Il rischio crescente degli stranded asset

Nel corso degli ultimi dieci anni la questione degli “stranded asset”, derivante da diversi tipi di fattori di rischio, è diventata rilevante per il settore immobiliare. L’accordo di Parigi del 2015 riunisce tutti gli Stati in una causa comune: intraprendere sforzi ambiziosi per ridurre la minaccia del cambiamento climatico e adattarsi ai suoi effetti. L’obiettivo centrale è quello di “contenere l’aumento della temperatura media globale ben al di sotto della soglia di 2 °C rispetto ai livelli preindustriali, e di limitare tale incremento a 1,5 °C Celsius“. Pertanto, un numero sempre maggiore di città e paesi sta iniziando a intraprendere i cambiamenti necessari per soddisfare i requisiti legislativi previsti al fine di raggiungere il traguardo delle emissioni Net Zero entro il 2050. Per citare un esempio più concreto, l’accordo di Parigi implica una riduzione delle emissioni di CO₂ per il settore immobiliare del 77% entro quella data. 

Per attenersi a questa tabella di marcia, i proprietari di immobili devono rispondere a crescenti pressioni per essere più trasparenti e per implementare le modifiche necessarie a non rimanere indietro. Poiché il settore immobiliare è responsabile di circa il 39% delle emissioni di CO₂ globali ed è per questo un settore chiave negli sforzi per ridurre le emissioni di carbonio, si sta iniziando a sviluppare una conoscenza più approfondita dei rischi legati al cambiamento climatico. Per quanto riguarda gli investimenti a lungo termine, i rischi di svalutazione economica richiedono sempre maggiore attenzione.

Cosa sono gli stranded asset?

Uno stranded asset (letteralmente in italiano “bene incagliato”) è un investimento che perde valore prima di essere completamente ammortizzato a causa dell’impatto di vari cambiamenti. Si tratta nel concreto di  un asset che ha subito una svalutazione imprevista o prematura. Anche se la questione non è nuova nel settore immobiliare, l’influenza e la portata sistemica del cambiamento climatico, insieme alla politica ambientale su alcuni asset immobiliari e sui relativi mercati dei capitali, espone gli asset a una maggiore quantità di rischi. Tra questi ci sono i rischi legati all’ambiente, che possono provocare una svalutazione economica degli asset immobiliari, le normative governative o anche l’evoluzione delle norme sociali.

I fattori principali sono due: Da un lato, il cambiamento climatico influenza i modelli meteorologici in tutto il mondo; le proiezioni indicano infatti un aumento della frequenza e dell’intensità degli eventi climatici estremi: inondazioni, incendi boschivi, frane e smottamenti, ecc. Dall’altro, questo cambiamento nel lungo termine espone anche gli asset a un’altra minaccia: diventare “stranded” a causa della loro incompatibilità con un’economia a basse emissioni di carbonio man mano che le normative sulla sostenibilità, come il regolamento SFDR o la Tassonomia europea, e il mercato diventano più severi.

Tra i fattori che determinano uno stranded asset vi sono anche il decremento dei costi delle tecnologie pulite (per esempio il solare fotovoltaico) e i cambiamenti nel comportamento dei consumatori che richiedono migliori performance ambientali (per esempio i sistemi di certificazione). In effetti, emerge una chiara e crescente domanda di edifici verdi, sia nelle transazioni tra investitori che sul mercato da parte degli affittuari. Sempre più stakeholder si rendono conto che l’allineamento con un’efficace strategia ESG non si riflette solo sulla salvaguardia del nostro futuro e degli ecosistemi, ma anche sul valore degli immobili e degli investimenti. 

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Come può questo scenario avere un impatto sul vostro portafoglio?

Gli investitori e gli Assets Managers devono attuare delle strategie di investimento che supportino la transizione verso un’economia a basse emissioni di carbonio e resiliente ai rischi climatici. Negli ultimi anni, il problema degli stranded asset dovuti a fattori ambientali è diventato sempre più pressante. Gli edifici con emissioni di CO₂ particolarmente elevate infatti perderanno talmente tanto valore che non sarà più possibile venderli sul mercato immobiliare commerciale, trasformandosi così in stranded asset.

In questo contesto, gli stranded asset sono pertanto quegli immobili che non soddisferanno i futuri standard di efficienza energetica e le aspettative del mercato e che saranno  sempre più esposti al rischio di obsolescenza economica precoce nel prossimo futuro. Sono nati strumenti come il CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) per orientare gli attori immobiliari verso una traiettoria compatibile con gli obiettivi dell’UE. Ma se gli obiettivi di riduzione dei gas serra e del consumo energetico non verranno raggiunti entro le date stabilite, l’UE e le autorità nazionali inaspriranno  le loro politiche, aumentando il rischio finanziario per gli investitori che non si sono adattati.

Gestione degli asset esposti a questo rischio

I nuovi edifici a zero emissioni di carbonio sono importanti per aiutare a conseguire l’obiettivo di sostenibilità dell’UE, ma l’obiettivo principale dovrebbe essere il miglioramento degli edifici esistenti, che attualmente costituiscono la maggioranza nel settore edili: circa l’80% degli edifici costruiti oggi infatti sarà ancora abitato nel 2050. 

Gli assets managers sono responsabili dell’impatto dei loro asset nella transizione a un’economia più pulita e virtuosa. Attualmente, i gestori patrimoniali e i proprietari possono intraprendere una serie iniziative mirate alla riduzione delle attuali emissioni di gas serra e dei consumi energetici di ciascuno dei loro asset o persino del loro intero portafoglio. Per intraprendere delle azioni atte ad assicurare il futuro dei loro asset, necessitano pertanto una migliore comprensione dei rischi e delle opportunità tra le loro proprietà. La piattaforma di data intelligence Deepki permette agli utenti di proiettare e visualizzare le traiettorie per prevedere le loro future performance ESG e quindi di allocare le risorse sulla linea d’azione più efficiente.

Le traiettorie permettono agli investitori di anticipare le conseguenze degli obiettivi di riduzione dell’intensità delle emissioni dei gas serra sia su asset specifici che sul loro portafoglio complessivamente.

Per aumentare le performance sul lungo termine e gli obiettivi di sostenibilità, è fondamentale comprendere le conseguenze degli stranded asset. Nonostante l’arduo compito per questi attori, i risultati compensano ampiamente gli investimenti fatti. Solo comprendendo i rischi a cui sono esposti gli asset, i gestori patrimoniali e gli investitori possono costruire un quadro completo che permette loro di posizionarsi al meglio per aumentare il valore del loro portafoglio verde e trarne maggiore profitto.