Quanto costa davvero l’inazione climatica al settore immobiliare

Il cambiamento climatico non è un problema futuro per il settore immobiliare: è una minaccia concreta e in rapida evoluzione. Eventi estremi sempre più intensi, premi assicurativi in aumento e normative in continuo cambiamento stanno già ridefinendo le basi dell’investimento, del finanziamento e degli asset immobiliari.

Le compagnie assicurative reagiscono ritirandosi dalle aree ad alto rischio, alzando i premi e applicando criteri di sottoscrizione più rigidi. Di fronte a questo scenario, asset manager, investitori e sviluppatori si trovano davanti a una dura realtà: immobili un tempo redditizi possono diventare rapidamente non assicurabili — e, a seguire, non affittabili, non finanziabili e non vendibili

Questo è il vero costo dell’inazione.

Ma esiste un’altra strada. Una gestione proattiva del rischio, supportata da dati ad alta risoluzione e analisi intelligenti, permette non solo di ridurre le perdite, ma anche di costruire la resilienza climatica, riconquistare la fiducia degli investitori e tutelare rendimento e valore. Il settore immobiliare si trova oggi a un bivio tra minacce climatiche crescenti e soluzioni innovative per la resilienza. Il messaggio è chiaro: quello che non conosci — e su cui non agisci — può costarti caro.

Ecco come i proprietari di immobili possono sfruttare la tecnologia per ridurre i rischi.

La crisi assicurativa del settore immobiliare: un mercato sull’orlo del collasso

Solo nel 2024, gli Stati Uniti hanno registrato 27 eventi climatici estremi con danni superiori al miliardo di dollari ciascuno, per un totale di 182 miliardi di dollari di perdite, secondo i dati della NOAA. E non si tratta di un’eccezione. Anche in Europa il quadro è preoccupante: tra il 2021 e il 2023, gli eventi meteorologici estremi hanno causato oltre 162 miliardi di euro di danni, secondo l’Agenzia Europea dell’Ambiente.

Le assicurazioni stanno prendendo decisioni drastiche. In stati come California e Florida, grandi operatori come State Farm e Allstate  hanno abbandonato i mercati locali, a causa dei rischi crescenti legati a incendi e inondazioni.

Negli Stati Uniti, l’assicurazione rappresenta oggi la voce di spesa in più rapida crescita per i proprietari di immobili commerciali, erodendo direttamente i margini di redditività.Nelle zone ad alto rischio, le assicurazioni non offrono più copertura a costi sostenibili. Senza assicurazione, non è possibile ottenere un mutuo, né affittare un immobile. Niente assicurazione significa niente finanziamento – e quindi nessuna transazione Questa reazione a catena può trasformare in breve tempo immobili di valore in asset stranded.

Come ha dichiarato Roger Baumann di Zurich Insurance, il settore assicurativo sta passando da modelli basati su dati storici (scenari a +1,5°C) a proiezioni di rischio future basate su scenari a +4°C. Gli edifici che non si adatteranno non solo diventeranno più costosi da gestire, ma rischiano anche di diventare non investibili.

Il rischio finanziario dell’inazione climatica

Oltre all’aumento dei premi assicurativi, l’impatto economico del mancato adattamento al cambiamento climatico si estende su diversi fronti strategici del valore immobiliare

1.Rischio di svalutazione

Gli eventi climatici estremi riducono l’attrattività degli asset, la redditività e abbassano il valore nel lungo periodo. Si pensi a immobili che si ritrovano improvvisamente in una nuova zona alluvionale, o in aree in cui le inondazioni sono peggiorate drasticamente a causa dei cambiamenti climatici: il valore di questi asset sta già diminuendo, rappresentando un rischio concreto. Negli Stati Uniti, molti acquirenti non sono consapevoli di questo pericolo, poiché le mappe federali delle inondazioni sono spesso obsolete o difficili da consultare. Inoltre, le normative statali variano molto su quanto rischio di alluvione deve essere dichiarato durante la vendita di un immobile. Il risultato? Le case situate in aree a rischio alluvione potrebbero essere sopravvalutate tra 121 e 237 miliardi di dollari. Se i valori immobiliari venissero corretti in base al rischio effettivo, i proprietari potrebbero subire una perdita di valore fino al 10%. Questi sono impatti reali e attuali, che clienti come quelli di Deepki stanno già affrontando.

2.Rischio di liquidità

Gli asset non resilienti, esposti ai cambiamenti climatici, perdono attrattività per investitori e acquirenti, diventando difficili da dismettere.

3.Rischio di accesso al capitale

Anche l’accesso ai capitali sta diventando una sfida — ma anche una leva strategica.Gli investitori istituzionali, nel definire le loro allocazioni, seguono criteri e obiettivi strategici aziendali molto precisi. Se un immobile non è in linea con queste strategie, esiste il rischio concreto che venga escluso da finanziamenti o disinvestito. L’inazione climatica, quindi, non è più solo una questione ambientale, ma un rischio economico.

