Gerade zur rechten Zeit: Ein ESG-Index für die europäische Immobilienbranche

Sabine Gross
Date21 Dezember 2022

Um das Klimaziel der EU zu erfüllen, als erster Kontinent bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu werden, wurden zahlreiche Aktionspläne ausgearbeitet. Das Ziel, die Treibhausgase und den Energieverbrauch insgesamt zu reduzieren, birgt für die großen Akteure der Immobilienwirtschaft die Herausforderung klare Strategien und Aktionspläne zu entwickeln und durchzuführen. Sehen wir der Wahrheit ins Auge: Um erfolgreiche Ergebnisse zu erzielen, sind die Einhaltung von Vorschriften, sowie solide Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche unerlässlich. 

Deepki hat den neuen “ESG-Index” entwickelt, um die Akteure der Immobilienwirtschaft dabei zu unterstützen, den Energieverbrauch ihrer Portfolios besser zu verstehen und die Herausforderungen die die EU-Taxonomie und die EU Offenlegungsverordnung (SFDR) mit sich bringen zu meistern. Als einer der ersten europäischen Indizes misst er die ESG-Leistung des Immobiliensektors anhand des Primärenergieverbrauchs.

Er zeigt – online frei zugänglich – die besten 15 % und 30 % aller Gebäude bezüglich des  Primärenergieverbrauch, aufgeschlüsselt nach Ländern.

Was ist der Index?

Als Asset Manager möchten Sie wissen, wie gut Ihr Portfolio abschneidet und die Ausrichtung an den Taxonomiestandards (Top 15 %) überwachen. Hohe ESG-Rankings in Bezug auf die EU-Taxonomie bedeuten langfristig einen höheren und sichereren Vermögenswert. Derzeit besteht die einzige Möglichkeit, die Branchenstandards in Bezug auf ESG-Bewertungen zu berücksichtigen, darin, eine eigene Benchmark zu erstellen. Dies erfordert Zeit und die Gewährleistung, dass die Daten für einen Vergleich genau genug sind, ist nicht gegeben. Mit dem ESG-Index von Deepki kann ein Konsens über ESG-Standards durch die Verwendung von genauen Daten erreicht werden, die einen genauen Marktvergleich ermöglichen. Durch die Einbindung zahlreicher Partnerschaften und gestützt auf seine umfangreiche Datenbank stellt der ESG Index sicher, dass die in der Benchmark veröffentlichten Daten ein verlässlicher Prüfstein für Immobilienwirtschaft ist. 

Verlässliche Daten sind der erste Schritt, um intelligente und fundierte Entscheidungen zu treffen. Die Deepki Ready™ Plattform ermöglicht es Kunden bereits, ESG-Leistungsprognosen auf der Grundlage verschiedener Szenarien und ausgewählter Trajektorien zu erstellen. Der ESG-Index bringt ein besseres Verständnis dafür, welche Assets priorisiert werden müssen, um die nach Ländern kategorisierten ESG-Standards zu erreichen. Dadurch wird sichergestellt, dass Immobilien ordnungsgemäß überwacht, Maßnahmen entsprechend abgefedert werden können und verhindert wird, dass es zu “stranded Assets” kommt oder der Marktwert sinkt.

Durch die automatische Erfassung der tatsächlichen Daten von mehr als 400 000 Objekten in 41 Ländern ist Deepki in der Lage, detaillierte Einblicke in die Energieleistung des Immobiliensektors zu geben, aufgeschlüsselt nach Objektart (Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik, Gesundheitswesen usw.) und Standort. Dieser Index wird jährlich veröffentlicht und aktualisiert. Er spiegelt den europäischen Markt unter Berücksichtigung der sich ständig weiterentwickelnden ESG-Marktstandards wider. Jährliche Leistungsstatistiken werden auf der Grundlage realer Daten berechnet, die von Deepki Ready gesammelt werden. Dank Deepkis Fähigkeit, reale Daten zu erheben, basiert der ESG-Index auf fundierten Kenntnissen der Eigenschaften der analysierten Gebäude und garantiert somit sowohl die Vollständigkeit der Daten als auch die Repräsentativität der Stichprobe. Sie erhalten das genaueste Maß an Informationen, so dass Sie nichts dem Zufall überlassen – Sie können sich Ihrer Position im Gesamtmarktdurchschnitt sicher sein.

