ESG: Ein Wandel in der Geschäftstätigkeit von Immobilienunternehmen

In einer Zeit, in der Nachhaltigkeit nicht nur als Schlagwort, sondern als strategisches Ziel angesehen wird, befinden sich Immobilienunternehmen in einem operativen Wandel. Die Integration von Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG) hat sich von einem Trend zu einem zentralen Faktor für den Erfolg von Unternehmen entwickelt, die langfristige Stabilität und Wertschöpfung anstreben. In diesem Blog befasst sich Deepki mit den betrieblichen Veränderungen von Immobilienunternehmen auf dem Weg zu Nachhaltigkeit und Klimaneutralität.

Erreichung der Ziele bis 2050

Heutzutage ist ESG fest in der Unternehmensidentität verankert und ermöglicht die Ausrichtung auf bestimmte Werte, die die öffentliche Wahrnehmung der Marke maßgeblich beeinflussen. Gleichzeitig werden die Bemühungen der Unternehmen zur Förderung einer nachhaltigen Entwicklung und zur Bekämpfung des Klimawandels in immer mehr Ländern weltweit von einer freiwilligen zu einer obligatorischen Verpflichtung. So schreibt die Richtlinie der Europäischen Kommission zur Nachhaltigkeitsberichterstattung (CSRD) großen Unternehmen vor, Informationen über ihr Management und ihren Umgang mit sozialen und ökologischen Herausforderungen offenzulegen. In den USA beabsichtigt die Securities and Exchange Commission (SEC), klare Offenlegungsrichtlinien für öffentliche Unternehmen zu erlassen. 

Klimaneutrale Emissionswerte sind in letzter Zeit zum Maßstab für die Steuerung von ESG geworden. Das Erreichen von klimaneutralen Treibhausgasemissionen (THG) bis 2050 ist von entscheidender Bedeutung für die Reduzierung der globalen Erwärmung auf eine Temperatur von 1,5º C, dem wichtigsten Ziel des Pariser Abkommens. Dieses Ziel wird von Wissenschaftlern, politischen Entscheidungsträgern, Unternehmen, institutionellen Anlegern und der Allgemeinheit anerkannt.

Die Entwicklung von ESG

In den letzten zwei Jahrzehnten hat ESG im Immobiliensektor stetige Fortschritte gemacht. Im Jahr 2000 beschränkten sich die meisten Bemühungen im Bereich nachhaltiger Entwicklung auf einmalige Initiativen, die in den Anhängen der Jahresberichte erwähnt wurden. In dieser Zeit waren wir stolz auf Bienenstöcke auf dem Dach, auf ein Bio-Menü in der Cafeteria oder auf Solarjalousien. Diese gut gemeinten oder grünen Initiativen waren insofern punktuell, da sie die großen Probleme und deren Ausmaß nicht in Angriff nahmen. Im Jahr 2005 kam es mit der Einführung von Zertifizierungen für Gebäude zu einem bemerkenswerten Wandel. Nahezu jede größere Volkswirtschaft hat ihren eigenen Standard eingeführt, darunter BREEAM in Großbritannien, HQE in Frankreich, LEED in den USA, PASSIV’HAUSE und DGNB in Deutschland, Minergy in der Schweiz und andere. Dies war ein entscheidender Moment, der ein kollektives Engagement für standardisierte Nachhaltigkeitskriterien innerhalb des Immobiliensektors darstellte.

Im Anschluss an freiwilligen Initiativen sind mittlerweile Vorschriften in den Mittelpunkt gerückt. Regierungen und Aufsichtsbehörden auf der ganzen Welt haben Rahmenwerke zur Durchsetzung von ESG-Standards in der Immobilienbranche eingeführt. Diese Vorschriften zielen darauf ab, einen systematischen und umfassenden Ansatz für nachhaltige Praktiken einzuführen, der über individuelle Bemühungen zur Bewältigung der größeren ökologischen und sozialen Herausforderungen der Branche hinausgeht.

ESG-Themen werden immer anspruchsvoller

Energie- und Emissionsfragen sind für die ESG-Strategien der Immobilienakteure von wesentlicher Bedeutung geworden. Neue Vorschriften und freiwillige Regelungen erweitern tendenziell das Spektrum und die Komplexität der zu berücksichtigenden ökologischen Aspekte. Obwohl der Markt für Biodiversität im Vergleich zu Fragen des CO2-Ausstoßes derzeit weniger ausgereift ist, widmet sich eine wachsende Zahl von Branchenteilnehmern diesem wichtigen Thema. Insbesondere die SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) enthält einen ersten Indikator, der das Thema Biodiversität abdeckt, nämlich den Anteil an bepflanzter Fläche. Es wird erwartet, dass dieser Aspekt in den Berichtsstandards der CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) weiter entwickelt wird.

