Un Index ESG pour le secteur immobilier qui arrive juste à temps

Maya Fink
Date19 janvier 2023

De nombreux plans d’action ont été orchestrés pour respecter l’engagement pris par l’Union Européenne de devenir le premier continent à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. L’UE a pour but la réduction totale des gaz à effet de serre et de la consommation d’énergie. Cet objectif signifie que les grands acteurs de l’immobilier doivent relever les défis en adoptant des stratégies et des plans d’action clairs. Il est temps de regarder la vérité en face : dans le secteur immobilier, il faut se conformer à la réglementation pour parvenir à l’alignement. Des cadres solides sont nécessaires pour obtenir de bons résultats.


A​​fin d’aider ces acteurs à mieux comprendre la consommation d’énergie de leurs portefeuilles et à s’aligner avec les objectifs de la Taxonomie européenne, Deepki a publié l’Index ESG. Il s’agit de l’un des premiers index européens qui mesure la performance ESG du secteur à travers la consommation d’énergie primaire. Il est libre d’accès en ligne et mesure le top 15%, le top 30% ainsi que la moyenne des consommations énergétiques dans le secteur immobilier classés par typologie d’actif et localisation.

Qu’est ce que l’Index ESG ?

En tant que gestionnaire d’actifs, vous souhaitez connaître les performances de votre portefeuille et surveiller son alignement avec la Taxonomie européenne (Top 15%). Des indicateurs de performance  ESG élevés en réponse à la Taxonomie signifient une valeur d’actif plus élevée et plus sûre à long terme. À l’heure actuelle, la seule façon de consulter les normes du secteur en matière de scores ESG est de créer son propre index de référence. Ce travail demande du temps et ceci sans avoir la certitude que les données soient suffisamment précises pour permettre une comparaison pertinente. Avec l’Index ESG de Deepki, un consensus sur les normes ESG peut être atteint grâce à l’utilisation de données collectées automatiquement et non déclaratives qui aident à établir une comparaison précise du marché. Grâce à plusieurs partenariats et à l’appui de sa vaste base de données, cet Index garantit que les données publiées dans l’index de référence constituent une pierre angulaire pour les acteurs de l’immobilier. 

Pour prendre des décisions éclairées, la première étape est d’avoir des données fiables. La plateforme Deepki Ready™ permet déjà aux clients de Deepki d’avoir des prévisions de performance ESG en fonction de différents scénarios et de trajectoires choisies. L’Index ESG ne fera qu’aider davantage les gestionnaires à mieux comprendre quel actif prioriser pour atteindre les normes ESG de chaque pays. Cela permet de surveiller correctement les actifs, de mettre les actions nécessaires en place et d’éviter que les actifs ne soient échoués (stranded assets) ou ne perdent leur valeur marchande.

En collectant automatiquement les données réelles de plus de 400 000 actifs dans 41 pays, Deepki est en mesure de partager une compréhension approfondie de la performance énergétique du secteur immobilier, par type d’actif (bureaux, commerces, logements, logistique, santé, hôtellerie) et par localisation. Publié et mis à jour annuellement, cet Index a pour vocation d’être un véritable reflet du marché européen, en tenant compte des normes ESG du marché en constante évolution. L’Index calcule des indicateurs de performance annuels basés sur des données réelles collectées par Deepki ReadyTM. Grâce à l’expertise de Deepki dans l’ESG et la donnée dans l’immobilier, l’Index repose sur une connaissance approfondie des caractéristiques des bâtiments analysés et garantit à la fois l’exhaustivité des données et la représentativité de l’échantillon. Associé à l’expertise sectorielle de Deepki, il vise à vous fournir les informations les plus précises possibles afin que vous n’ayez plus besoin de deviner. Vous pouvez être sûr de votre position dans la moyenne totale du marché. 

Figure 1 : L’Index ESG de Deepki est calculé sur la base des 30 000 actifs dont les données de consommation d’énergie sont complètes. En connaissant les caractéristiques précises de chaque bâtiment, Deepki garantit la représentativité de l’échantillon utilisé et est également en mesure d’évaluer précisément le mix énergétique de chaque bâtiment pour calculer les résultats en énergie primaire. À ce jour, l’Index ESG affiche des informations en énergie primaire, puisque c’est l’unité utilisée par la Taxonomie de l’UE. Les valeurs finales d’énergie et de CO₂  seront publiées dans un second temps. 