4.Rischio legato ai costi operativi

Gli immobili energivori e vulnerabili al cambiamento climatico devono affrontare costi crescenti legati alla manutenzione, agli interventi di riqualificazione e ai periodi di inattività. Ma il rischio economico va ben oltre le spese operative. Gli eventi climatici estremi generano ogni anno miliardi di dollari di danni fisici, costringendo i proprietari a sostenere costi improvvisi e significativi per riparazioni e ricostruzioni. Anche quando un immobile non viene colpito direttamente da un evento, le interdipendenze con l’ambiente circostante possono provocare gravi perdite finanziarie. Se infrastrutture come strade, trasporti pubblici o servizi essenziali vengono compromesse, dipendenti, clienti o inquilini potrebbero non riuscire a raggiungere l’edificio, causando interruzioni operative, perdite di reddito e rischi di sfitto a lungo termine.

Costi operativi e ritorno sull’investimento (ROI)

Secondo il World Resources Institute (WRI), ogni dollaro investito in mitigazione e adattamento climatico può generare risparmi tra i 2 e i 10 dollari in perdite evitate nel futuro. Anche la Banca Mondiale stima che investire in infrastrutture resilienti al clima possa portare a un ritorno di 4 dollari per ogni dollaro speso, riducendo la necessità di continue riparazioni e ricostruzioni.

Un nuovo business case per la resilienza climatica L’adattamento al cambiamento climatico non è più solo una questione normativa o etica: è una scelta strategica, un investimento a rischio calcolato per proteggere asset, redditività e competitività nel tempo.

Pressioni normative e degli investitori in costante aumento

Quadri normativi come la Tassonomia UE e ARESI (Aligning Real Estate Sustainability Indicators) stanno accelerando la trasformazione del settore immobiliare verso una maggiore resilienza climatica. Queste politiche richiedono ora valutazioni approfondite del rischio climatico, analisi di scenario e obblighi di disclosure per i portafogli immobiliari, con orizzonti temporali di 10–30 anni e l’utilizzo di proiezioni climatiche avanzate.

Alle aziende non basta più riferire i rischi: devono dimostrare concretamente di gestirli in modo proattivo. Anche gli investitori stanno cambiando rotta, privilegiando portafogli allineati a target scientifici e a piani credibili di mitigazione del rischio. Gli asset che non rispettano questi standard rischiano sanzioni economiche, perdita di reputazione e esclusione dal mercato. La Tassonomia dell’Unione Europea è un pilastro del framework per la finanza sostenibile dell’UE: guida i flussi di capitale verso attività economiche coerenti con il Green Deal europeo e l’obiettivo della neutralità climatica entro il 2050. Fornisce criteri chiari per aiutare gli investitori a evitare il greenwashing e a valutare correttamente i rischi climatici.

Le imprese sono ora obbligate a comunicare informazioni sui rischi fisici utilizzando proiezioni climatiche di alta qualità, in conformità con i regolamenti di supporto e gli atti delegati previsti dalla normativa europea.

La buona notizia: se i rischi sono reali, lo sono anche le soluzioni

Con l’aumento della frequenza e dell’intensità degli eventi climatici estremi, è ormai evidente che l’assicurazione da sola non basta più per proteggere il valore degli asset immobiliari. Per garantire la resilienza di portafoglio, è necessario un approccio strategico e integrato alla gestione del rischio climatico fisico.

La piattaforma di sostenibilità completa di Deepki supporta i proprietari di asset immobiliari nella gestione del rischio attraverso analisi basate sui dati, nel miglioramento della performance finanziaria degli immobili e nella conformità con le normative ESG e le richieste degli investitori. Deepki è certificata ISAE 3000 Type 2, una garanzia di affidabilità e tracciabilità del processo di raccolta e validazione dei dati, con standard qualitativi comparabili a quelli del reporting finanziario.

Un elemento chiave della piattaforma è la soluzione Climate Resilience, progettata per mitigare i rischi fisici legati al clima attraverso l’analisi avanzata dell’esposizione e della vulnerabilità. Questa funzionalità consente di valutare in modo semplice ed efficace il grado di esposizione e vulnerabilità di interi portafogli immobiliari rispetto ai rischi climatici. Supporta i team di Asset & Risk Management nell’individuare rischi e opportunità legati al cambiamento climatico, in linea con le richieste della Tassonomia UE.