Lesen Sie mehr über CSRD: COP27 und die verbesserte EU Green Deal Regulierung

Wir werden drei Aspekte untersuchen, die sich parallel zum Fortschritt der ESG-Praktiken entwickeln: Einbeziehung der Stakeholder (1), technologische Innovation (2) und Förderung von Talenten (3). 

1. Einbeziehung der Stakeholder 

Die Zeiten, in denen ESG-Spezialisten im Alleingang arbeiteten, sind vorbei. Heutzutage arbeiten sie in der Regel an der Seite von Investmentteams und unterstützen diese bei wichtigen Entscheidungen. Früher lag der Fokus in erster Linie auf der Datenerhebung, doch inzwischen hat sich der Schwerpunkt auf die strategische Planung verlagert. Die Schlüsselfragen lauten nun: Welche Ziele werden verfolgt, und welche Ergebnisse werden angestrebt? Die Umsetzung dieses Wandels ist eine kollektive Herausforderung, die die Zusammenarbeit verschiedener Interessengruppen erfordert, darunter Facility Manager, Property Manager, Asset Manager und andere.

Während die Einbeziehung von Stakeholdern für bestimmte Labels und Vorschriften vorgeschrieben ist und die Fondsmanager auf diese Weise einbindet, ist die Zusammenarbeit im Allgemeinen ein Schlüsselelement für den Erfolg von ESG-Strategien.  

So funktioniert es

Die praktische Anwendung geht vom breiteren Kontext der Einbeziehung von Stakeholdern und der Zusammenarbeit bei ESG-Strategien aus und wird durch eine bemerkenswerte internationale Initiative eines Kunden von Deepki zum Leben erweckt. Werfen wir einen Blick auf ein konkreteres Beispiel, eine Asset Management Gesellschaft, die seit 2018 mit Deepki zusammenarbeitet. Der Kunde hat eine umfassende Roadmap implementiert, die 12 Länder umfasst. In Frankreich steht vor allem die Einhaltung des Tertiärdekrets im Mittelpunkt.

Im Zentrum des Projekts steht das Kernteam, das vierteljährlich mit Deepki zusammenarbeitet, um den umfassenden Zeitplan abzustimmen und zu aktualisieren. In jeder Region sind die Projektmanager für Nachhaltigkeit – ob Asset Manager oder engagierte Fachleute, die auf die Bedürfnisse des jeweiligen Landes zugeschnitten sind – wichtige Ansprechpartner für Schulungsmaßnahmen und die sorgfältige Datenerfassung. Größere Länder kommen zu zweiwöchentlichen Treffen zusammen, um die Zusammenarbeit zu fördern, während kleinere Länder, wie Spanien, sich für Treffen nach Bedarf entscheiden.

Durch die Einführung eines Governance-Rahmens werden vierteljährliche Treffen zwischen Deepki und lokalen Vertretern eingeführt, die als zentrale regionale Anlaufstellen fungieren. Eine besondere Herausforderung besteht in der Koordinierung dieser lokalen Vertreter mit den Property Managern vor Ort, die mit der Datenerfassung beauftragt sind. 

Außerdem verfügen die Akteure, die täglich mit den Assets und ihren Bewohnern in Kontakt sind, über das beste Wissen und die besten Managementhebel. Das französische SRI-Label verlangt beispielsweise von Property Managern, Facility Managern und Bauunternehmern, eine ESG-Klausel in ihre Verträge aufzunehmen. Ständige Kommunikation ist dann der Schlüssel zur Ausweitung des Ansatzes auf den gesamten Lebenszyklus. 

Mieter: ein zentrales Element für den Erfolg von ESG-Strategien

Die Mieter sind ein weiterer wesentlicher Stakeholder für den Erfolg einer ESG-Strategie. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Verringerung der ökologischen Auswirkungen von Immobilien geht (Energieverbrauch, Treibhausgasemissionen, Wasserverbrauch usw.). Die Nutzung ist ein wichtiger Hebel, wie die Sanierungspläne verschiedener europäischer Unternehmen zeigen. Ihr Einsatz hat unter anderem zu Energieeinsparungen von schätzungsweise über 10 % in allen Sektoren in Frankreich geführt. Diese Sanierung kann auf alle Bereiche des Verbrauchs angewandt werden, sofern es sich um eine gemeinsame Maßnahme handelt. 

Die Kooperation mit den Mietern umfasst auch die Aufklärung über bewährte Praktiken der Branche, wie sie nachhaltigere Entscheidungen treffen können, um wiederverwertbare Abfälle zu minimieren und den Energie- und Wasserverbrauch zu senken. 