Abbildung 1: Der ESG-Index wird auf der Grundlage von 30 000 Gebäuden mit vollständiger Datenabdeckung berechnet. Durch die genaue Kenntnis der Merkmale jedes Gebäudes gewährleistet Deepki die Repräsentativität der verwendeten Stichprobe und ist außerdem in der Lage, den Energiemix jedes Gebäudes genau zu bewerten, um die Primärenergieergebnisse zu berechnen. Aktuell zeigt der ESG-Index Informationen in Primärenergie an, da dies die von der EU-Taxonomie verwendete Einheit ist. Die endgültigen Energie- und CO2-Werte werden in einer zweiten Version veröffentlicht.

1. Reale Daten

Was den ESG-Index von Deepki zu einem wichtigen Instrument macht, ist die Qualität der realen Daten, die für die Erstellung einer sehr präzisen Benchmark verwendet werden. Bislang basierten Marktbenchmarks auf deklarativen Werten, was potenziell zu Unvollständigkeiten oder Verzerrungen führte. Da Deepki Ready™ von über 700 Wasser-, Energie- und Messdienstleistern auf der ganzen Welt automatisch tatsächliche Daten sammelt, sind diese nicht mehr nur auf die deklarierten Größen beschränkt, so dass der Umfang der Daten, die der Index darstellt, präziser wird. Es ist auch wichtig zu bedenken, dass die gesammelten Angaben mehr als 400 000 Assets in 41 verschiedenen Ländern (und mehr) umfassen, was bedeutet, dass der ESG-Index von Deepki nicht nur präzise Daten enthält, sondern auch umfassend ist und somit als echtes Analyseinstrument für die weitere Verbesserung der Energieeffizienz genutzt werden kann.

Um das oben erläuterte Ziel der CO2-Neutralität zu erreichen, liefert der ESG-Index eine Benchmark für den gesamten Sektor. Die besten 30 % werden in der Taxonomie als „nicht wesentlich schädlich“ eingestuft, während die besten 15 % der Marktteilnehmer als „wesentlich beitragend“ angesehen werden. Zum Beispiel zeigt sie das:

  • die obersten 15 % des Einzelhandelsgebäudemarktes in Frankreich 84 kWEF/Jahr/m2 verbrauchen 
  • die obersten 30 % des Bürogebäudemarktes in Großbritannien 129 kWEF/Jahr/m2 verbrauchen 
  • der Durchschnitt des deutschen Marktes für Gesundheitsimmobilien 179 kWEF/Jahr/m2 verbraucht 
  • die obersten 15 % des Logistikgebäudemarktes in Europa 26 kWEF/Jahr/m2 verbrauchen 

Wie bereits erwähnt, ist die Einhaltung der EU-Taxonomie, der SFDR und des Décret Tertiaire schwierig, wenn es keinen Konsens darüber gibt, was als nachhaltige Investition im Vergleich zu den Wettbewerbern auf dem Immobilienmarkt gilt. Der Index basiert auf der Grundlage zuverlässiger Daten von einigen der größten Akteure der Branche und stellt somit eine verlässliche Benchmark dar, die dazu beitragen soll eine Qualitätskontrolle und korrekte Ergebnisse zu gewährleisten.

Typische Struktur der beobachteten Verteilungskurve

Abbildung 2: Die Leistung jedes Assets kann anhand einer Verteilungskurve hervorgehoben werden, die die Verteilung nach ihrem Energieleistungsniveau (kWh/qm/Jahr) anzeigt. Der ESG-Index von Deepki verwendet reale Daten, die von Deepki Ready überwacht werden, um die besten 15 % zu bewerten und eine genaue Darstellung der Leistung eines Assets in Bezug auf die Marktverteilung zu erhalten. 

