ESG et immobilier : les entreprises en pleine mutation

À l’heure où le développement durable devient un impératif stratégique plutôt qu’une simple tendance, les entreprises immobilières se trouvent en première ligne de cette mutation. L’intégration des facteurs Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) est maintenant un aspect essentiel du succès pour les entreprises cherchant la résilience à long terme et la création de valeur. Cet article explore les changements opérationnels des entreprises immobilières dans leur quête de durabilité et d’atteinte du net zéro.

Atteindre les objectifs de 2050

Les pratiques ESG dépassent désormais les actions ponctuelles. Elles font partie intégrante de l’identité des entreprises. Elles reflétent ainsi des valeurs spécifiques qui ont un impact significatif sur la perception publique de la marque. Simultanément, les efforts en faveur du développement durable et de la lutte contre le changement climatique ne sont plus optionnels mais obligatoires pour les entreprises mondiales. Cela se manifeste notamment avec des directives telles que la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) en Europe. Celle-ci exige une divulgation détaillée des approches des grandes entreprises face aux défis sociaux et environnementaux. Aux États-Unis, la Securities and Exchange Commission (SEC) envisage également d’établir des lignes directrices claires en matière de divulgation pour les entreprises publiques.

Les émissions net zéro de gaz à effet de serre (GES) sont devenues la norme pour guider la dynamique ESG. Atteindre zéro émission nette de GES d’ici 2050 devient impératif pour limiter le réchauffement climatique à 1,5º C, conformément à l’objectif principal de l’Accord de Paris. Cette visée est universellement acceptée par la communauté scientifique, les décideurs politiques, les entreprises, les investisseurs institutionnels et la société.

La croissance de l’ESG

L’intégration des stratégies ESG dans le secteur immobilier a connu une progression constante au cours des deux dernières décennies. En 2000, les initiatives liées au « développement durable » se limitaient principalement à des actions ponctuelles mentionnées en annexe des rapports annuels. En 2005, un changement notable a été marqué par l’introduction des labels pour les bâtiments. Chaque grande économie a ensuite adopté son propre standard. On compte BREEAM au Royaume-Uni, HQE en France, LEED aux États-Unis, PASSIV’HAUSE et DGNB en Allemagne, Minergie en Suisse, et d’autres.

Suite à cette vague d’initiatives volontaires, les réglementations ont pris le devant de la scène. Les gouvernements et les organismes de régulation à travers le monde ont mis en place des cadres pour imposer des normes ESG dans le secteur immobilier. Ces réglementations ont pour objectif d’instaurer une approche systématique et complète des pratiques durables, allant au-delà des efforts individuels. L’objectif est de relever les défis environnementaux et sociaux plus vastes propres à l’industrie.

Lire la suite : « Immobilier durable : la voie vers le zéro net » par Vincent Bryant, PDG et co-fondateur de Deepki

Des sujets ESG de plus en plus matures

Les problèmes énergétiques et liés au carbone sont devenus essentiels pour les stratégies ESG des acteurs immobiliers. Les nouvelles réglementations et les initiatives volontaires élargissent la portée et la complexité des problèmes environnementaux pris en compte. Bien que le marché de la biodiversité soit moins développé que celui du carbone, l’industrie se penche de plus en plus sur le sujet. Par exemple, le Règlement sur la divulgation des informations en matière de durabilité financière (SFDR) inclut un indicateur initial couvrant la question de la biodiversité, notamment la proportion de surface artificielle. Cet aspect devrait être davantage développé dans la CSRD.

Dans ce blog, nous explorerons trois aspects qui ont évolué aux côtés de la progression des pratiques ESG : l’engagement des parties prenantes (1), l’innovation technologique (2) et le développement des talents (3). 

L’engagement des parties prenantes

Les jours où les spécialistes ESG travaillaient seuls sont révolus. De nos jours, ils travaillent généralement aux côtés des équipes d’investissement, les aidant dans les décisions clés. Autrefois axés sur la collecte de données, ils ont désormais basculé vers une planification stratégique. Les questions clés aujourd’hui sont : quels sont nos objectifs et quels résultats visons-nous ? L’orchestration de cette mutation implique désormais un effort collectif, nécessitant une collaboration entre diverses parties prenantes, y compris les responsables des installations, les gestionnaires immobiliers, les gestionnaires d’actifs, et plus encore.

