Un Indice ESG per il settore immobiliare che arriva al momento giusto

Erica Galluzzo
Date02 Gennaio 2023

Da quando l’Unione europea si è impegnata a diventare il primo continente a raggiungere la
neutralità carbonica entro il 2050 sono stati messi in campo numerosi piani d’azione. L’obiettivo
è ridurre i gas serra e i consumi energetici, e i grandi attori del Real Estate sono chiamati a
rispondere alle sfide del momento dotandosi di strategie e programmi ben definiti. È tempo di
affrontare la realtà: nel settore immobiliare è essenziale essere conformi alle normative per
allinearsi ai nuovi requisiti e disporre di validi quadri di riferimento per ottenere risultati positivi.

Per aiutare i player del settore immobiliare a comprendere meglio i consumi energetici dei propri portafogli e a rispettare i requisiti della Tassonomia europea e del regolamento SFDR dell’UE, Deepki ha lanciato l’“Indice ESG”: uno dei primi indici in Europa a rilevare le performance ESG nel Real Estate attraverso il consumo di energia primaria. È accessibile online e fornisce le performance del top 15% e del top 30% del patrimonio immobiliare in termini di consumo di energia primaria per tipologia di asset e per paese.

L’Indice ESG

Per un Asset Manager è importante conoscere i livelli di performance del proprio portafoglio e monitorarne l’allineamento agli standard della Tassonomia (top 15%). Elevati ranking ESG in riferimento alla Tassonomia dell’UE si traducono in un valore più elevato e più sicuro del patrimonio immobiliare in un’ottica di lungo termine. Ad oggi, l’unico modo per consultare gli standard di settore in relazione agli scoring ESG è creare un proprio benchmark, il che comporta dispendio di tempo e non offre la certezza di avere dati sufficientemente accurati per un confronto. L’Indice ESG di Deepki consente invece di raggiungere un consenso sugli standard ESG tramite l’uso di dati accurati e procedere a un valido confronto sul mercato. Grazie a una nutrita rete di partner e alla vasta base di dati sottostanti, l’Indice ESG di Deepki si propone dunque come un parametro di riferimento altamente affidabile per gli attori del Real Estate. 

Disporre di dati affidabili è il primo passo per assumere decisioni attente e consapevoli. La piattaforma Deepki Ready™ permette ai clienti di stimare le performance ESG sulla base di diversi scenari e traiettorie. L’Indice ESG aiuterà i gestori a comprendere meglio a quali asset dare priorità per raggiungere gli standard ESG per destinazione d’uso e nei singoli paesi. Potranno così monitorare adeguatamente il portafoglio, modulare i piani d’azione in funzione delle esigenze ed evitare di incorrere in “stranded assets” o perdite in termini di valore di mercato.

Grazie alla raccolta automatizzata di dati reali da oltre 400.000 asset in 41 paesi, Deepki è in grado di condividere informazioni approfondite sulla performance energetica nel settore immobiliare, suddivise per tipologia di asset (immobili residenziali, ad uso ufficio, a destinazione retail, logistica o sanitaria, ecc.) e localizzazione. Pubblicato e aggiornato con frequenza annuale, l’Indice rifletterà con precisione il mercato europeo tenendo conto degli standard ESG in continua evoluzione. L’Indice ESG elabora analisi statistiche annuali sulla base dei dati reali raccolti da Deepki Ready. Grazie alla raccolta di dati reali da parte di Deepki, l’Indice ESG si fonda su una profonda conoscenza delle caratteristiche degli immobili analizzati e garantisce una copertura completa dei dati e la rappresentatività del campione. Insieme alle competenze maturate da Deepki nel settore immobiliare, l’Indice è inteso a fornire ai clienti un parametro altamente preciso per consentire loro di definire, finalmente con certezza, la propria posizione nella media del mercato globale. CO₂

Figura 1: L’indice ESG di Deepki è calcolato sulla base di 30.000 asset con copertura completa dei dati. Conoscendo le caratteristiche precise di ogni edificio, Deepki garantisce la rappresentatività del campione utilizzato ed è anche in grado di valutare con precisione il mix energetico di ogni edificio per calcolare i risultati in energia primaria. L’indice ESG mostra le informazioni in energia primaria, poiché questa è l’unità utilizzata dalla tassonomia dell’UE. I valori finali di energia e CO2 saranno pubblicati in una seconda versione.