1. Données réelles

La qualité des données réelles utilisées pour la création d’un benchmark très précis fait de l’Index ESG de Deepki un outil important. Jusqu’à présent, les références du marché étaient basées sur des données déclaratives, ce qui donnait lieu à des données potentiellement incomplètes ou biaisées. Puisque Deepki Ready™ collecte automatiquement les données réelles grâce à plus de 700 connecteurs avec des fournisseurs d’eau, d’énergie et de compteurs dans le monde entier, les données ne sont plus limitées uniquement à ce qui est déclaré. La portée des données que l’Index ESG représente est ainsi plus précise. Le total des données collectées englobe plus de 400 000 actifs dans 41 pays différents (pour le moment), ce qui signifie que l’Index ESG de Deepki est précis en terme de données utilisés, qu’il est également complet, et qu’il peut donc être utilisé comme un véritable outil analytique pour améliorer davantage la performance énergétique.

Pour atteindre l’objectif de neutralité carbone expliqué ci-dessus, l’Index ESG fournit une référence pour l’ensemble du secteur. Les 30 % les plus performants seront considérés par la Taxonomie comme « ne faisant pas de tort significatif », tandis que les 15 % les plus performants du marché seront considérés comme « contribuant de manière substantielle » à l’objectif de neutralité carbone de l’UE. Par exemple, on constate que :

  • Les top 15 % du marché des immeubles commerciaux en France consomment 84 kWHEP/an/m2
  • Les top 30 % du marché des immeubles de bureaux au Royaume-Uni consomment 129 kWHEP/an/m2
  • La moyenne du marché allemand des bâtiments de santé consomme 179 kWHEP/an/m2
  • Les top 15 % du marché de la logistique en Europe consomment 26 kWHEP/an/m2

Comme mentionné ci-dessus, il est difficile de se conformer à la Taxonomie européenne, au règlement SFDR et au Décret Tertiaire lorsqu’il n’y a pas de consensus sur ce qui est considéré comme un investissement durable par rapport aux concurrents sur le marché de l’immobilier. Deepki espère qu’en fournissant un Index précis, une référence fiable pourra contribuer à garantir un contrôle de la qualité et des résultats appropriés.  

La performance de chaque actif peut être mise en évidence à l’aide d’une courbe de distribution qui montre la disposition des actifs en fonction de leur niveau de performance énergétique (kWh/sqm/an). L’Index ESG de Deepki utilise des données réelles contrôlées par Deepki ReadyTM pour évaluer le top 15 % afin d’obtenir une représentation précise de la performance d’un actif par rapport à la distribution du marché. 

2. Consommation d’énergie primaire, d’énergie finale & émissions de CO₂ 

L’Index ESG de Deepki mesure pour le moment  la performance des actifs en termes de consommation d’énergie primaire (kWhEP/m²/an). Voici quelques définitions importantes à connaître lorsqu’on envisage l’utilisation d’un benchmark du marché de l’énergie : 

  • Énergie finale : énergie consommée telle qu’elle est facturée (sur une facture d’électricité par exemple).
  • Énergie primaire : consommation totale d’énergie. En d’autres termes, la consommation primaire englobe l’énergie utilisée pour créer l’énergie consommée dans les étapes finales. Par exemple, l’utilisation des systèmes de chauffage par rapport à l’utilisation de l’énergie nécessaire pour créer de la chaleur. Pour l’instant, l’énergie primaire a été choisie comme mesure quantifiant la performance d’un actif par la Commission européenne. 
  • Émissions de CO₂  : il s’agit d’évaluer l’empreinte carbone liée à l’énergie, tant pour la combustion directe que pour l’utilisation indirecte de l’énergie de chaque bâtiment. Sur la base de la consommation de chaque actif et de son mix énergétique, il est possible de déterminer les émissions de CO₂ équivalentes associées en utilisant une base de données officielle de facteurs d’émission.

Comparons deux bureaux, un en Allemagne et un en France. Le bureau en France consomme en moyenne 151kWh/m2/an d’énergie finale, et celui en Allemagne 132kWh/m2/an. En considérant l’énergie primaire, et parce que le coefficient de conversion de l’électricité est de 1,8 pour l’Allemagne et de 2,3 pour la France, on aboutit à une consommation d’énergie primaire de 265 kWhEP/m2/an pour le bureau en France et de 172 kWh/EP/m2/an pour le bureau en Allemagne. Comme le mix électrique est davantage émetteur de carbone en Allemagne, si l’on regarde les émissions de CO₂, le bureau en France émet beaucoup moins que celui en Allemagne : 17kgco2eq/m2/an pour le bureau en France contre 32kgco2eq/m2/an pour le bureau en Allemagne (en considérant uniquement les scopes 1 et 2, avec une approche basée sur la localisation). 

