Negli ultimi anni, il mercato immobiliare europeo ha intrapreso un percorso completo ma impegnativo, con i criteri ESG (Environmental, Social, and Governance) che stanno guadagnando importanza, considerato che gli investitori danno priorità alla sostenibilità nel loro processo decisionale. Andando oltre le tradizionali metriche finanziarie, sottolineano sempre più il modo in cui gli immobili contribuiscono a un futuro più sostenibile ed equo. Mentre l’immobiliare commerciale è stato in prima linea in questo cambiamento, il mercato residenziale sta emergendo come un’area chiave, offrendo sia opportunità che nuove sfide per sviluppatori, investitori e governi.
Questo articolo esplora le principali tendenze che stanno modellando il mercato, dall’evoluzione delle normative al ruolo della tecnologia nel determinare il valore, e cosa significano questi cambiamenti per il futuro degli investimenti residenziali europei.
Segmenti chiave del mercato residenziale
Il mercato residenziale in Europa è segmentato e offre sfide e opportunità diverse:
- Social Housing. Iniziative di affordable housing (Iniziative di edilizia abitativa a prezzi accessibili) volte a fornire case a individui e famiglie a basso reddito.
- Purpose-Built Student Accommodation (PBSA): Immobili progettati specificamente per gli studenti, spesso situati vicino alle università e dotati di servizi adatti alla vita degli studenti.
- Build to Rent (BTR): Immobili costruiti appositamente per l’affitto a lungo termine, rivolte a una serie di inquilini, tra cui giovani professionisti e famiglie.
- Care Homes: Strutture che forniscono assistenza residenziale agli anziani e a coloro che necessitano di assistenza, a fronte della crescente domanda di invecchiamento della popolazione.
Ciascuno di questi segmenti offre opportunità uniche di investimento e di crescita; tuttavia, gli investitori devono fare attenzione al mutevole contesto normativo e all’evoluzione degli standard ESG.
Impatto delle normative e degli Standard
Con l’intensificarsi dell’importanza dell’ESG, il settore immobiliare residenziale europeo si trova ad affrontare una crescente pressione normativa, in particolare per quanto riguarda l’efficienza energetica e le emissioni di carbonio. La Direttiva sul rendimento energetico degli edifici (EPBD) della Commissione europea prevede che, entro il 2030, il parco immobiliare dell’UE debba raggiungere una classificazione di rendimento energetico (EPC) di almeno classe E, con un ulteriore requisito di classe D entro il 2033. Attualmente, circa il 25% del parco immobiliare dell’UE è al di sotto della classe E, mentre il 49% è al di sotto della classe D. Ciò rappresenta una sfida significativa per il settore abitativo che spinge gli investitori ad adottare un’attenta strategia per evitare il rischio di stranded asset.
In Paesi come la Francia c’è ancora maggiore urgenza. Entro il gennaio 2025, gli immobili in affitto dovranno soddisfare specifici standard EPC, facendo pressione sui proprietari affinché adeguino o dismettano gli immobili non conformi. Questa normativa costringerà il settore a ripensare l’intero ciclo di vita degli immobili residenziali, dalla progettazione e costruzione alla gestione energetica.
Anche altri Paesi, tra cui Germania, Belgio e Regno Unito, stanno rafforzando i requisiti di efficienza energetica. Nel Regno Unito, ad esempio, il Future Homes Standard, in vigore dal 2025, impone riduzioni significative delle emissioni di carbonio per le nuove abitazioni, spingendo i costruttori ad adottare tecnologie low-carbon.
Allo stesso tempo, framework come GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) e CREEM (Carbon Risk Real Estate Monitor) stanno aiutando il real estate a misurare e tracciare le performance ESG in modo più efficace, garantendo una maggiore responsabilità in tutto il settore.
Un mercato residenziale florido ma ricco di sfide
In risposta ai bassi rendimenti degli asset residenziali tradizionali, gli investitori si stanno spostando verso opzioni residenziali di assistenza come alloggi per studenti, residenze per anziani, asili nido privati e soluzioni di co-living, tutte soluzioni che offrono rendimenti potenziali più elevati ma che comportano rischi legati alla reputazione e alla stabilità finanziaria dell’operatore.
In un contesto di eccesso di offerta di spazi per uffici, molti investitori stanno valutando la possibilità di convertire gli edifici per uffici in unità residenziali: una strategia promettente, ma che richiede l’esperienza di asset manager per gestire i processi di approvazione e le spese di capitale durante la transizione.
Le tendenze demografiche a lungo termine in Europa, come l’invecchiamento della popolazione e l’aumento della domanda di istruzione, continuano a sostenere la fiducia degli investitori nelle strategie di investimento abitativo. Nell’ultimo decennio, l’Europa ha registrato una forte crescita demografica, aumentando il bisogno di abitazioni. Fattori come l’invecchiamento della popolazione e la riduzione delle dimensioni dei nuclei familiari continuano a influenzare la domanda di alloggi (CBRE, 2024).
In particolare, il senior living è uno dei segmenti più promettenti, con una domanda in aumento in Paesi come la Germania e la Francia, dove l’invecchiamento della popolazione sta raggiungendo la massa critica. In Germania, più di 18,6 milioni di persone hanno più di 65 anni, mentre in Francia più di un abitante su cinque ha più di 65 anni (14,7 milioni di persone).