1. Dati reali

Ciò che rende l’Indice ESG di Deepki uno strumento importante è la qualità dei dati utilizzati per la creazione di un benchmark molto preciso. Finora, i benchmark di mercato si sono basati su dati dichiarativi con il risultato di dati potenzialmente incompleti o distorti. Poiché Deepki Ready™ raccoglie automaticamente i dati attraverso 700 connettori con fornitori di acqua, energia e contatori in tutto il mondo, i dati non sono più limitati solo a quelli dichiarati, quindi la portata dei dati che l’indice rappresenta diventa più precisa. È inoltre importante considerare che la totalità dei dati raccolti comprendono oltre 400.000 asset in 41 Paesi diversi (e non solo), il che significa che l’Indice ESG di Deepki non solo è preciso nei dati, ma è anche completo, e quindi può essere utilizzato come un vero e proprio strumento analitico per migliorare ulteriormente le prestazioni energetiche.

Per raggiungere l’obiettivo della neutralità climatica, l’Indice ESG fornirà da benchmark per l’intero settore. La Tassonomia considera il 30% dei top performer come “non dannosi per il clima”, mentre il 15% dei top performer del mercato viene considerato come “contributore sostanziale”. Ad esempio, si evince che: 

  •  il 15% degli edifici ad uso commerciale con le migliori prestazioni energetiche in Italia consuma 202 kWhEP/m2 per anno;
  • il 30% degli edifici a uso ufficio con le migliori prestazioni energetiche nel Regno Unito consuma 168 kWhEP/m2 per anno; 
  • le strutture sanitarie in Germania consumano in media 230 kWhEP/m2 per anno;
  • il 15% degli edifici a uso logistico con le migliori prestazioni energetiche in Europa consuma 44 kWhEP/m2 per anno

Come accennato, è difficile essere conformi alla Tassonomia EU, all’SFDR o altro quando manca un consenso comune su ciò che viene considerato un investimento sostenibile rispetto ai concorrenti nel mercato immobiliare. Deepki auspica che un benchmark accurato e affidabile possa contribuire a garantire un controllo di qualità e risultati adeguati.  


Immagine 2: La performance di ogni asset può essere evidenziata utilizzando una curva di distribuzione che mostra la disposizione degli asset in base al loro livello di performance energetica (kWh/mq/anno). L’indice ESG di Deepki utilizza dati reali monitorati da Deepki Ready per valutare il top 15% e ottenere una rappresentazione accurata della performance di un asset in relazione alla distribuzione del mercato. 

2. Consumo di energia primaria e finale e delle emissioni di Co2

L’indice ESG di Deepki misura attualmente solo le performance degli asset in termini di consumo di energia primaria (kWhPE/m²/anno). Ecco alcune definizioni importanti da tenere a mente quando si considera l’utilizzo di un benchmark del mercato energetico: 

  • Energia finale: si riferisce all’energia consumata nel momento in cui viene addebitata (ad esempio, su una bolletta della luce).
  • Energia primaria: si riferisce al consumo totale di energia. In altre parole, il consumo primario comprende l’energia utilizzata per creare l’energia consumata nelle fasi finali – ad esempio, l’utilizzo dei sistemi di riscaldamento VS l’energia necessaria per creare calore. Al momento, l’energia primaria è stata scelta dalla Commissione Europea come misura di quantificazione delle prestazioni di un asset.
  • Emissioni di CO2: si riferiscono alla valutazione dell’impronta di carbonio legata all’energia, sia per la combustione diretta che per l’uso indiretto di energia di ciascun edificio. In base al consumo di ciascun asset e al suo mix energetico, è possibile determinare le emissioni di CO2 equivalenti associate utilizzando un database ufficiale dei fattori di emissione.

Confrontiamo due uffici, uno in Germania e uno in Francia. L’ufficio in Francia consuma in media 151kWh/m2 di energia finale, mentre quello in Germania consuma 132kWhFE/m2. Considerando l’energia primaria, e poiché il coefficiente di conversione dell’elettricità è 1,8 per la Germania e 2,3 per la Francia, si ottiene un consumo di energia primaria di 265 kWhPE/m2 per l’ufficio in Francia e di 172 kWh/PE per l’ufficio in Germania. Infine, poiché il mix elettrico è più carbonizzato in Germania, se si considerano le emissioni di CO2, l’ufficio in Francia emette molto meno di quello in Germania: 17kgco2eq/m2 per l’ufficio in Francia contro 32kgco2eq/m2 per l’ufficio in Germania (considerando solo gli ambiti 1 e 2, con un approccio basato sulla localizzazione).


