Deepki ha lanzado nuevas publicaciones que ofrecen más información a los actores del sector inmobiliario sobre el rendimiento medioambiental del mercado inmobiliario europeo.

En todo el mundo, la normativa ESG no solo evoluciona rápidamente, sino que también se multiplica cada año a medida que nos acercamos al objetivo de 2030 establecido por el Acuerdo de París. Para hacer frente a estos nuevos requisitos, los principales actores inmobiliarios parecen carecer de estándares de mercado con los que comparar sus propias puntuaciones y analizar su rendimiento. Esta necesidad concreta ha empujado a Deepki a avanzar más rápido en la evolución de su índice ESG, lanzado por primera vez en noviembre de 2022 en colaboración con IEIF. Recientemente, Deepki ha publicado dos nuevas referencias en su índice ESG con la esperanza de ayudar a los actores del sector inmobiliario a obtener una imagen clara del rendimiento medioambiental de sus activos.

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El Índice ESG ha recibido el apoyo adicional del German Sustainable Building Council (DGNB) y de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) y es ahora una herramienta reconocida a nivel europeo. Representa el primer índice europeo que mide los resultados ESG del sector inmobiliario a partir de datos de consumo real. El índice contendrá ahora tres puntos de referencia: el consumo de energía primaria, el consumo de energía final y las emisiones de CO₂eq. Estos puntos de referencia proporcionan valores para la media, el 15% superior y el 30% superior de los activos con mejores resultados, clasificados por tipología y país. Deepki y sus partners están convencidos de que los nuevos valores ayudarán a los actores inmobiliarios a entender en qué punto se encuentran en el esfuerzo del sector por alcanzar el cero neto.

Hablemos de datos

Con una metodología estandarizada, el índice ESG proporciona a inquilinos, propietarios  y property managers una clara visión de la situación actual del sector inmobiliario en el camino hacia el cero neto, así como una referencia con la que medir el rendimiento de sus propios activos. El índice ESG se calcula a partir de la base de datos de Deepki de más de 400.000 activos con datos de consumo energético de 50 países. Deepki es capaz de publicar información detallada sobre el rendimiento ESG del sector por tipo de activo (oficinas, retail, residencial, logística, sanidad, hoteles) y ubicación (Reino Unido, Francia, Alemania, Italia, España, Benelux, Europa). Además, gracias a la capacidad de recopilar datos reales y automatizados, el Índice ESG puede ofrecer una calidad de datos sin precedentes en Europa.

A partir de ahora el índice proporcionará valores para el consumo final de energía, así como una estimación de las emisiones de carbono en términos de CO₂eq. El consumo de energía primaria (EP) mide la demanda de energía, mientras que el consumo de energía final (EF) se refiere a la energía consumida tal y como se carga en una factura energética. La energía final se convierte en energía primaria gracias a un coeficiente nacional de combinación energética, y a continuación se determinan las emisiones equivalentes de CO₂ utilizando una base de datos oficial de factores de emisión.

Deepki ha desarrollado una metodología robusta para llevar a cabo la evaluación comparativa ESG. Más allá de la metodología, Deepki es una compañía SaaS con una amplia base de datos europea; la empresa monitoriza el consumo de energía de unos  400.000 edificios. La calidad de la base de datos se basa en la recopilación de datos brutos derivados directamente de la fuente. A través de la plataforma SaaS Deepki Ready™, Deepki es capaz de automáticamente recopilar datos de los edificios que monitoriza, evitando el error humano que puede existir al declarar los datos de consumo.

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Los propios datos en bruto pasan por un control de calidad en el que eligen unos 30.000 activos con los mejores datos para formar un grupo de control, teniendo en cuenta diferentes tipologías y sub-tipología de activos de 6 países distintos. El objetivo de estos cálculos es ayudar a aquellos en la industria a cumplir con éxito los requisitos reglamentarios de presentación, juzgar su rendimiento en relación con el de sus pares, y comprender mejor los datos de consumo de energía en el sector inmobiliario.

“RICS comparte el deseo de reunir a todo el mercado en torno a indicadores comunes para guiar mejor al sector inmobiliario hacia el cero neto de forma coherente y transparente. En este sentido, el Índice ESG es un paso importante hacia la creación de una referencia común. Esperamos continuar nuestra cooperación con Deepki y otros actores de la industria sobre la base de normas comunes, como nuestra International Building Operation Standard (IBOS), y mediante la creación y difusión de conocimientos de la industria a través de nuestro World Built Environment Forum (WBEF)”.

Sander Scheurwater, Head of Public Affairs, Americas, Europe, Middle East & Africa, en RICS

Controles de calidad

Deepki recopila los datos reales de consumo de los edificios recogiendo automáticamente las facturas de los proveedores o directamente a través de una conexión en su base de datos, lo que garantiza la calidad de los datos y su trazabilidad a lo largo de todo el proceso de cálculo. Esta capacidad de recopilar datos reales y rastrearlos hasta su origen convierte a Deepki en el único actor que no ignora el origen y contexto de los datos analizados. Esto le permite realizar más controles que cualquier otra iniciativa, pero también mejorar la pertinencia y precisión de otros controles. Por ejemplo, al recoger los datos contador por contador y contar con la experiencia de los property managers movilizados en su aplicación, Deepki se asegura de recoger los datos de consumo de calefacción.