Tableau 1 : Ce tableau présente les facteurs d’énergie primaire structurés par pays. Afin de mesurer précisément la consommation d’énergie primaire à partir de l’énergie finale, il faut multiplier la consommation d’énergie finale par le facteur énergétique du pays pour chaque source d’énergie pour chaque actif de l’échantillon représentatif. Le nombre qui en résulte indique la consommation d’énergie primaire afin de rendre compte de la consommation d’énergie. L’Index ESG de Deepki prend en compte le coefficient de chaque pays afin de fournir les données les plus précises sur la consommation d’énergie. 

Le but de la Taxonomie européenne est d’aider les investisseurs à analyser leur performance dans la réalisation des objectifs de décarbonation. Ainsi, considérer l’énergie primaire est utile – puisque nous avons une unité harmonisée entre les pays – mais il faut encore les analyser à la lumière du mix énergétique de chaque pays. Un référentiel de marché permet de traduire les différences énergétiques en une seule unité qui mesure la performance en tenant compte du type d’énergie consommée. L’examen du type d’énergie consommée permet d’obtenir un index de marché plus précis, afin de distinguer les entreprises qui contribuent de manière substantielle à la performance ESG du marché de celles qui y contribuent moins. 

La prise en compte des facteurs qui jouent un rôle plus ou moins important dans la mesure de la conformité des entreprises permet à la taxonomie européenne de faire pression sur les principaux acteurs du marché pour qu’ils examinent si leurs activités conduisent à la neutralité carbone. L’Index ESG de Deepki prend soigneusement en considération les différents coefficients énergétiques utilisés par pays, en affichant les données relatives à l’énergie primaire. De cette façon, les acteurs de l’immobilier obtiennent non seulement une représentation précise des normes du marché, mais aussi que les données présentées s’imbriquent avec les mesures énergétiques propres aux pays. Par conséquent, en créant un Index ESG qui normalise la consommation d’énergie du marché afin d’avoir une mesure tangible, Deepki aide les principaux acteurs à comprendre leurs progrès en leur permettant de se comparer aux autres acteurs de l’industrie immobilière. Il permet aussi potentiellement aux entreprises d’apprendre de leurs pairs pour motiver de meilleures utilisations de l’énergie dans l’ensemble du secteur.

À qui l’Index ESG est-il destiné ?

Afin de s’assurer que les parties prenantes se conforment de manière appropriée, le directeur général adjoint de la Commission européenne a annoncé dans une lettre le changement de date pour les taxonomies réglementaires (RT) dans le cadre du SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), en déclarant :

« En raison de la longueur des détails techniques de ces 13 normes techniques réglementaires, du temps des soumissions à la Commission, et pour faciliter la mise en œuvre harmonieuse de l’acte délégué par les fabricants de produits, les conseillers financiers et les superviseurs, nous reporterions la date d’application de l’acte délégué à janvier 2023. »

Matthew Baldwin

Étant donné que les enjeux sont élevés et que – techniquement – la demande peut être assez difficile, il est pertinent pour les grands acteurs de l’immobilier de mettre en avant les bonnes pratiques en matière de consommation d’énergie. Par ailleurs, les entreprises sont désormais obligées par la loi de publier sur leur site web une déclaration relative à leur impact actuel et à leurs plans d’action, ainsi que le nouveau niveau d’exigences en matière de transparence. Cela pourrait affecter – et affectent effectivement – les investissements des fonds et la valeur de leur portefeuille. Si certains produits ne font pas la promotion des exigences ESG ou ne reflètent pas les investissements durables, la réglementation en vigueur oblige les entreprises à publier des déclarations du type : « l’investissement sous-jacent à [ce produit financier] ne tient pas compte des critères de l’UE en matière d’activités économiques écologiquement durables ». Une telle déclaration pourrait avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, à l’inverse, ceux qui s’y conforment pourraient accroître l’efficacité de leurs investissements puisque leur produit deviendrait attrayant selon les normes gouvernementales. Un article de worldbank.org a observé que le comportement d’investissement en réponse aux rapports ESG montre que les entreprises qui sous-investissent peuvent augmenter leur dette par rapport au total des actifs de 8,7 % en étant transparentes sur le plan ESG ! Ces études prouvent l’importance croissante des sujets ESG dans tous les secteurs d’investissement, ce qui devrait motiver les investisseurs à évaluer des facteurs qu’ils n’avaient peut-être pas envisagés jusqu’à présent.