Durch die Einbeziehung der Mieter in Nachhaltigkeitsinitiativen und die Förderung nachhaltiger Verhaltensweisen können Eigentümer von Immobilien ein Gefühl der Gemeinschaft und der gemeinsamen Verantwortung für ökologische und soziale Aktivitäten schaffen, was es den Menschen leichter macht, angemessene Entscheidungen zu treffen. Darüber hinaus spielen die Mieter als tägliche Nutzer des Gebäudes eine entscheidende Rolle bei der Identifizierung und Umsetzung wirksamer Nachhaltigkeitsinitiativen und der Ermittlung von Verbesserungsmöglichkeiten.

Lernen Sie mehr: Bewährte Verfahren zur erfolgreichen Senkung Ihres Energieverbrauchs in Ihren Gebäuden

2. Technologische Innovation

Die Datenqualität bleibt die erste Hürde für ESG-Investitionen. Unvollständige und inkonsistente Daten und Untersuchungen werden am häufigsten als eines der größten Hindernisse für die Akzeptanz von ESG-Investitionen durch die Anleger angeführt. Die größten Herausforderungen im Bereich der ESG-Daten stehen zudem im Zusammenhang mit der schlechten Qualität der ESG-Datenanalyse. Der bei weitem häufigste Ansatz bei der Berichterstattung über ESG-Themen ist die Integration von Daten in bestehende Finanzberichte. 

Andere Ansätze, wie die Bereitstellung von ESG-Rohdaten, dynamische Datenvisualisierung oder statische Berichterstattung, sind weniger verbreitet. Neue Vorschriften wie die SFDR der EU und die Einführung von Klimaneuträlität als Ziel, erhöhen die Bedeutung von ESG-Investitionen und Nachhaltigkeitsberichten.

Zugang zu Daten, das größte Hindernis für die Integration von ESG-Kriterien

Seit den späten 2010er Jahren ist die Nachfrage nach zuverlässigen, aktuellen Daten bezüglich ESG-Investitionen aus verschiedenen Gründen gestiegen. Einer dieser Gründe ist der Fokus vieler institutioneller Investoren auf die Bewältigung des Klimawandels. Ihr Ziel ist es, ihre Portfolios zu dekarbonisieren und mit den beteiligten Unternehmen in Kontakt zu treten, insbesondere mit

Unternehmen, die hohe Treibhausgasemissionen aufweisen. Damit sollen diese Unternehmen ermutigt werden, positive Veränderungen vorzunehmen. Darüber hinaus fordern neue regulatorische Anforderungen, wie die SFDR der Europäischen Union, eine größere Transparenz bei nachhaltigkeitsbezogenen Informationen. Das Aufkommen von Impact Investing, das auf messbare positive Beiträge zu ESG-Zielen abzielt, treibt die Nachfrage nach verbesserten ESG-Daten weiter voran. Je näher wir dem Jahr 2024 kommen, desto größer wird die Bedeutung von ESG-Daten für Investoren. Trotz des Wachstums von ESG-Investitionen seit 2017 bleiben wichtige Herausforderungen bestehen. Dies wirft Fragen zu den Hauptproblemen auf, mit denen Anleger in Bezug auf ESG-Daten konfrontiert sind, sowie zu den Strategien, die zur Bewältigung dieser Herausforderungen eingesetzt werden.

Bei der Suche nach zuverlässigen Key Performance Indicators (KPIs) unterstreicht Deepki die Bedeutung umfassender und relevanter Informationen. Mit einem fundierten Verständnis der Portfolios können Asset Manager strategisch Prioritäten setzen und ihre Bemühungen auf Bereiche mit schwächerer Performance oder höherem Risiko ausrichten.

Dank der Deepki Ready Plattform sind wir in der Lage, die Umweltleistung unseres Portfolios zu verstehen, sie mit dem Marktdurchschnitt zu vergleichen und Verbesserungen sowie das physische Klimarisiko zu identifizieren. Das Team von Deepki unterstützt uns dabei, unsere Assets laufend zu überwachen und Maßnahmen zur Verbesserung unserer ESG-Performance zu ergreifen.

Claudio Nardone, CEO von Sagitta SGR

3. Förderung von Talenten 

Es braucht ein Dorf! Der gesamte Sektor entwickelt sich weiter, um die Ziele der EU zu erreichen. Die Branche muss sich zusammentun, um eine Generation von Fachleuten in Bezug auf Klimaneutralität auszubilden, darunter Ingenieurbüros, Projektmanager, Bauunternehmer, Bau- und Wartungsfirmen, Wirtschaftsprüfer, Berater und viele mehr. Um groß angelegte und schnelle Renovierungen zu realisieren, sind unter anderem etablierte Prozesse, verlässliche Messmethoden und robuste Standards zur Bewertung der finanziellen Auswirkungen erforderlich.

