El Índice ESG para el sector inmobiliario que llega justo a tiempo

Suso Tormo
Date02 enero 2023

Se han realizado una gran cantidad de planes de acción para cumplir el compromiso que la UE hizo de convertirse en el primer continente en alcanzar la neutralidad de carbono para 2050. El objetivo de reducir por completo los gases de efecto invernadero y el consumo de energía significa que las principales empresas inmobiliarias deban enfrentar los desafíos adoptando estrategias y planes de acción claros. Ha llegado el momento de enfrentarse con la verdad: en el sector inmobiliario, el cumplimiento normativo es vital para lograr la alineación, y se necesitan marcos sólidos para obtener resultados exitosos.

Para ayudar a las empresas inmobiliarias a comprender mejor el consumo de energía de sus carteras y enfrentar los desafíos de la Taxonomía de la UE y SFDR, Deepki ha lanzado el «Índice ESG». Este será uno de los primeros índices europeos que midan el rendimiento ESG del sector a través del consumo de energía primaria. Está accesible online y proporciona el rendimiento del top 15 % y el top 30 % en el consumo de energía primaria para cada tipo de activo categorizado por país.

Qué es el Índice

Como administrador de activos, desea saber cómo está rindiendo su cartera, así como monitorizar su alineación con los estándares de taxonomía (top 15%). Las clasificaciones ESG elevadas en respuesta a la taxonomía de la UE significan un valor de activos más alto y más seguro a largo plazo. A partir de ahora, la única forma de consultar los estándares de la industria en relación con las puntuaciones ESG es crear un marco de referencia propio, lo que requiere tiempo sin la certeza de que los datos sean lo suficientemente precisos para una comparación. Con el Índice ESG de Deepki, se puede llegar a un consenso sobre los estándares ESG mediante el uso de datos precisos que ayudan a construir una comparación de mercado precisa. A través de la combinación de múltiples asociaciones, y respaldado por su extensa base de datos, el Índice ESG de Deepki garantizará que los datos publicados sean fiables para los actores inmobiliarios.

Los datos fiables son el primer paso para tomar decisiones inteligentes y contrastadas. La plataforma Deepki Ready™ ya permite a los clientes tener predicciones de rendimiento ESG basadas en diferentes escenarios y trayectorias seleccionadas. El Índice ESG solo ayudará aún más a las habilidades de los gerentes para comprender mejor qué activo debe priorizarse para alcanzar los estándares ESG categorizados por país. Esto garantiza que los activos se puedan monitorizar adecuadamente, las acciones se puedan mitigar en consecuencia y así, evitar que se queden varados o pierdan valor de mercado.

Al recopilar automáticamente datos reales de más de 400.000 activos en 41 países, Deepki puede compartir información detallada sobre el rendimiento energético del sector inmobiliario, por tipo de activo (oficinas, comercio minorista, residencial, logística, atención médica, etc.) y localización. Publicado y actualizado anualmente, este índice mostrará un fiel reflejo del mercado europeo, teniendo en cuenta los estándares del mercado ESG en constante evolución. El Índice ESG calcula estadísticas de rendimiento anual basadas en datos reales recopilados por Deepki Ready. Gracias a la capacidad de Deepki para recopilar datos reales, el Índice ESG se basa en un conocimiento profundo de las características de los edificios analizados y luego garantiza tanto la integridad de los datos como la representatividad de la muestra. Combinado con la experiencia en la industria de Deepki, el índice tiene como objetivo brindarle la información más precisa, para que ya no tenga que adivinar: puede estar seguro de su posición en el promedio total del mercado.

Imagen 1: El Índice ESG de Deepki se calcula sobre la base de los 30.000 activos con cobertura de datos completa. Al conocer las características precisas de cada edificio, Deepki garantiza la representatividad de la muestra utilizada y también puede evaluar con precisión la combinación energética de cada edificio para calcular los resultados de energía primaria, ya que esta es la unidad utilizada por la taxonomía de la UE. Los valores de energía final y CO₂ se publicarán en una segunda versión.