2. Primärenergieverbrauch, Endenergieverbrauch & Co2-Emissionen

Der ESG-Index von Deepki misst derzeit nur die Leistung der Assets in Bezug auf den Primärenergieverbrauch (kWhPE/m²/Jahr). Hier sind einige wichtige Definitionen, die man im Hinterkopf behalten sollte, wenn man die Verwendung einer Energiemarkt-Benchmark in Betracht zieht: 

  • Endenergie: bezieht sich auf die verbrauchte Energie, wie sie in Rechnung gestellt wird (z. B. auf einer Stromrechnung)
  • Primärenergie: bezieht sich auf den Gesamtenergieverbrauch. Mit anderen Worten: Der Primärenergieverbrauch umfasst die Energie, die zur Erzeugung der in den Endstufen verbrauchten Energie verwendet wird – zum Beispiel die Nutzung von Heizungsanlagen im Vergleich zur Nutzung der Energie, die zur Erzeugung von Wärme benötigt wird. Derzeit wurde die Primärenergie von der EU-Kommission als quantifizierendes Maß für die Leistung eines Assets gewählt. 
  • CO2-Emissionen: bezieht sich auf die Bewertung des energiebezogenen CO2-Fußabdrucks, sowohl für die direkte Verbrennung als auch für die indirekte Energienutzung eines jeden Gebäudes. Auf der Grundlage des Verbrauchs jeder Immobilie und ihres Energiemixes ist es möglich, die damit verbundenen äquivalenten CO2-Emissionen anhand einer offiziellen Datenbank mit Emissionsfaktoren zu bestimmen.

Vergleichen wir zwei Büros, eines in Deutschland und eines in Frankreich. Das Büro in Frankreich verbraucht im Durchschnitt 151 kWh/m2 an Endenergie, das in Deutschland 132 kWhFE/m2. Betrachtet man die Primärenergie und berücksichtigt, dass der Umwandlungskoeffizient für Strom in Deutschland 1,8 und in Frankreich 2,3 beträgt, so ergibt sich ein Primärenergieverbrauch von 265 kWhPE/m2 für das Büro in Frankreich und 172 kWh/PE für das Büro in Deutschland. Da der Strommix in Deutschland kohlenstoffhaltiger ist, sind die CO2-Emissionen des Büros in Frankreich viel geringer als die des Büros in Deutschland: 17 kg CO2eq/m2 für das Büro in Frankreich gegenüber 32 kg CO2eq/m2 für das Büro in Deutschland (nur Scope 1 und 2, mit einem standortbezogenen Ansatz). 

Deepki Tipp: Es ist wichtig, sowohl den Verbrauch als auch die Emissionen zu analysieren, um die Auswirkungen der Nutzung eines Gebäudes richtig zu verstehen. Zu Beginn liefert der Deepki ESG-Index Primärenergiewerte, aber wir beabsichtigen, unseren Ansatz bald mit Endenergie und CO2-Emissionen im gleichen Umfang zu ergänzen.

Tabelle 1: Diese Tabelle zeigt die nach Ländern geordneten Primärenergiefaktoren. Um den Primärenergieverbrauch ausgehend von der Endenergie genau zu messen, muss man den Endenergieverbrauch mit dem Emissionsfaktor des Landes für jeden Energieträger für jedes Objekt der repräsentativen Stichprobe multiplizieren. Die sich daraus ergebende Zahl gibt den Primärenergieverbrauch an, so dass eine Bilanz des Energieverbrauchs entsteht. Der ESG-Index von Deepki berücksichtigt den Emissionsfaktor eines jeden Landes, so dass er die genauesten Energieverbrauchsdaten liefert. 

Das Ziel der EU-Taxonomie ist es, Investoren bei der Analyse ihrer Leistung im Hinblick auf die Erreichung der Klimaziele zu helfen. Die Betrachtung der Primärenergie ist daher nützlich – da wir eine harmonisierte Einheit zwischen den Ländern haben -, aber sie muss dennoch im Bezug auf den Energiemix jedes Landes analysiert werden. Eine Marktbenchmark ermöglicht es, die Energieunterschiede in eine einzige Einheit zu übersetzen, die die Leistung unter Berücksichtigung der Art der verbrauchten Energie misst. Die Untersuchung der verbrauchten Energieart ermöglicht einen präziseren Marktindex, der es ermöglicht, zwischen Unternehmen zu unterscheiden, die einen wesentlichen Beitrag zur ESG-Leistung des Marktes leisten, und solchen, die weniger dazu beitragen. 

