AccueilEn 2010, l’Empire State Building a fait l’objet d’une rénovation massive. Il s’agissait notamment de reconstruire la centrale de refroidissement, de ré-isoler les quelque 6514 fenêtres de l’immense bâtiment, ainsi que les surfaces en contact avec les radiateurs. Ces modifications, parmi d’autres, ont permis de réduire de 40 % la consommation énergétique, ce qui s’est traduit par des économies annuelles à la hauteur de 4,4 millions de dollars, et 105 000 teqCO2 sur une période de 15 ans. Cette rénovation d’un budget 32 millions de dollars, avec une période d’amortissement de seulement trois ans, reste la plus importante de l’histoire des États-Unis et a inauguré la voie du mouvement de retrofitting vert.
Les retrofits, ou les rénovations de bâtiments existantes qui visent à réduire l’impact environnemental d’une zone construite, sont des investissements souvent coûteux mais nécessaires dans le cycle de vie de nombreux bâtiments. En outre, il peut être difficile d’élaborer une stratégie de retrofitting, surtout lorsque les portefeuilles ont une taille importante. Cela pourrait expliquer le faible taux de rénovations qui est inférieur à 1% chaque année, dans les pays développés selon le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). Les défis du retrofitting sont toutefois compensés par ses bénéfices.
#1 Lutter contre le réchauffement climatique
Non seulement le parc immobilier actuel date de plusieurs décennies, voire de plusieurs siècles dans certains cas, mais au moins la moitié de l’environnement bâti mondial sera encore présent en 2050. Selon le GIEC (Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat, IPCC en anglais), la modernisation du parc existant et le remplacement des bâtiments énergivores permettraient d’atteindre une part non négligeable des objectifs de réduction des émissions de carbone d’ici 2030.
Si le retrofitting des bâtiments ne semble être qu’une réponse partielle au changement climatique, l’amélioration de l’isolation et de CVC pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments à grande échelle peut, à elle seule, réduire massivement les émissions de carbone.
#2 Réduire les coûts d’exploitation
Les propriétaires et les investisseurs peuvent attirer davantage de locataires en optimisant l’efficacité énergétique et en réduisant ainsi considérablement les coûts d’exploitation. Le label Bâtiment Basse Consommation estime que la rénovation d’un bâtiment tertiaire pourrait entraîner des économies d’énergie potentielles allant jusqu’à 73,1%, sur la base d’une consommation moyenne d’énergie primaire passant de 278,5 kWh/m² par an à seulement 75 kWh/m².
#3 Atténuer les risques réglementaires
Alors que les réglementations deviennent de plus en plus exigeantes en matière de développement durable, le risque d’obsolescence de vos actifs (stranded assets), lié à des directives telles que la SFDR ou la taxonomie européenne, augmente fortement. Afin de l’atténuer, les propriétaires immobiliers doivent s’appuyer sur des outils qui exploitent leurs données afin de mettre en plan d’action pragmatiques et efficaces, pour être en règle sans dépenser une fortune. Nous avons développé chez Deepki une plateforme dédiée pour vous aider à modéliser l’impact de chaque action et à concentrer vos ressources sur les plus importantes.
#4 Améliorer la résilience d’un bâtiment face au changement climatique
Dans les années à venir, le nombre croissant d’épisodes climatiques extrêmes, comme la sécheresses ou les inondations, ne cessera d’augmenter. Et apprendre à s’adapter et à réagir deviendra désormais un prérequis. Un bâtiment historique de style haussmannien situé à Paris, près de la Seine, sera de plus en plus exposé aux risques d’inondations. Un gratte-ciel à la façade couverte de verre à Madrid pourrait être fragilisé s’il est exposé à des sécheresses et des canicules répétitives.
Dans le dernier cas de figure, les rénovations les plus courantes pour contrer et s’adapter aux vagues de chaleur sont les suivantes :
- Limiter les surfaces vitrées (fréquent dans les propriétés construites dans les années 60 et 70).
- Remplacer les vitrages existants par des modèles qui filtrent mieux le rayonnement solaire, ajouter une protection solaire (stores, volets)
- Mettre en place le « free cooling » ou ventilation nocturne, qui consiste à refroidir « gratuitement » le bâtiment en insufflant de l’air extérieur lorsque sa température est inférieure à celle du bâtiment (cela permet d’économiser sur la consommation électrique des climatiseurs).
De plus, il existe de nombreux exemples de mesures de retrofitting ou de normes qui peuvent contribuer à renforcer la résilience des bâtiments. L’une d’entre elles est la norme ISO 2017-3:2015. Elle fixe les exigences relatives à l’isolation des bâtiments contre les vibrations et les chocs générés par des sources artificielles.
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#5 Préserver la valeur commerciale d’un actif
Enfin, les certifications augmentent la valeur perçue d’un actif, ce qui permet la hausse des primes de loyer et empêchant la dépréciation de la valeur des bâtiments sans disposition de durabilité. La rénovation est directement liée aux critères des certifications telles que le LEED Gold for Existing Buildings ou Energy Star. Nos experts Deepki travaillent actuellement sur ce sujet afin de partager avec vous leurs connaissances. Restez à l’écoute pour en savoir plus sur ce sujet.
Malgré ses avantages indéniables, le rétrofitting présente plusieurs inconvénients. L’efficacité énergétique est l’un des principaux aspects d’une rénovation. Très souvent, les améliorations thermiques sont apportées par l’isolation. Ceci nécessite d’étendre les lignes de toit et les pignons, d’isoler les murs et les clôtures pour permettre la mise en place de l’isolation derrière leur emplacement. Tout ceci en évitant de réduire l’espace intérieur, notamment dans le cas de l’isolation des murs intérieurs. Un autre problème, qui concerne notamment le parc immobilier européen existant, est que les bâtiments historiques sont les plus difficiles à rénover. L’amélioration de la performance environnementale de ces biens entraîne un arbitrage délicat entre le souci de la préservation du patrimoine et les pressions pour réduire l’impact environnemental.
Le coût de tels travaux est peut-être le défi le plus important. La modernisation est particulièrement coûteuse. Elle nécessite non seulement une expertise, mais aussi un haut niveau de vigilance, car toute erreur peut avoir des conséquences importantes. Cependant, sur le long terme, il s’agit de la solution la plus efficace. La rénovation et la modernisation d’un bâtiment sera le plus souvent moins difficile que la construction d’un bâtiment neuf qui aurait le même usage.