Datos reales

Lo que hace que el Índice ESG de Deepki sea una herramienta importante es la calidad de los datos reales que se utilizan para la creación de un marco de referencia muy preciso. Hasta ahora, los marcos de referencia del mercado se han basado en datos declarativos, lo que da como resultado datos potencialmente incompletos o sesgados. Dado que Deepki Ready™ recopila automáticamente datos reales a través de 700 conectores con proveedores de agua, energía y medición de todo el mundo, los datos ya no se limitan solo a lo que se declara, por lo que el alcance de los datos que representa el índice se vuelve más preciso. También es importante tener en cuenta que los datos totales recopilados abarcan más de 400.000 activos en 41 países diferentes (y aumentando), lo que significa que el Índice ESG de Deepki no solo es preciso en el ámbito de los datos, sino que también es integral y, por lo tanto, puede usarse como un herramienta analítica real para mejorar aún más el rendimiento energético.

Para lograr el objetivo de neutralidad de carbono explicado anteriormente, el Índice ESG proporcionará un marco de referencia para todo el sector. La Taxonomía considerará que el top 30 % “no causa un daño significativo”, mientras que el top 15 % de los actores del mercado son considerados como “contribuyente sustancial”. Por ejemplo, muestra que:

  • el top 15%  del mercado de la construcción minorista en Francia consume 84 kWEF/año/m2
  • el top 30% superior del mercado de edificios de oficinas en el Reino Unido consume 129 kWEF/año/m2
  • la media del mercado alemán de edificios sanitarios consume 179 kWEF/año/m2
  • el top 15% del mercado de edificios logísticos en Europa consume 26 kWEF/año/m2

Como se mencionó anteriormente, cumplir con la Taxonomía de la UE, el SFDR y el Decreto Terciario es difícil cuando no hay un consenso sobre lo que se considera una inversión sostenible en relación con los competidores en el mercado inmobiliario. Con la contribución de Deepki, se espera que, al proporcionar un índice preciso a través de datos fiables que se recopilan de algunos de los actores más importantes de la industria, el índice sea un marco de referencia contrastado que pueda ayudar a garantizar el control de calidad y los resultados correctos.

Imagen 2: El rendimiento de cada activo se puede resaltar mediante una curva de distribución que muestra la disposición de los activos según su nivel de rendimiento energético (kWh/m2/año). El Índice ESG de Deepki utiliza datos reales monitorizados por Deepki Ready para evaluar el TOP 15% para obtener una representación precisa del rendimiento de un activo en relación con la distribución del mercado.

Consumo de energía primaria, final y emisiones de CO₂

El Índice ESG de Deepki actualmente solo mide el rendimiento de los activos en términos de consumo de energía primaria (kWhPE/m²/año). A continuación, hay algunas definiciones importantes que se deben tener en cuenta a la hora de considerar el uso de un marco de referencia del mercado energético:

  • Energía Final: se refiere a la energía consumida tal y como se cobra (en una factura de la luz por ejemplo)
  • Energía Primaria: se refiere al consumo total de energía. En otras palabras, el consumo primario abarca la energía utilizada para crear la energía consumida en las etapas finales; por ejemplo, el uso de sistemas de calefacción frente al uso de la energía necesaria para generar calor. A partir de ahora, la energía primaria será elegida como la medida que cuantifique el rendimiento de un activo por parte de la comisión de la UE.
  • Emisiones de CO₂: se refiere a la evaluación de la huella de carbono relacionada con la energía, tanto por la combustión directa como por el uso indirecto de la energía de cada edificio. A partir del consumo de cada activo y su mix energético, es posible determinar las emisiones de CO₂ equivalentes, asociadas a partir de una base de datos oficial de factores de emisión.