Die Internalisierung von ESG, insbesondere von Klimaneutralität, stellt eine große Herausforderung für Asset Manager dar. Dies erfordert eine umfassende Integration der Aspekte ESG und Klimawandel in jede Facette ihrer Tätigkeit. Von der ESG-Due-Diligence beim Erwerb von Immobilien bis hin zur Überwachung der Leistung von Immobilien, der Gewinnung neuer Mieter und der Einhaltung von Vorschriften spielen Asset Manager eine zentrale Rolle bei der Umsetzung nachhaltiger Investitionsstrategien.

Ein entscheidender Aspekt einer erfolgreichen Verwaltung eines Portfolios ist die Abstimmung der Interessen der Beteiligten. Ob intern oder extern, Property Manager sind der Dreh- und Angelpunkt einer soliden Strategie für Klimaneutralität. Ihre Rolle geht über die traditionellen Aufgaben der Immobilienverwaltung hinaus und umfasst auch Einblicke in das Gebäude (Art der Heizenergie, Messpläne, technische Geschichte usw.), Beziehungen zu den Mietern (Mietverwaltung, Zustimmung zum Datenzugriff usw.) und die Navigation durch die sich entwickelnde Landschaft der Dekarbonisierung und der Widerstandsfähigkeit gegen den Klimawandel.

Ausbildung qualifizierter Fachkräfte für Nachhaltigkeit 

Mehr denn je richten Unternehmen ihre Strategien auf ESG-Ziele aus und benötigen Arbeitskräfte, die Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung optimal integrieren können. ESG-Schlüsselrollen wie ESG-Analysten, ESG-Berater, Nachhaltigkeitsspezialisten, ESG-Ingenieure und Analysten für soziale Auswirkungen werden immer wichtiger, um Unternehmen in eine nachhaltige und verantwortungsvolle Zukunft zu führen. Dies wird durch das Beispiel von La Française veranschaulicht, wo Eric Bouvier zum Chief Data Officer ernannt wurde.

In dieser Landschaft sticht Deepki mit seinem einzigartigen Leistungsangebot hervor – einer Kombination aus einer kollaborativen ESG-SaaS-Plattform und einem maßgeschneiderten Beratungsservice. Mit einem engagierten Team von mehr als 50 ESG- und CO2-Spezialisten, die ESG-Trends vorhersehen, bevor sie sich auf Unternehmen auswirken, wird Deepki zu einem wichtigen Partner bei der Umsetzung der von Unternehmen angestrebten Transformation. Deepkis Bestreben, mit den sich entwickelnden Landschaften Schritt zu halten, stellt sicher, dass Kunden nicht nur auf die heutigen Herausforderungen vorbereitet sind, sondern auch für die Herausforderungen der Zukunft gewappnet sind.

Erfahren Sie mehr über die Lösungen von Deepki

ESG langfristig

Institutionelle Anleger haben sich seit 2017 von der Frage nach dem „Warum“ der ESG-Integration zur Frage nach dem „Wie“ der Integration von ESG bewegt. Sie stellen sich nun zunehmend den Herausforderungen der Nutzung von ESG-Daten, der Erreichung ihrer Klimaneutralität-Ziele und der Integration von ESG-Fachwissen in ihre Aktivitäten. 

Es gibt eine Vielzahl von Initiativen und Projekten, die Immobilienakteure bei ihren Strategien zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes unterstützen: Gebäudezertifizierung, Fondslabel, nationale und internationale Benchmarks, Klima- und Energieleitbilder, isolierte Initiativen, usw. Große Ambitionen sind gut – aber ein pragmatischer Ansatz ist besser! Wenn es eine Sache gibt, die Deepki nach fast zehn Jahren der Unterstützung von ESG-Strategien in der Immobilienbranche gelernt hat, dann ist es die Wichtigkeit, Prioritäten zu setzen und langsam aber sicher voranzukommen.

Angesichts der zunehmenden Bedeutung von ESG ist es notwendig, dass Unternehmen ihre Arbeitsweise ändern und wissen, wie sie dies tun können. An dieser Stelle kommt Deepki ins Spiel. Im November 2022 veröffentlichte Deepki in Zusammenarbeit mit dem IEIF seinen „ESG-Index“, um Immobilienakteuren zu helfen, die Leistung ihrer Assets auf dem Markt zu verstehen und die Herausforderungen der EU-Taxonomie zu erfüllen. Dies ist die erste europäische Benchmark, die die ESG-Leistung von Immobilien misst. Er ist online frei zugänglich und liefert Werte für den Durchschnitt, die besten 15 % und die besten 30 % des Immobilienbestands in Bezug auf die Leistung beim Primärenergieverbrauch für jede Assetklasse nach Land. Der „ESG-Index“ erleichtert Kunden und Unternehmen den Vergleich und ermöglicht es ihnen, ihre Leistung mit der ihrer Mitbewerber zu messen.