Die Berücksichtigung der Faktoren, die eine größere oder kleinere Rolle bei der Messung der Einhaltung der Vorschriften durch die Unternehmen spielen, ermöglicht es der EU-Taxonomie, Druck auf die großen Marktteilnehmer auszuüben, damit diese prüfen, ob ihre Aktivitäten zur Klimaneutralität führen. Der ESG-Index von Deepki berücksichtigt die verschiedenen Energiekoeffizienten, die in den einzelnen Ländern verwendet werden und zeigt automatisch die für die Primärenergie relevanten Daten an. Auf diese Weise erhalten die Akteure des Immobiliensektors nicht nur eine genaue Darstellung der Marktstandards, sondern auch, dass die dargestellten Daten mit den eigenen Energiemaßnahmen der Länder übereinstimmen (Grafik des Energiekoeffizienten nach Land hinzufügen). Durch die Schaffung eines ESG-Indexes, der den Energieverbrauch des Marktes standardisiert, um eine greifbare Messung zu erhalten, hilft Deepki den großen Akteuren, ihre Fortschritte zu verstehen, indem er ihnen einen Vergleich mit anderen Akteuren in der Immobilienbranche ermöglicht. Es erlaubt den Unternehmen von ihren Kollegen zu lernen, um eine bessere Nutzung von Energie im gesamten Sektor zu bewirken.

Wen betrifft es?

Um sicherzustellen, dass die Beteiligten die Vorschriften angemessen einhalten, hat der stellvertretende Generaldirektor der Europäischen Kommission in einem Schreiben die Änderung des Datums für die Regulierungstaxonomien (RT’s) im Rahmen der SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) angekündigt:

„Aufgrund der Länge der technischen Details dieser 13 technischen Regulierungsstandards, der Zeit für die Einreichung bei der Kommission und um die reibungslose Umsetzung des delegierten Rechtsakts durch Produkthersteller, Finanzberater und Aufsichtsbehörden zu erleichtern, würden wir das Datum für die Anwendung des delegierten Rechtsakts auf Januar 2023 verschieben.“

Matthew Baldwin

Da viel auf dem Spiel steht und die Anforderungen – technisch gesehen – recht anspruchsvoll sein können, ist es für die großen Immobilienunternehmen wichtig, auf empfehlenswerte Praktiken beim Energieverbrauch hinzuweisen. Die Tatsache, dass die Unternehmen nun gesetzlich verpflichtet sind, auf ihrer Website eine Erklärung zu ihren aktuellen Auswirkungen und Aktionsplänen zu veröffentlichen, sowie die neuen Transparenzanforderungen könnten sich auf die Investitionen der Fonds und den Portfoliowert auswirken – und tun es auch. Wenn bestimmte Produkte die ESG-Anforderungen nicht erfüllen oder keine nachhaltigen Investitionen widerspiegeln, sind die Unternehmen aufgrund der geltenden Vorschriften verpflichtet, Aussagen wie diese offenzulegen: „Die Investition, die [diesem Finanzprodukt] zugrunde liegt, berücksichtigt nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten“. Eine solche Aussage könnte sich negativ auf den Wert der Assets auswirken. Umgekehrt könnten diejenigen, die sich an die Vorschriften halten, ihre Investitionseffizienz steigern, da ihr Produkt nach staatlichen Standards attraktiv wäre. Einem Artikel von worldbank.org zufolge zeigt das Investitionsverhalten als Reaktion auf die ESG-Berichterstattung, dass Unternehmen, die zu wenig investieren, ihre Verschuldung im Verhältnis zum Gesamtvermögen um 8,7 % erhöhen können, wenn sie ESG-transparent sind! Diese Studien belegen die zunehmende Bedeutung von ESG-Themen in allen Anlagesektoren, was Investoren dazu motivieren sollte, Faktoren zu bewerten, die sie bisher vielleicht nicht in Betracht gezogen haben.

In Anbetracht der Tatsache, dass Umweltfaktoren in den letzten Jahren zu einem immer wichtigeren Standard für Immobilienportfolios geworden sind, besteht bei Nichtbeachtung das Risiko der Anhäufung von “stranded Assets”, die ein Portfolio entwerten können. Dadurch wird eine eigentlich solide Investition möglicherweise zu einer Belastung.  Dank bestimmter Vorschriften wie der SFDR und der EU-Taxonomie beginnen die Immobilienakteure die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Bewertung wichtiger ESG-Faktoren zu spüren. 

