Retrofit: 5 motivi per cui non dovreste trascurarlo

Erica Galluzzo
Date27 Giugno 2022

Nel 2010 l’Empire State Building è stato sottoposto a una massiccia ristrutturazione. Questo comprendeva la ricostruzione dell’impianto di refrigerazione, il re-isolamento delle 6514 finestre e l’installazione di un isolamento dietro i radiatori. Questi cambiamenti, tra gli altri, hanno portato a una riduzione del 40% del consumo energetico, con un risparmio annuale di 4,4 milioni di dollari, 105.000 teq₂ risparmiati in un periodo di 15 anni e un periodo di ammortamento di poco più di tre anni. Questo retrofit da 32 milioni di dollari è tuttora il più grande nella storia degli Stati Uniti e ha aperto la strada a un movimento di riqualificazione “green”. I retrofit o le ristrutturazioni di edifici esistenti che mirano a ridurre l’impatto ambientale di un’area edificata, sono investimenti costosi ma necessari nel ciclo di vita di molti edifici. Inoltre, elaborare una strategia di retrofit può essere difficile, soprattutto quando i portafogli crescono. Questo potrebbe spiegare il basso tasso di ristrutturazioni, meno dell’1% all’anno, nei Paesi sviluppati secondo il CSTB (the French Scientific and Technical Center for Building). Le sfide sono tuttavia ampiamente superate dai vantaggi del retrofit.

#1 Un passo nella giusta direzione per combattere il riscaldamento globale

L’attuale patrimonio edilizio è vecchio di decenni, a volte di secoli e la metà dell’ambiente costruito globale sarà ancora in piedi nel 2050. Secondo l’Intergovernmental Panel on Climate Change  (IPCC), l’adeguamento del patrimonio edilizio esistente e la sostituzione degli edifici ad alta intensità energetica contribuirebbero a raggiungere una parte significativa degli obiettivi di riduzione delle emissioni di carbonio entro il 2030. 

Sebbene l’adeguamento degli edifici non sembri abbastanza radicale da avere un impatto significativo sul cambiamento climatico, il miglioramento dell’isolamento e del sistema HVAC per migliorare l’efficienza energetica degli edifici su larga scala potrebbe ridurre in modo massiccio le emissioni di carbonio.

#2 Ridurre i costi di gestione

I proprietari e gli investitori possono attrarre più inquilini massimizzando l’efficienza energetica e riducendo così in modo significativo i costi operativi. L’etichetta Low Energy Building stima che l’adeguamento di un edificio potrebbe comportare un potenziale risparmio energetico fino al 73,1%, sulla base di un consumo medio di energia che passa così da 278,5 kWh/m² all’anno a soli 75 kWh/m².

Deepki ha aiutato Les Mousquetaires, un gruppo privato retail internazionale, a ridurre il consumo energetico e ad attuare una strategia di gestione dell’energia che ha permesso di risparmiare circa 4 milioni di euro in meno di sei mesi.

Leggi il case study.

#3 Ridurre i rischi normativi

Con l’inasprirsi delle normative in materia di sostenibilità, aumenta rapidamente anche il rischio di stranded asset associato alle direttive come la SFDR o la tassonomia europea. Per mitigare questo rischio, i proprietari di immobili si rivolgono a strumenti data-driven che li aiutino a stabilire le priorità delle azioni da intraprendere per garantire la conformità, senza spendere una fortuna. La piattaforma di data intelligence di Deepki consente agli utenti di progettare e visualizzare i percorsi e quindi di allocare le risorse in maniera più efficiente.

#4 Migliorare la resilienza degli edifici al cambiamento climatico

Nei prossimi anni sono attese temperature sempre più estreme, insieme a siccità e inondazioni, e imparare ad adattarsi e a rispondere diventerà la nuova norma. Ad esempio, un classico edificio haussmanniano a Parigi, vicino alla Senna, sarà sempre più vulnerabile alle inondazioni. Un moderno grattacielo di vetro a Madrid potrebbe indebolirsi a causa delle frequenti siccità e onde di calore e diventare esteticamente poco attraenti per i suoi occupanti.

Gli interventi più comuni per contrastare e adattarsi alle onde di calore includono:

  • Limitare le superfici vetrate (una caratteristica comune nell’architettura degli anni ’60 e ’70).
  • Sostituzione delle vetrate esistenti con modelli che filtrano meglio la radiazione solare, con l’aggiunta di protezioni solari (tende, persiane).
  • Implementazione del “free cooling” o ventilazione notturna, che consiste nel raffreddare “gratuitamente” l’edificio con aria dall’esterno, quando la sua temperatura è inferiore a quella dell’edificio (ciò consente di risparmiare sul consumo di elettricità dei condizionatori).

Esistono molti esempi di misure di retrofitting o standard che possono contribuire a migliorare la resilienza degli edifici, uno dei quali è la norma ISO 2017-3:2015, che fissa i requisiti relativi all’isolamento degli edifici dalle vibrazioni e dagli urti generati da fonti antropiche.

#5 Preservare il valore di mercato di un asset

Infine, le certificazioni aumentano il valore percepito di un asset, determinando un aumento dei premi di locazione e prevenendo il deprezzamento del valore riscontrato negli edifici con scarse prestazioni di sostenibilità. L’adeguamento è un criterio di molte certificazioni, tra cui LEED Gold for Existing Buildings o Energy Star.

Nonostante gli innegabili vantaggi, il retrofit presenta diversi svantaggi. L’efficienza energetica è una delle principali attrattive, ma i miglioramenti termici sono spesso realizzati attraverso l’isolamento, che richiede l’estensione delle linee del tetto e dei frontoni, l’isolamento di pareti e recinzioni per consentire il posizionamento dell’isolamento e la riduzione dello spazio interno, soprattutto nel caso dell’isolamento delle pareti interne. Un’altra questione, particolarmente rilevante per il patrimonio edilizio europeo esistente, è che gli edifici tradizionali sono i più difficili da riqualificare. Il miglioramento delle prestazioni ambientali di questi beni si traduce in un delicato gioco tra la preoccupazione di preservare il patrimonio architettonico e la pressione per ridurre l’impatto ambientale di questi edifici.

Il costo dei retrofit è forse la sfida principale. L’adeguamento è particolarmente costoso e richiede non solo competenza, ma anche un alto livello di vigilanza, poiché qualsiasi errore potrebbe avere conseguenze significative. Tuttavia, a lungo termine, è la soluzione più efficiente e il più delle volte l’adeguamento di un edificio è meno impegnativo della costruzione di uno nuovo per lo stesso scopo.