Ces dernières années, les facteurs environnementaux sont devenus une norme de plus en plus importante à garder à l’esprit pour les portefeuilles d’investissement. Ne pas se conformer, c’est risquer l’accumulation d’actifs échoués qui peuvent dévaluer un portefeuille, transformant potentiellement ce qui aurait dû être un investissement solide en un passif. Grâce à certaines réglementations telles que la SFDR et la Taxonomie européenne, les acteurs de l’immobilier commencent à ressentir les obligations liées à l’évaluation des facteurs ESG importants. 

Ce qui fait défaut, c’est un consensus clair sur ce que devrait être la performance énergétique pour réussir à atteindre la neutralité carbone. À l’heure actuelle, l’Europe ne dispose d’aucune comparaison de marché basée sur des données non déclaratives permettant aux entreprises de comparer leurs émissions de CO₂ et leur consommation d’énergie de manière simple. De plus, l’objectif de réduction globale des gaz à effet de serre étant en constante évolution à la hausse, il devient de plus en plus difficile d’évaluer avec précision si la valeur d’un actif s’améliore en corrélation avec le marché. La transparence n’est plus la seule indication de la réussite d’un actif. Un indicateur alternatif est devenu très demandé pour garantir la compatibilité ESG avec les exigences existantes et la position générale dans les normes du marché. C’est pour cette raison que Deepki a publié son Index ESG, un Index de référence européen doté d’une méthodologie de pointe qui mesure la performance énergétique primaire des acteurs immobiliers. 

« Dans le cadre du SFDR et de la Taxonomie européenne, le marché immobilier est dans l’attente d’un
benchmark fiable, harmonisé à l’échelle européenne. Nous estimons que l’Index de Deepki peut servir de base commune pour nous comparer ».

Primonial

Les portefeuilles des propriétaires et des gestionnaires d’actifs auront ainsi une meilleure compréhension de la performance environnementale du secteur, et une référence à laquelle ils pourront mesurer leurs propres actifs. Il est encore possible d’améliorer les capacités de l’Index ESG pour y inclure d’autres mesures à l’avenir. Pour l’instant, la priorité est de fournir des valeurs interprétables pour ceux qui investissent dans le secteur. 

Prochaines étapes

Deepki a rendu son Index ESG librement accessible pour aider le marché à construire un cadre harmonisé à l’échelle européenne. Avec cette première publication, Deepki vise à amorcer un dialogue sur la performance énergétique du secteur  avec tous les acteurs européens de l’immobilier. La méthodologie de l’Index a été développée en tenant compte des critères de la Taxonomie européenne afin d’aider le marché à atteindre l’objectif d’émissions net zero. De plus, Deepki a l’intention de s’étendre prochainement à l’énergie finale et au CO₂ afin de produire de meilleures représentations de la performance environnementale des bâtiments en Europe. L’Index sera une publication annuelle pour suivre les performances de l’industrie avec les valeurs les plus précises grâce au travail de nos Data Scientists.

« Allianz Real Estate voit dans la création d’indexes une opportunité d’harmoniser les valeurs de
références nécessaires pour répondre aux enjeux de la Taxonomie Européenne. C’est également un
moyen d’avoir des valeurs harmonisées pour tous les pays dans lesquels nous opérons et qui pâtissent
d’un manque de benchmarks fiables.»

Allianz Real Estate West Europe

Il est important d’avoir autant d’investissements au niveau du gouvernement qu’au niveau de l’entreprise pour assurer la bonne progression vers le net zero. L’Index ESG de Deepki permet une compréhension approfondie de la progression générale du marché pour chaque pays, aidant tous ceux qui sont concernés par la conformité à la Taxonomie de l’UE. 

La transparence est une responsabilité qui entraîne des gains d’efficacité en matière d’investissement. De plus, la transparence totale en matière d’ESG permet l’évolution de repères appropriés qui, à leur tour, contribuent à donner une présentation plus précise des normes et des progrès du secteur, de sorte que les mesures appropriées (qu’il s’agisse de gérer les attentes ou de promouvoir l’utilisation de meilleures sources d’énergie) puissent être appliquées tant au niveau des investissements que de la gestion.