Alors que l’implication des parties prenantes est une exigence pour certaines certifications et réglementations, et engage ainsi les gestionnaires de fonds, la collaboration est plus généralement un élément clé dans le succès des stratégies ESG.

Un exemple concret d’implication des parties prenantes dans les stratégies ESG

Pour illustrer l’impact concret des initiatives ESG, examinons le cas d’une société de gestion d’actifs internationale qui, depuis 2018, collabore avec Deepki. Sa feuille de route couvrant 12 pays met l’accent sur le respect du Décret Tertiaire en France. Cette approche démontre une attitude proactive envers les réglementations nationales.

Au cœur de ce projet, l’équipe centrale travaille assidûment en collaboration trimestrielle avec Deepki pour affiner et actualiser la feuille de route. Dans chaque région, des gestionnaires de projets spécialisés dans la durabilité, qu’ils soient des gestionnaires d’actifs ou des professionnels dédiés aux besoins de chaque pays, sont des points de contact essentiels pour les initiatives de formation et la collecte minutieuse de données. Les grands pays se réunissent toutes les deux semaines pour favoriser leur collaboration. Les régions aux portefeuilles plus réduits, comme l’Espagne, optent pour des réunions au besoin.

La mise en place d’un cadre de gouvernance assure des mises à jour trimestrielles entre Deepki et les représentants locaux. Il joue un rôle essentiel en tant que points de contact régionaux. Un défi notable réside dans les efforts de coordination de ces représentants locaux avec les gestionnaires immobiliers sur place chargés de la collecte de données.

De plus, les parties prenantes en contact quotidien avec les actifs et leurs occupants possèdent la meilleure connaissance et les leviers de gestion. Par exemple, le label ISR en France exige que les gestionnaires immobiliers, les responsables des installations et les entrepreneurs du bâtiment incluent une clause ESG dans leurs contrats. Une communication constante est alors la clé pour étendre l’approche tout au long du cycle.

Locataires : acteurs clés pour une stratégie ESG réussie

Les locataires sont un autre acteur clé dans la mise en œuvre efficace des stratégies ESG. Et cela surtout lorsqu’il s’agit de réduire l’impact environnemental des bâtiments (consommation d’énergie, émissions de GES, consommation d’eau, etc.). Leur utilisation quotidienne est un levier important comme en témoigne les plans de sobriété adoptés par plusieurs entreprises européennes. Leur implication, entre autres, a conduit à des économies d’énergie estimées à plus de 10% dans tous les secteurs en France. Cette sobriété s’étend à tous les domaines de consommation tant que c’est un effort collaboratif.

La collaboration avec les locataires englobe également leur éducation sur les meilleures pratiques de l’industrie. L’objectif est de les sensibiliser à prendre des décisions plus durables, à minimiser les déchets recyclables et réduire la consommation d’énergie et d’eau.

En impliquant les locataires dans des initiatives de durabilité et en encourageant des comportements plus durables, les propriétaires d’immeubles créent un sentiment de communauté et une responsabilité partagée pour les initiatives environnementales et sociales. Cette approche facilite la prise de décision. De plus, en tant qu’utilisateurs quotidiens du bâtiment, les locataires jouent un rôle crucial dans l’identification et la mise en œuvre d’initiatives de durabilité efficaces et dans l’identification des domaines d’amélioration.

Lire plus : le guide de gestion énergétique de Deepki 

Des technologies innovantes pour des données ESG de qualité

La qualité des données reste l’obstacle clé à l’investissement ESG, avec des données incomplètes et incohérentes citées comme un défi majeur par les investisseurs. Les défis prédominants associés aux données ESG sont étroitement liés à la mauvaise qualité de leur analyse. En ce qui concerne la divulgation des questions ESG, l’approche privilégiée par la plupart des investisseurs consiste principalement à intégrer ces données dans les rapports financiers existants.

D’autres approches, comme la fourniture brute de données ESG, sont moins courantes. Les régulations, telles que le SFDR de l’UE et les objectifs d’émission nette zéro, amplifient l’importance de l’investissement ESG et de la divulgation de la durabilité.