Comparemos dos oficinas, una en Alemania y otra en Francia. La oficina de Francia consume de media 151kWh/m2 de energía final, y la de Alemania 132kWhFE/m2. Mirando la energía primaria, y dado que el coeficiente de conversión de la electricidad es 1,8 para Alemania y 2,3 para Francia, terminamos con un consumo de energía primaria de 265 kWhPE/m2 para la oficina en Francia y 172 kWh/PE para la oficina en Alemania. Eventualmente, dado que el mix eléctrico está más carbonizado en Alemania, considerando las emisiones de CO₂, la oficina en Francia emite mucho menos que la de Alemania: 17 kgCO₂eq/m2 para la oficina de Francia versus 32 kgCO₂eq/m2 para la oficina de Alemania (considerando alcance 1 y 2 solamente, con un enfoque basado en la ubicación).

Tabla 1: Esta tabla muestra los factores de energía primaria organizados por país. Para medir con precisión el consumo de energía primaria a partir de la energía final, se debe multiplicar el consumo de energía final por el factor energético del país para cada fuente de energía para cada activo de la muestra representativa. El Índice ESG de Deepki tiene en cuenta el coeficiente de cada país para que proporcione los datos de consumo de energía más precisos.

El objetivo de la Taxonomía de la UE es ayudar a los inversores a analizar su rendimiento para alcanzar los objetivos climáticos. Un benchmark de mercado permite traducir las diferencias energéticas en una única unidad que mide el rendimiento teniendo en cuenta el tipo de energía consumida. Examinar el tipo de energía que se consume permite obtener un índice de mercado más preciso, para ayudar a distinguir entre las empresas que contribuyen sustancialmente al rendimiento ESG del mercado y las que contribuyen en menor medida.

Tener en cuenta los factores que juegan un papel mayor o menor en la medición del cumplimiento de la empresa permite que la Taxonomía de la UE anime a los principales actores del mercado a que consideren si sus actividades conducen a la neutralidad climática. El Índice ESG de Deepki tiene en cuenta cuidadosamente los diferentes coeficientes de energía utilizados por país, mostrando automáticamente los datos relevantes.

De esta manera, los actores inmobiliarios no solo obtienen una representación precisa de los estándares del mercado, sino que además, los datos presentados se combinan con las medidas energéticas propias de los países. Por lo tanto, al crear un Índice ESG que estandariza el consumo de energía del mercado para tener una medición tangible, Deepki está ayudando a los principales actores a comprender su progreso al permitirles compararse con otros actores en la industria del sector inmobiliario y, potencialmente, permite que las empresas aprendan de sus competidores para mejorar los usos de la energía en todo el sector en su conjunto.

Para quién es

Para garantizar que las partes interesadas cumplan adecuadamente, el Director General Adjunto de la Comisión Europea ha anunciado en una carta el cambio de fecha para las taxonomías de regulación (RT) bajo el SFDR (Reglamento de Divulgación de Finanzas Sostenibles), declarando:

Debido a la extensión de los detalles técnicos de los 13 estándares técnicos regulatorios, el momento de las presentaciones a la Comisión y para facilitar la implementación sin problemas del acto delegado por parte de los fabricantes de productos, asesores financieros y supervisores, aplazaríamos la fecha de aplicación del acto delegado a enero de 2023.

Matthew Baldwin

Dado que hay mucho en juego y, técnicamente, la demanda puede ser bastante desafiante, es pertinente que los principales actores inmobiliarios enfaticen las buenas prácticas en el consumo de energía. El hecho de que las empresas ahora estén obligadas por ley a publicar una declaración en su sitio web relacionada con su impacto actual y sus planes de acción, podría afectar a las inversiones de los fondos y el valor de la cartera. Si ciertos productos no promueven los requisitos ESG o no reflejan inversiones sostenibles, las regulaciones vigentes obligan a las empresas a divulgar declaraciones como: “la inversión subyacente [este producto financiero] no tiene en cuenta los criterios de la UE para una economía de actividades ambientalmente sostenibles». Tal declaración podría resultar en un impacto negativo en los valores de los activos y, por el contrario, quienes la cumplan podrían aumentar su eficiencia de inversión ya que su producto se volvería atractivo según los estándares gubernamentales. Un artículo de worldbank.org observó que el comportamiento de inversión en respuesta a los informes de ESG muestra que las empresas que invierten poco pueden aumentar su deuda en relación con los activos totales en un 8,7 % al ser transparentes en ESG. Estos estudios demuestran la creciente importancia de los temas ESG en todos los sectores de inversión, lo que debería motivar a los inversores a evaluar factores que pueden no haber contemplado hasta ahora.

