulier, connaît une expansion fulgurante. Ces biens séduisent une génération de jeunes professionnels urbains, attirés par des propriétés modernes. Celles-ci sont conçues pour la location longue durée et offrant des commodités axées sur le confort et la communauté.

Avec une demande en pleine évolution, investir dans des actifs durables ne se limite pas à cocher une case. C’est un pari gagnant qui allie responsabilité et rentabilité.

Quelles perspectives pour le marché résidentiel européen ?

Le marché immobilier européen semble entrer dans une nouvelle phase prometteuse. Dans un marché en constante évolution, l’adaptation aux nouvelles réglementations et l’adoption de technologies innovantes sont indispensables. Avec l’imminence de la norme Future Homes Standard en 2025 au Royaume-Uni, anticiper les changements et saisir les opportunités émergentes sera la clé pour garantir un succès durable.

De façon générale, les investisseurs immobiliers doivent faire preuve de flexibilité et d’esprit d’innovation pour saisir les meilleures opportunités. La diversification géographique et sectorielle – comme se tourner vers le secteur résidentiel – ainsi que l’intégration croissante des critères ESG, sont des éléments clés pour optimiser les performances à long terme et gérer les risques.

Chez Deepki, nous sommes résolument engagés à accompagner les opérateurs résidentiels face à ces défis. Grâce à notre expertise paneuropéenne et à nos solutions centrées sur l’ESG, nous aidons nos partenaires à transformer les contraintes réglementaires en leviers de performance durable et à bâtir l’avenir du secteur résidentiel.

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