El control de calidad del pipe, dada la amplitud de la base de datos de Deepki, nos permite tener una calidad perfecta y construir una muestra representativa fiable del mercado inmobiliario europeo. Lo que el pipe garantiza incluye, pero no se limita a; el consumo de energía de calefacción, la completitud mensual de los datos para la duración anual, asegurando que la recogida de datos no disminuye más de un 60%, y la representatividad (asegurando que la tipología se ajusta a las normas nacionales de referencia).

Supuestos metodológicos

Deepki cuenta con algunos de los científicos de datos más cualificados que han sido capaces de construir una metodología innovadora con un verdadero enfoque científico, por lo que puede estar seguro de que nuestros expertos ESG/inmobiliarios han tenido en consideración muchas cuentas para garantizar un enfoque científico de calidad que existen entre bastidores.

Con el fin de ayudar adecuadamente a los actores del sector inmobiliario, Deepki es consciente de que el índice debe ser (y es) utilizado para comparar un activo con otro, por lo que la inclinación a favor de los activos más grandes no habrían reflejado adecuadamente el objetivo de la Taxonomía de la UE de destacar los activos con mejor rendimiento. Para ayudar a identificar hacia dónde redirigir el flujo de inversión, Deepki ha decidido controlar ciertas medidas para garantizar que la evaluación sea coherente con un enfoque basado en activos:

Sobre tipologías de edificios

Hacer la transición hacia un mundo empresarial sostenible significa afrontar los retos juntos. Para garantizar la transparencia y cumplimiento cuando se trata de las puntuaciones ESG, se requiere más información de las compañías para asegurar que se aplican los pasos y medidas adecuados. La metodología fundamental de Deepki permite analizar el rendimiento energético de todo el mercado inmobiliario a nivel europeo, adaptándose a estos rápidos cambios en los requisitos normativos y proporcionando la información necesaria para evaluar con precisión el cumplimiento de los activos, incluso cuando surgen problemas por falta de información.

Esto es posible gracias a la capacidad de recopilación de datos de Deepki, que lleva funcionando casi 9 años. Pero también es posible gracias a la diversidad de los clientes de Deepki, que incluye tanto inversores como inquilinos (por ejemplo, cadenas de supermercados), a través de los cuales es posible acceder a datos de consumo de todo el edificio para las tipologías más complicadas. Las tipologías de edificios se refieren a la categorización de edificios según sus características esenciales, funciones y tamaño. El índice ESG de Deepki se compone de seis tipologías de edificios diferentes en que se divide clásicamente la industria, incluyendo:

1. Oficinas
2. Retail
3. Hoteles
4. Residencial
5. Logística
6. Sanidad

Deepki conoce las características precisas de los edificios. Disponemos de un registro de más de 60 sub-tipos de edificios lo que nos permite tener una clasificación precisa de cada activo que monitorizamos. A continuación, agregamos estas “micro-tipologías” en “macro-tipologías”. Para las tipologías más complejas (por ejemplo, retail) hemos definido un conjunto de claves para las sub-tipologías de acuerdo con referencias públicas sobre la estructura nacional de los parques de edificios nacionales con el fin de representar la verdadera descomposición del sector. La taxonomía de la UE sólo requiere la división de dos grandes categorías: edificios residenciales y no residenciales. Deepki es actualmente la única empresa que es capaz de producir datos más precisos sobre las distintas macro-tipologías. También tiene en cuenta las sub-tipologías, proporcionando una distribución más precisa al mercado.

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Imagen 1: El rendimiento de cada activo puede destacarse mediante una curva de distribución que muestra la disposición de los activos según su nivel de rendimiento de energía primaria (kWh/sqm/year) y de emisiones equivalentes a CO2 (kgCO2/sqm/year).

La amplia documentación de datos dentro de la plataforma SaaS permite a Deepki garantizar que la tipología logística, por ejemplo, es precisa a ambos lados de sus divisiones de micro-tipología que pueden encontrarse en el mercado, como almacenes frigoríficos o secos. Disponer de los datos de las micro-tipologías es una gran ventaja para la precisión que aporta el índice de Deepki. Por ejemplo, la micro-tipología “logística” se compone de las micro-tipologías de almacenes tanto frigoríficos como secos, pero no todas las micro-tipologías existentes dentro de las macro-tipologías producen el mismo perfil de consumo – los almacenes frigoríficos y secos son bastante diferentes. Por lo tanto, el índice ESG ha sido diseñado para ser coherente con la Taxonomía de la UE, pero también considera las micro-tipologías como factores importantes para obtener estadísticas fiables y garantizar una comprensión más precisa del rendimiento del mercado más allá de las tipologías residenciales o no residenciales.