Grazie alla combinazione di dati geospaziali sui rischi ambientali, analisi predittive basate su AI e una consolidata competenza sulla sostenibilità, la piattaforma offre insight azionabili su tre dimensioni fondamentali:

1. Esposizione: dove si trovano gli asset più a rischio? Deepki mappa l’esposizione agli eventi climatici (inondazioni, ondate di calore, siccità, incendi) con dati ad alta risoluzione geolocalizzati.
2. Vulnerabilità: quanto è vulnerabile ogni edificio? Valutando caratteristiche fisiche, materiali costruttivi, età e stato manutentivo, Deepki modella il livello di vulnerabilità di ciascun immobile.
3. Pianificazione della resilienza: quali interventi generano il miglior ritorno? Gli esperti Deepki suggeriscono strategie di adattamento, dai miglioramenti strutturali agli interventi energetici, e permettono di monitorare l’impatto e il ROI nel tempo.

Impatto reale: il caso di Ream SGR

La sfida della gestione del rischio climatico si complica ulteriormente per i clienti con portafogli ampi e articolati, dove monitorare e valutare i rischi associati a ciascun asset può diventare estremamente complesso. È qui che entra in gioco Deepki.

La piattaforma permette di aggregare e rendere visibili tutte le informazioni rilevanti sui rischi fisici e di transizione legati agli asset. Successivamente, vengono proposte azioni concrete per mitigare questi rischi, con un approccio strutturato e basato su responsabilità operative e tracciabilità. La possibilità di aggiornare rapidamente le valutazioni consente alle aziende di adattarsi tempestivamente all’evoluzione del contesto normativo, climatico e di mercato.

Un esempio concreto è quello di Ream SGR, società leader nella gestione di investimenti immobiliari, che ha scelto Deepki per monitorare i rischi climatici e migliorare le proprie performance di sostenibilità. Da quando ha adottato la piattaforma, Ream SGR ha automatizzato la raccolta dei dati su tutto il portafoglio, migliorato i punteggi GRESB e attuato misure mirate di mitigazione del rischio — proteggendo il valore degli asset nel lungo periodo e la fiducia degli investitori.

“Con la piattaforma Deepki abbiamo la possibilità di raccogliere e digitalizzare tutti i dati dei nostri immobili – dalle performance energetiche alle emissioni climalteranti – e di valutare i rischi fisici e di transizione.”–  Head of Compliance & Risk Management and Anti Money Laundering, Ream SGR

Rendere la resilienza una prassi quotidiana

É ormai evidente: il rischio climatico non è più un rischio “non finanziario”. È un rischio concreto e finanziario a tutti gli effetti, e deve essere trattato come tale. Per i player del real estate, ciò significa integrare la resilienza climatica nelle decisioni quotidiane, nei processi di allocazione del capitale e nei modelli di governance.

Significa anche un cambio di paradigma: passare da una logica reattiva a una preventiva, puntare sulla creazione di valore a lungo termine invece che su soluzioni temporanee, sostituire l’approssimazione con strategie fondate sui dati.

In Deepki, crediamo nel potenziale del settore immobiliare e lo supportiamo fornendo gli strumenti necessari per costruire resilienza. Perché gli edifici non si adattano da soli: sono le persone a guidare il cambiamento. E in un mercato in cui l’inazione ha costi crescenti, l’azione è l’unico investimento davvero sicuro.

Approfondisci il tema dell’adattamento climatico nel real estate

I nostri piani d’azione includono un’ampia gamma di interventi: installazione di barriere anti-allagamento, utilizzo di materiali resistenti al calore, miglioramento dei sistemi di drenaggio, riduzione delle emissioni operative. Ma anche soluzioni più immediate e accessibili, come:l’adozione dell’illuminazione LED, l’installazione di pannelli solari.

Una sfida centrale per i proprietari di portafoglio è concentrare risorse e attenzione sugli asset più a rischio. Questo richiede consapevolezza e intenzionalità: comprendere come allineare i premi assicurativi ai dati di rischio reali e collaborare con gli assicuratori per dimostrare strategie di mitigazione credibili.

Se costruire resilienza contro i rischi fisici di oggi è fondamentale, investire nella mitigazione è altrettanto essenziale. Adattamento e mitigazione devono andare di pari passo: per proteggere gli asset oggi, e ridurre l’impatto del clima domani.

Il momento di agire è adesso

Il settore immobiliare si trova all’incrocio di due forze potenti: cambiamento climatico e mercati finanziari. La prima sta accelerando. La seconda sta osservando.

Che tu stia gestendo un portafoglio da 10 miliardi di euro o un singolo immobile, la posta in gioco è la stessa: proteggere i tuoi asset o rischiare di perderli. Con l’aumento dei costi assicurativi, l’intensificarsi del controllo normativo e le crescenti aspettative degli investitori, ora è il momento di passare dalla consapevolezza all’azione.

La domanda non è se il rischio climatico influenzi il tuo portafoglio, ma quanto sei pronto a adattarti, proteggere il valore e cogliere le nuove opportunità.