Performance degli investimenti e il ruolo dell’ESG
Negli ultimi anni, gli investimenti in immobili residenziali europei hanno registrato un impennata, arrivando a rappresentare oltre il 20% del totale degli investimenti immobiliari. Questa crescita è dovuta all’aumento della domanda di immobili sostenibili e di asset conformi alle normative ESG, nonché al crescente interesse degli investitori istituzionali e dei capitali transfrontalieri. Questi investitori vedono ora l’immobiliare residenziale come una asset class stabile e interessante, che spesso supera i tradizionali trust di investimento immobiliare (REIT) in termini di attività. Questo cambiamento riflette il crescente riconoscimento del potenziale a lungo termine del settore, con immobili residenziali che offrono forti rendimenti anche in condizioni di mercato volatili.
Parallelamente, cresce la domanda di edifici e infrastrutture sostenibili. Gli investitori stanno indirizzando i capitali verso le società immobiliari che danno priorità ai fattori ESG, che non solo sono in linea con le pratiche di investimento responsabili, ma producono anche rendimenti finanziari tangibili. Gli immobili che soddisfano rigorosi criteri ESG stanno diventando elementi di differenziazione sul mercato, spesso con affitti più elevati. In città come Milano, dove la domanda di edifici conformi ai criteri ESG ha registrato un’impennata, i valori degli immobili sono aumentati fino al 25%, sottolineando i crescenti incentivi finanziari legati alla sostenibilità.
Inoltre, secondo i dati dell’indice MSCI, i rendimenti residenziali paneuropei si sono dimostrati più resistenti rispetto agli immobili commerciali, con i flussi di cassa da locazione che hanno attenuato alcuni degli impatti negativi sui rendimenti osservati dal crollo del mercato nel giugno 2022. Il settore funge da forte diversificatore per i portafogli immobiliari istituzionali, riducendo fortemente la volatilità complessiva del portafoglio e sostenendo i rendimenti. Di conseguenza, molte istituzioni danno ora la priorità alle strategie residenziali e gli asset conformi alle normative ESG sono considerati essenziali per sostenere la performance del portafoglio a lungo termine.
Qualità e sostenibilità
La crescente importanza della sostenibilità sta trasformando radicalmente le strategie di investimento nel settore immobiliare residenziale. Le banche e i finanziatori danno sempre più priorità alle metriche ESG avendo compreso che gli investimenti allineati a questi principi hanno maggiori probabilità di durare nel tempo. Il rischio stranded asset- , ossia di immobili che non soddisfano gli standard normativi o ESG- ha portato a un aumento della domanda di investimenti residenziali efficienti dal punto di vista energetico e ben gestiti.
Studi condotti in Germania e in Belgio sottolineano il valore finanziario degli immobili ad alta efficienza energetica. In Germania, le case con certificati EPC di classe A possono arrivare a prezzi fino al 51% superiori rispetto a quelle con valutazioni inferiori. In Belgio, invece, le case con una migliore efficienza energetica hanno un sovrapprezzo del 17%.
In prospettiva, gli investitori si stanno concentrando sempre più su segmenti specifici del mercato residenziale, in particolare sugli alloggi per studenti (PBSA) e sul settore privato in affitto (PRS). Il settore Build-to-Rent (BTR), in particolare, sta vivendo una rapida crescita, trainata da giovani professionisti e abitanti delle città alla ricerca di ambienti di vita moderni e flessibili. Gli immobili progettati esplicitamente per l’affitto a lungo termine stanno diventando sempre più attraenti, in quanto si rivolgono a una fascia demografica incentrata sullo stile di vita, offrendo una serie di servizi su misura per la convenienza, il comfort e la comunità. Nel 2023, il mercato dei BTR ha registrato una crescita significativa e, dato che la domanda di affitti orientati verso lo stile di vita continua ad aumentare, questi sviluppi rimarranno un obiettivo centrale per gli investitori.
L’esigenza di sostenibilità finanziaria
L’aumento dei tassi di interesse ha colpito in modo particolare i fornitori di social housing che dipendono dai finanziamenti pubblici. Ciò evidenzia la necessità di bilanciare la redditività finanziaria con gli obiettivi di sostenibilità. Poiché il settore si trova ad affrontare una crescente pressione normativa, mantenere la redditività rispettando la conformità ESG sta diventando una sfida sempre più ardua.
La piattaforma di Deepki funge da unica fonte di verità, fornendo visibilità a livello di asset in tutta Europa. Ciò consente agli operatori di monitorare e gestire efficacemente gli investimenti ESG, garantendo la conformità alle normative in evoluzione e recuperando i costi associati. Deepki consente agli operatori di snellire i processi decisionali e di massimizzare il valore a lungo termine grazie all’utilizzo di insight basati sui dati.
Cosa si prospetta per il mercato residenziale europeo?
La domanda pressante per le strategie attuali e future di investimento residenziale è quella di come adattarsi al meglio alle mutevoli dinamiche del mercato. Come abbiamo imparato dai mercati immobiliari commerciali, retail o uffici nell’ultimo decennio, rimanere fermi e non adattarsi può esporre all’obsolescenza degli asset e della strategia di investimento.
Per chi opera nel mercato residenziale, i prossimi anni saranno decisivi. La chiave del successo risiede nell’adattamento alle nuove normative e nell’adozione di tecnologie innovative. Con l’avvicinarsi dello Standard Case Future 2025, la capacità di anticipare i cambiamenti normativi e di sfruttare le opportunità emergenti sarà fondamentale per il successo a lungo termine.
Deepki si impegna ad aiutare gli operatori del settore residenziale a superare queste sfide. La nostra esperienza paneuropea e le nostre soluzioni focalizzate sull’ESG forniscono gli strumenti necessari per garantire la conformità, guidare le prestazioni e massimizzare il valore a lungo termine nel panorama in rapida evoluzione del settore immobiliare residenziale.
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