Découvrez notre guide sur la SFDR et Taxonomie de l’UE 

L’accès aux données, principal obstacle à l’intégration des critères ESG

Depuis la fin des années 2010, il existe une demande croissante de données fiables et à jour sur les investissements ESG pour diverses raisons. L’une d’entre elles est l’attention portée par de nombreux investisseurs institutionnels à la lutte contre le changement climatique. Ils cherchent à décarboner leurs portefeuilles et à collaborer avec les entreprises dans lesquelles ils investissent, en particulier celles ayant des émissions élevées de GES. L’objectif est d’encourager ces entreprises à apporter des changements positifs. 

De plus, de nouvelles exigences réglementaires, telles que le SFDR, appellent à une plus grande transparence dans les informations liées à la durabilité. La montée de l’investissement d’impact, visant à apporter des contributions positives mesurables aux objectifs ESG, alimente davantage la demande de données ESG améliorées. À l’approche de 2024, l’importance des données ESG pour les investisseurs s’intensifie. Malgré la croissance de l’investissement ESG depuis 2017, des défis clés persistent. Cela soulève des questions sur les principaux problèmes auxquels les investisseurs sont confrontés en ce qui concerne les données ESG et les stratégies utilisées pour surmonter ces défis.

En poursuivant des Indicateurs Clés de Performance (KPI) fiables, Deepki souligne l’importance d’informations complètes et pertinentes. Armés d’une compréhension approfondie des portefeuilles, les gestionnaires d’actifs peuvent définir stratégiquement les priorités et orienter leurs efforts vers les domaines montrant des performances plus faibles ou des risques plus élevés.

« Grâce à la plateforme Deepki Ready, nous sommes en mesure de comprendre les performances environnementales de notre portefeuille, de les comparer à la moyenne du marché et d’identifier des zones d’amélioration, ainsi que l’exposition aux risques climatiques physiques. L’équipe de Deepki nous soutient dans la surveillance continue de nos actifs et la prise de mesures pour améliorer nos performances ESG« , déclare Claudio Nardone, PDG de Sagitta SGR.

Favoriser le développement des talents pour une transition vers le net zéro

La mutation du secteur nécessite la collaboration de tous. Chaque acteur du secteur s’adapte aux objectifs de l’Union européenne. La formation d’une génération de professionnels qualifiés dans la perspective net zero englobe des acteurs variés. On compte par exemple les entreprises d’ingénierie, les chefs de projet, les entrepreneurs, les sociétés de construction et de maintenance, les auditeurs, les consultants, et bien d’autres. La réalisation de rénovations à grande échelle et rapides demande la mise en place de processus sûrs. Cela nécessite aussi l’utilisation de méthodes de mesure fiables et de normes robustes pour évaluer l’impact financier, parmi d’autres critères.

Intégrer le réflexe ESG, en particulier le réflexe net zéro, représente un défi significatif pour les gestionnaires d’actifs. Cela nécessite d’intégrer de manière exhaustive les considérations ESG et de changement climatique dans tous les aspects de leurs responsabilités. De la due diligence ESG lors de l’acquisition d’actifs à la surveillance des performances des actifs, à l’attraction de nouveaux locataires et à la navigation dans la conformité réglementaire, ils jouent un rôle central dans la promotion de stratégies d’investissement durables.

Un aspect crucial des politiques de portefeuille réussies est d’aligner les intérêts des parties prenantes. En interne ou en externe, les gestionnaires immobiliers sont la pièce maîtresse d’une stratégie d’investissement net zéro robuste. Leur rôle s’étend au-delà des responsabilités traditionnelles de gestion immobilière. Ils incluent des informations sur les bâtiments (type d’énergie de chauffage, plans de comptage, historique technique, etc.), les relations avec les locataires (gestion de la location, consentement d’accès aux données, etc.) et la navigation dans le paysage en évolution de la décarbonisation et de la résilience aux changements climatiques.

Mise en lumière sur La Française REM

Un exemple concret de cet engagement provient de La Française Real Estate Managers (La Française REM). Leader des investissements immobiliers collectifs en France, la Française REM a positionné les enjeux ESG au cœur de sa stratégie. La société s’est engagé à réduire les émissions de GES de ses actifs et à investir dans un environnement urbain plus durable. Avec de nombreux actifs soumis au Décret Tertiaire français, La Française a choisi Deepki en 2020 pour collecter, centraliser et surveiller leurs données de consommation.