“DGNB» ve este índice como una oportunidad para que los actores del sector inmobiliario evalúen y se comparen con un punto de referencia basado en datos reales y comprueben su alineación con la Taxonomía de la UE. Esto es especialmente útil ya que aún no es posible determinar el grado EPCs.”

Seema Issar, In-Use Buildings & Sustainable Finance Manager ent The German Sustainable Building Council (DGNB)

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Consumo de energía – Una perspectiva más profunda

Actualmente, la taxonomía de la UE exige a los actores del sector inmobiliario que declaren sus puntuaciones ESG en términos de consumo de energía primaria. El índice de Deepki permite traducir las diferentes combinaciones energéticas de los países europeos en un estándar común para que los inversores puedan analizar adecuadamente su rendimiento en comparación con otros países. Examinando el tipo de energía consumida (electricidad, gas, nuclear, etc.) se distinguen las empresas con mejores resultados. La primera versión de nuestro índice reflejaba la Taxonomía de la UE, publicando el consumo de energía primaria. Ahora nos complace anunciar que el Índice ESG de Deepki publica referencias en consumo de energía final, consumo de energía primaria y emisiones de CO₂eq.

Dado que el índice ESG se basa en datos de consumo real (que es, por tanto, de energía final), los umbrales de energía primaria y CO₂eq derivan de un proceso de conversión de datos. Deepki conoce el mix energético de cada edificio (a nivel de contador), lo que hace posible asociar los mix energéticos a la distribución del rendimiento energético. Esto permite a Deepki hacer una conversión relevante y precisa antes de calcular cualquier umbral – sobre esta base, se utilizan factores de conversión para cada fuente de energía. Utilizamos factores de emisión reconocidos internacionalmente (es decir, de la AIE) y factores de energía primaria de los registros nacionales. Para los resultados de CO₂eq, Deepki realiza una conversión basada en la ubicación que cubre el alcance 1 y 2.

¿Por qué es importante esta nueva adición? En pocas palabras, el rendimiento energético y el rendimiento en materia de emisiones no son lo mismo. Obtener una imagen más amplia del consumo energético de un edificio es darse cuenta de las diferentes huellas de carbono de la combinación energética dada. Considerar el consumo final de energía permite un análisis más profundo del rendimiento energético de un edificio concreto. Al examinar la información detallada de cada edificio (de la que disponemos a través de nuestra plataforma), podemos evaluar el consumo típico con la combinación energética típica asociada; para disponer de un análisis multidimensional en energía primaria, energía final y CO₂eq.

El incentivo detrás de la recopilación de este tipo de datos es acceder a los valores de la combinación energética de diferentes edificios para que nuestra metodología pueda ser representativa de estas tipologías y sus combinaciones energéticas específicas. Por ejemplo, en Francia, la mayoría de los edificios residenciales consumen gas, mientras que las oficinas suelen consumir electricidad. Sin estos valores específicos, nuestro índice ESG no podría publicar en energía primaria/ CO₂. 

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Más información sobre la actualización de CO₂ y energía final

Mediante la recopilación automática de datos, Deepki Ready™ centraliza los datos ESG en un único lugar, proyecta el rendimiento futuro, prevé los gastos de capital y agiliza los informes de cumplimiento para ayudarle a gestionar su cartera de activos. Nuestro Índice ESG permite a los principales actores del sector inmobiliario evaluar el rendimiento de sus activos utilizando una herramienta de medición precisa con la intención de ayudar al sector a priorizar las acciones necesarias y ayudar a la presentación de informes en términos de normativa. Aunque el índice ESG da una medida del rendimiento de la industria en términos de las tipologías más genéricas (que coinciden con la estructura y las divisiones del mercado), también ofrecemos una evaluación más detallada activo por activo a través de los servicios de asesoramiento proporcionados por Deepki.

“Al hacer público el índice, estamos ofreciendo una oportunidad única para el mercado inmobiliario europeo, no solo para ayudar a los actores del sector inmobiliario a evaluar su cartera, sino también fomentar el diálogo con otras organizaciones con el objetivo de converger y establecer una metodología común”.

Vincent Bryant, CEO y co-founder de Deepki, y Emmanuel Blanchet, COO y co-founder de Deepki

Con esta segunda publicación, Deepki, IEIF, DGNB y RICS buscan fomentar el diálogo sobre la importancia de tener un marco de referencia tanto para la eficiencia energética como para las emisiones de carbono a nivel nacional y europeo, que sea de utilidad para todos los profesionales del sector.

Para ayudarle a entender cómo estos nuevos valores adicionales pueden ser utilizados como una herramienta para promover su estrategia ESG, Deepki ha organizado un webinar con Fabrizio Varriale from RICS y Théo Caillierez Castaing Senior ESG consultant en Deepki.

¡Descargue la grabación en el siguiente enlace!