Was fehlt, ist ein klarer Konsens darüber, wie die Energieleistung aussehen sollte, um Klimaneutralität (“Net-Zero”) zu erreichen. Derzeit gibt es in Europa keinen Marktvergleich auf der Grundlage nichtdeklarativer Daten, der es Unternehmen ermöglicht, ihre CO₂-Emissionen und ihren Energieverbrauch auf einfache Weise zu vergleichen. Da das Ziel, die Treibhausgasemissionen insgesamt zu reduzieren, ständig nach oben korrigiert wird, treten vermehrt Schwierigkeiten auf, genau zu beurteilen, ob sich der Wert einer Immobilie in Korrelation zum Markt verbessert. Transparenz ist nicht mehr der einzige Indikator für den Erfolg eines Assets, eine Alternative ist sehr gefragt, um die Kompatibilität der ESG mit den bestehenden Anforderungen und das allgemeine Ansehen innerhalb der Marktstandards sicherzustellen. Aus diesem Grund hat Deepki seinen „ESG-Index“ veröffentlicht, eine europäische Benchmark mit einer stabilen und robusten Methodik, die die primärenergetische Leistung von Immobilien misst. 

„Vor dem Hintergrund der SFDR und der EU-Taxonomie gab es eine wachsende Nachfrage des Marktes nach einer zuverlässigen, standardisierten Benchmark auf europäischer Ebene. Der Deepki-Index wird als gemeinsamer Standard dienen, mit dem wir uns vergleichen können.“

Primonial

Dies wird den Portfolios von Eigentümern und Asset Managern ein klareres Verständnis der Umweltleistung des Sektors vermitteln und eine Referenz bieten, an der sie ihre eigenen Immobilien messen können. Es gibt noch Spielraum, um die Fähigkeiten des Index zu verbessern und in Zukunft auch andere Messgrößen einzubeziehen, aber im Moment liegt die Priorität darin, interpretierbare Werte für diejenigen zu liefern, die in diesen Sektor investieren.

Nächste Schritte

Deepki hat sich dazu entschieden den ESG-Index frei zugänglich zur Verfügung zu stellen, um den Markt beim Aufbau eines harmonisierten Rahmens auf europäischer Ebene zu unterstützen. Mit dieser ersten Veröffentlichung möchte Deepki durch Diskussionen mit allen europäischen Immobilienakteuren Feedback und Fachwissen einholen. Die Methodik des Indexes wurde unter Berücksichtigung der Kriterien der europäischen Taxonomie entwickelt, um den Markt bei der Erreichung des Ziels der Klimaneutralität zu unterstützen. Darüber hinaus hat Deepki die Absicht, den Index bald auf Endenergie und CO2 auszuweiten, um eine bessere Darstellung der Asset-Performance der Energietypologie zu erreichen. Der Index wird eine jährliche Veröffentlichung sein, um die Leistung der Branche mit den genauesten Werten durch die Arbeit unserer Dateningenieure zu verfolgen.

„Allianz Real Estate sieht die Indexinitiative als eine Gelegenheit, harmonisierte Werte für alle Länder zu erhalten, in denen wir tätig sind und für die es an zuverlässigen Benchmarks mangelt.“

Allianz Real Estate West Europe

Es ist wichtig, dass auf staatlicher Ebene genauso viel investiert wird wie auf Unternehmensebene, um die richtige Entwicklung hin zu Net-Zero zu gewährleisten. Der ESG-Index von Deepki ermöglicht ein gründliches Verständnis des allgemeinen Marktfortschritts für jedes Land und hilft allen, die sich mit der Einhaltung der EU-Taxonomie befassen. 

Transparenz ist eine Anforderung, die zu Effizienzgewinnen bei Investitionen führt. Darüber hinaus ermöglicht eine vollständige ESG-Transparenz die Entwicklung geeigneter Benchmarks, die wiederum zu einer genaueren Darstellung der Industriestandards und des Fortschritts beitragen, so dass die richtigen Maßnahmen (sei es die Steuerung von Erwartungen oder die Förderung der Nutzung besserer Energiequellen) sowohl auf der Ebene der Investitionen als auch auf der Ebene der Unternehmensführung ergriffen werden können.