La société vise à calculer ses performances ESG sur la base d’un taux de couverture des données supérieur ou égal à 70%. En d’autres termes, il est nécessaire de collecter 70% des données de consommation d’énergie des propriétaires et des locataires. Centraliser les informations avec les entrepreneurs responsables de la collecte de données auprès des locataires a été un véritable défi. Excel était initialement considéré comme l’outil principal pour surveiller l’exhaustivité des données avec les gestionnaires immobiliers, une tâche fastidieuse. 

Cependant, La Française REM a rapidement réalisé la nécessité d’une solution plus rapide et moins sujette aux erreurs. Aujourd’hui, tous les entrepreneurs du groupe centralisent les informations concernant les locataires en utilisant Deepki Ready. Ils surveillent leurs KPI à partir de la plateforme de l’équipe de La Française REM. Ces KPI incluent la couverture des données des locataires, le nombre de locataires contactés et les mandats signés. Eric Bouvier, Chief Data Officer de La Française REM, souligne que les gestionnaires immobiliers travaillaient déjà avec Deepki Ready sur d’autres missions. Ceci leur a permis de gagner beaucoup de temps. Selon lui, « Deepki Ready facilite la communication et la gestion avec les gestionnaires immobiliers ».

Découvrez l’étude de cas de La Française en entier.

Former des professionnels ESG qualifiés pour accompagner la mutation

Dans un contexte où les entreprises ajustent leurs stratégies selon les objectifs ESG, il est crucial de disposer d’une main-d’œuvre capable d’intégrer la durabilité et la responsabilité sociale de manière transparente. Les rôles clés liés à l’ESG, tels que analyste ESG, consultant ESG, spécialiste de la durabilité et analyste d’impact social, deviennent de plus en plus essentiels. Ils ont pour rôle de guider les organisations vers un avenir durable et responsable. Cela se manifeste clairement avec l’exemple de La Française, qui a nommé Eric Bouvier en tant que Chief Data Officer.

Dans ce contexte, Deepki se distingue par son offre distinctive – une combinaison d’une plateforme collaborative SaaS ESG et d’un service de conseil sur mesure. Deepki est un partenaire incontournable pour faciliter le parcours de transformation recherché par les entreprises. Son équipe dédiée de plus de 70 spécialistes de l’ESG et du carbone anticipent les tendances ESG. L’engagement de Deepki à rester au fait des évolutions garantit que ses clients sont prêts pour les défis actuels et futurs.

En savoir plus sur les solutions de Deepki.

L’ESG sur le long terme

Depuis 2017, les investisseurs institutionnels ont évolué de la simple compréhension du « pourquoi » de l’intégration de l’ESG vers la recherche active du « comment » pour sa mise en œuvre. Aujourd’hui, ils font face à des défis croissants. Ces défis sont liés à la gestion des données ESG, à l’atteinte des objectifs net zéro et à l’intégration de l’expertise ESG dans l’ensemble des opérations. 

Le paysage des initiatives et des projets visant à soutenir les acteurs de l’immobilier dans leurs stratégies d’atténuation du carbone est vaste. On compte les certifications des bâtiments, labels de fonds, références nationales et internationales, trajectoires climatiques et énergétiques, initiatives indépendantes… Bien que les grandes ambitions soient louables, une approche pragmatique se révèle plus efficace. Deepki est fort de dix années d’expérience dans le soutien des stratégies de déploiement de l’ESG dans le secteur immobilier. La société a donc appris l’importance de définir des priorités et de progresser méthodiquement.

Avec l’importance croissante de l’ESG, ce dont nous avons besoin, c’est de transformer la façon dont les entreprises opèrent et de comprendre comment le faire. C’est là que Deepki intervient. En novembre 2022, Deepki a lancé son « ESG Index » en partenariat avec l’IEIF pour aider les acteurs de l’immobilier à comprendre la performance de leurs actifs sur le marché et à relever les défis de la Taxonomie de l’UE. Il s’agit du premier indice européen mesurant la performance ESG de l’immobilier. Accessible gratuitement en ligne, il fournit des valeurs pour la consommation d’énergie primaire moyenne, les 15% meilleurs et les 30% meilleurs de chaque catégorie d’actif par pays. L’ ESG Index facilite la comparaison pour les clients et les entreprises, leur permettant d’évaluer leur performance par rapport à leurs pairs.