Tabella 1. Questa tabella mostra i fattori di energia primaria organizzati per Paese. Per misurare con precisione il consumo di energia primaria a partire dall’energia finale, è necessario moltiplicare il consumo di energia finale per il fattore energetico del Paese per ogni fonte di energia per ogni asset del campione rappresentativo. Il numero risultante indicherebbe il consumo di energia primaria, in modo da fornire un resoconto del consumo energetico. L’indice ESG di Deepki tiene conto del coefficiente di ciascun Paese in modo da fornire i dati più accurati sul consumo energetico

L’obiettivo della Tassonomia EU è quello di aiutare gli investitori ad analizzare le loro prestazioni per il raggiungimento degli obiettivi climatici, quindi considerare l’energia primaria è utile – in quanto abbiamo un’unità armonizzata tra i Paesi – ma devono comunque essere analizzati alla luce del mix energetico di ciascun Paese.  Un benchmark di mercato consente di tradurre le differenze energetiche in un’unica unità che misura la performance tenendo conto del tipo di energia consumata. L’esame del tipo di energia consumata consente di ottenere un indice di mercato più preciso, che aiuta a distinguere tra le società che contribuiscono in modo sostanziale alla performance ESG del mercato e quelle che contribuiscono in modo minore.  

Considerando i fattori che giocano un ruolo più o meno importante nella misurazione della conformità delle aziende, la Tassonomia EU spinge i principali attori del mercato a considerare se le loro attività portano alla neutralità climatica o meno. L’indice ESG di Deepki prende attentamente in considerazione i diversi coefficienti energetici utilizzati per ogni Paese, visualizzando automaticamente i dati relativi all’energia primaria. In questo modo, gli operatori del settore immobiliare non solo ottengono una rappresentazione accurata degli standard di mercato, ma anche che i dati presentati si intersecano con le misure energetiche dei Paesi. Pertanto, creando un indice ESG che standardizza il consumo energetico del mercato per avere una misura tangibile, Deepki aiuta i principali player a capire i loro progressi,  di  confrontarsi con altri player del settore immobiliare e potenzialmente permettendo alle aziende di imparare dai loro colleghi ed essere motivati ad un migliore utilizzo dell’energia in tutto il settore.

A chi è rivolto

Per garantire che le parti interessate siano conformi in modo appropriato, il vicedirettore generale della Commissione Europea ha annunciato in una lettera il cambiamento di data per le regolamentazioni della Tassonomia (RT) nell’ambito del regolamento SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), affermando:

“A causa della lunghezza dei dettagli tecnici di questi 13 standard tecnici di regolamentazione, dei tempi di presentazione alla Commissione e per facilitare un’agevole attuazione dell’atto delegato da parte dei produttori di prodotti, dei consulenti finanziari e delle autorità di vigilanza, rinvieremmo la data di applicazione dell’atto delegato al gennaio 2023”: Matthew Baldwin

Poiché la posta in gioco è alta e – tecnicamente – la domanda può essere piuttosto impegnativa, è auspiciabile per i principali attori del settore immobiliare sottolineare le buone pratiche in materia di consumo energetico. Il fatto che le aziende siano ora obbligate per legge a pubblicare sul loro sito una dichiarazione relativa al loro impatto attuale e ai piani d’azione, i nuovi requisiti di trasparenza potrebbero – e lo fanno – influenzare gli investimenti dei fondi e il valore del portafoglio. Se alcuni prodotti non promuovono i requisiti ESG o non riflettono gli investimenti sostenibili, le normative in vigore obbligano le aziende a divulgare dichiarazioni in tal senso: “l’investimento sottostante [questo prodotto finanziario] non tiene conto dei criteri EU per le attività economiche sostenibili dal punto di vista ambientale“. Una dichiarazione di questo tipo potrebbe avere un impatto negativo sul valore degli asset e, al contrario, coloro che si adeguano potrebbero aumentare l’efficienza dei loro investimenti  poiché il loro prodotto diventerebbe allettante secondo gli standard governativi. Un articolo di worldbank.org osserva che il comportamento di investimento in risposta alla rendicontazione ESG mostra che le aziende che sotto-investono possono aumentare il loro debito rispetto al patrimonio totale dell’8,7% grazie alla trasparenza ESG! Questi studi dimostrano la crescente importanza dei temi ESG in tutti i settori di investimento, il che dovrebbe motivare gli investitori a valutare fattori che finora non avevano considerato.