Teniendo en cuenta que en los últimos años los factores ambientales se han convertido en un estándar cada vez más importante a tener en cuenta para las carteras de inversión, no cumplir es correr el riesgo de acumular activos varados que pueden devaluar una cartera, convirtiendo potencialmente lo que debería haber sido una inversión sólida en un pasivo. Gracias a ciertas regulaciones como SFDR y la taxonomía de la UE, los actores inmobiliarios están comenzando a sentir las obligaciones relacionadas con la evaluación de importantes factores ESG.

Lo que falta es un consenso claro sobre cómo debería ser el rendimiento energético para lograr el cero neto. En este momento, Europa no tiene una comparación de mercado basada en datos no declarativos que permita a las empresas comparar sus emisiones de CO₂ y consumo de energía de una manera simple. Además, dado que el objetivo de reducir los gases de efecto invernadero en general está en constante evolución ascendente, se vuelve cada vez más difícil evaluar con precisión si el valor de un activo está mejorando en correlación con el mercado. 

Ser transparente ya no es la única indicación del éxito de un activo: un indicador alternativo se ha convertido en una gran demanda para garantizar la compatibilidad ESG dentro de los requisitos existentes y la posición general dentro de los estándares del mercado. Es por ello que Deepki ha publicado su “Índice ESG”, un referente europeo con una metodología estable y robusta que mide el rendimiento energético primario de los agentes inmobiliarios.

A la luz del SFDR y la taxonomía de la UE, hubo una creciente demanda del mercado de un marco de referencia estandarizado y fiable a nivel europeo. El Índice de Deepki servirá como un estándar común con el que podemos compararnos.

Primonial

Esto proporcionará a las carteras de propietarios y administradores de activos una comprensión más clara del rendimiento ambiental del sector y una referencia con la que pueden medir sus propios activos. Todavía hay espacio para mejorar las capacidades del índice para incluir otras medidas en el futuro, pero a partir de ahora la prioridad es proporcionar valores objetivos para quienes invierten en el sector.

Próximos pasos

Deepki ha hecho que su Índice ESG sea de libre acceso para ayudar al mercado a construir un marco armonizado a escala europea. Con esta primera publicación, Deepki tiene como objetivo recopilar opiniones y experiencia a través de discusiones con todos los actores inmobiliarios europeos. La metodología del índice se ha desarrollado teniendo en cuenta los criterios de la taxonomía europea para ayudar al mercado a alcanzar el objetivo de cero emisiones netas. Además, Deepki tiene la intención de expandirse pronto a la energía final y al CO₂ para generar mejores representaciones del rendimiento de los activos de la tipología energética. El índice será una publicación anual para rastrear el rendimiento de la industria con los valores más precisos a través del trabajo de nuestros ingenieros de datos.

Allianz Real Estate ve las iniciativas de índices como una oportunidad para tener valores de alineación de taxonomía armonizados para todos los países en los que operamos y para los que sufrimos una falta de marcos de referencia fiables.

Allianz Real Estate West Europe

Es importante tener tanto inversión a nivel de gobierno como a nivel de empresa para garantizar el avance adecuado hacia el cero neto. El Índice ESG de Deepki permite una comprensión profunda del progreso general del mercado para cada país, ayudando a todos aquellos preocupados por el cumplimiento de la taxonomía de la UE.

Ser transparente es una responsabilidad que conduce a ganancias en la eficiencia de las inversiones. Además, la total transparencia ESG permite la evolución de marcos de referencia adecuados que, a su vez, ayudan a dar datos más precisos de los estándares y el progreso de la industria para que las medidas adecuadas (ya sea que gestionen las expectativas o promuevan el uso de mejores fuentes de energía) se puedan aplicar en ambos casos, tanto a nivel de inversión como de gestión.