Considerando che negli ultimi anni i fattori ambientali sono diventati uno standard sempre più importante da tenere presente per gli investimenti immobiliari, non adeguarsi significa rischiare di accumulare attività stranded che possono svalutare un portafoglio, trasformando potenzialmente in passivo quello che avrebbe dovuto essere un investimento solido.  Grazie ad alcune normative come l’ SFDR e la Tassonomia EU, gli operatori del settore immobiliare iniziano a percepire gli obblighi legati alla valutazione dei  fattori ESG. 

Manca un chiaro consenso su come dovrebbe essere la prestazione energetica per riuscire a raggiungere il net zero. Al momento, in Europa non esiste un confronto di mercato basato su dati non dichiarativi che permetta alle aziende di effettuare un benchmark delle proprie emissioni di CO₂ e dei propri consumi energetici in modo semplice. Inoltre, poiché l’obiettivo di ridurre i gas serra è in costante evoluzione, , diventa sempre più difficile valutare con precisione se il valore di un’attività sta migliorando in correlazione con il mercato. La trasparenza non è più l’unica indicazione del successo di un asset: un indicatore alternativo è diventato molto richiesto per garantire la compatibilità ESG con i requisiti esistenti e la posizione complessiva all’interno degli standard di mercato. È per questo motivo che Deepki ha pubblicato il suo “indice ESG“, un benchmark europeo con una metodologia stabile e robusta che misura la performance energetica primaria dei player immobiliari.

“Alla luce dell ‘SFDR e della Tassonomia EU,  il mercato ha richiesto sempre più spesso un benchmark affidabile e standardizzato a livello europeo. L’indice di Deepki servirà come standard comune con cui confrontarci” Primonial

Ciò fornirà ai portafogli dei proprietari e dei gestori patrimoniali una comprensione più chiara delle prestazioni ambientali del settore e un riferimento con cui misurare i propri asset. C’è ancora spazio per migliorare le capacità dell’indice di includere altre misure in futuro, ma al momento la priorità è fornire valori interpretabili per chi investe nel settore.

Prossimi step

Deepki ha reso liberamente accessibile il suo Indice ESG per aiutare il mercato a costruire un quadro armonizzato su scala europea. Con questa prima pubblicazione, Deepki intende raccogliere feedback e competenze attraverso il confronto con tutti i player del settore immobiliare europeo. La metodologia dell’Indice è stata sviluppata tenendo conto dei criteri della Tassonomia europea per aiutare il mercato a raggiungere l’obiettivo di decarbonizzazione. Inoltre, Deepki ha intenzione di arricchire l’indice con l’energia finale e la CO2, in modo da fornire una migliore rappresentazione delle prestazioni degli asset della tipologia energetica. L’Indice verrà aggiornato annualmente per tracciare le prestazioni del settore con i valori più accurati grazie al lavoro dei nostri data engineers.

 “Allianz Real Estate vede le iniziative come l’Indice un’opportunità per avere valori di allineamento alla Tassonomia armonizzati per tutti i paesi in cui operiamo e    per i quali soffriamo della mancanza di benchmark affidabiliAllianz Real Estate West Europe

È importante investire tanto a livello governativo quanto a livello aziendale per garantire il corretto avanzamento verso il net zero.. L’indice ESG di Deepki consente di comprendere a fondo l’andamento generale del mercato per ogni Paese, aiutando tutti coloro stanno lavorando per essere conformi alla Tassonomia EU. 

Essere trasparenti è una responsabilità che porta a un aumento dell’efficienza degli investimenti. Inoltre, la totale trasparenza sulle tematiche ESG consente lo sviluppo di benchmark adeguati che, a loro volta, contribuiscono a fornire presentazioni più accurate degli standard e dei progressi del settore, in modo da poter applicare le misure adeguate (che si tratti di gestire le aspettative o di promuovere l’uso di fonti energetiche migliori) sia a livello di investimenti che di gestione.