Dans les coulisses de la nouvelle publication de l’Index ESG

Maya Fink
Date13 avril 2023

Deepki vient de publier deux nouveaux benchmarks/indicateurs de performance. Ils permettent aux acteurs du secteur immobilier de mieux comprendre la performance environnementale de leurs actifs situés en Europe. Les réglementations ESG évoluent rapidement partout dans le monde. Elles se multiplient également à l’approche de l’objectif de 2030 fixé par l’Accord de Paris. Pour respecter ces nouvelles exigences, les acteurs de l’immobilier ont besoin de référentiels sur lesquels s’appuyer pour analyser leurs performances. Ce besoin majeur a poussé Deepki à accélérer l’évolution de l’Index ESG, publié initialement en novembre 2022 en partenariat avec l’IEIF. Deepki a ainsi publié deux nouveaux benchmarks dans l’Index ESG dédiés à la performance énergétique et carbone du secteur en Europe afin d’aider les acteurs de l’immobilier à comprendre la performance de leurs bâtiments et à répondre aux enjeux de la taxonomie européenne.

En savoir plus : Comment s’aligner avec la taxonomie ?

L’Index ESG a reçu le soutien du Conseil allemand de la construction durable (DGNB) et de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Il est maintenant un outil reconnu au niveau européen puisqu’il est le premier index en Europe qui mesure la performance ESG de l’immobilier à partir de données de consommation réelles. L’Index contient désormais trois indicateurs de référence : 

  • consommation d’énergie primaire ;
  • consommation d’énergie finale ;
  • et émissions de CO₂eq

Ces benchmarks fournissent  la moyenne, les 15 % et les 30 % d’actifs avec les valeurs plus performantes, classés par typologie et par pays. Deepki et ses partenaires sont convaincus que ces nouvelles valeurs aideront les acteurs de l’immobilier à comprendre où ils se situent dans les efforts globaux pour atteindre l’objectif net zero.

Parlons des données

Avec une méthodologie standardisée, l’Index ESG fourni aux occupants, propriétaires et gestionnaires immobiliers non seulement une vision claire de la situation actuelle du secteur immobilier, mais aussi une référence pour mesurer la performance de leurs propres actifs. En collectant automatiquement de la donnée réelle sur plus de 400 000 actifs dans 52 pays, Deepki est en mesure de partager une connaissance fine de la performance énergétique et de l’empreinte carbone du secteur de l’immobilier en fonction des typologies d’actifs (bureau, commerce, résidentiel, logistique, santé, hôtel) et de leur localisation (France, Grande-Bretagne, Allemagne, Italie, Espagne, Benelux, Europe). Publié et actualisé annuellement, ce référentiel entend être le miroir fidèle de la structure du marché européen et de ses évolutions systémiques. Grâce à sa capacité à collecter des données réelles et automatiques, l’Index ESG est en mesure d’offrir une qualité de données inégalée en Europe.

L’Index fournit désormais également des valeurs pour la consommation d’énergie finale, ainsi qu’une estimation des émissions de carbone en termes de CO2eq. La consommation d’énergie primaire (EP) mesure la demande totale d’énergie domestique, tandis que la consommation d’énergie finale (EF) fait référence à l’énergie consommée telle qu’elle est chargée sur une facture d’énergie. L’énergie finale est convertie en énergie primaire grâce à un coefficient de mix énergétique national, puis les émissions d’équivalent CO₂ sont déterminées à partir d’une base de données officielle de facteurs d’émission.

Grâce à la plateforme SaaS Deepki Ready™, Deepki est en mesure de collecter automatiquement les données des bâtiments qu’elle surveille, évitant ainsi l’erreur humaine qui peut exister lors de la déclaration des données de consommation. 

En savoir plus : Collecte des données existantes : adoptez une méthodologie pragmatique

Le contrôle de qualité des données

Pour la construction de l’Index ESG, les données brutes font l’objet de plusieurs contrôles de qualité : environ 30 000 actifs avec les meilleures données sont pour l’instant retenus pour former un groupe de contrôle, en tenant compte des différentes typologies et sous-typologies d’actifs de 6 pays différents. L’objectif de ces calculs est d’aider les acteurs du secteur à répondre avec succès à la Taxonomie Européenne, à comparer leur performance entre pairs et à mieux comprendre les données de consommation d’énergie du secteur en général.

« La RICS partage la même volonté de rassembler l’ensemble du marché autour d’indicateurs communs avec plus de cohérence et de transparence afin de guider le secteur immobilier vers la neutralité carbone. En cela, l’Index ESG est un grand pas en avant vers la création d’un cadre de référence harmonisé. Nous sommes impatients de poursuivre notre collaboration avec Deepki et d’autres acteurs du secteur sur la base d’indicateurs communs tels que notre International Building Operation Standard (IBOS) et à travers la recherche et le partage de connaissance, comme lors du World Build Environment Forum (WBEF). ».

Sander Scheurwater, Head of Public Affairs, Americas, Europe, Middle East & Africa, chez RICS

Contrôles de qualité

Deepki traite les données de consommation réelle des bâtiments de ses clients en collectant automatiquement les factures de leurs fournisseurs ou en se connectant directement à leurs bases de données. Ces méthodes garantissent la qualité des données et leur traçabilité tout au long du processus des calculs. Cette capacité à collecter des données réelles et à remonter à leur source fait de Deepki le seul acteur à être conscient du contexte et des origines des données analysées. Cela permet de faire davantage de contrôle de qualité par rapport à toute autre initiative, mais aussi d’améliorer la pertinence et la précision des autres contrôles de qualité. Par exemple, Deepki s’assure de collecter les données de consommation de chauffage en collectant les données compteur par compteur, et en mobilisant l’expertise des gestionnaires immobiliers sur sa plateforme.

Grâce à la base de données de Deepki, les différents contrôles qualité permettent d’avoir une qualité d’échantillonnage optimale et de mettre en place une représentation fiable du marché immobilier européen. Après contrôle, les actifs retenus sont ceux avec leur  consommation d’énergie de chauffage connue, les données de consommation mensuelles connues sur l’ensemble d’une année, l’assurance que la consommation d’énergie ne diminue pas de plus de 60 % sur la période mesurée, et la représentativité (en s’assurant que la typologie soit conforme aux normes de référence nationales).

Les hypothèses méthodologiques derrière l’Index ESG

L’équipe de Data Scientists / R&D de Deepki a mis en place une méthodologie de pointe avec une véritable approche scientifique, permettant de refléter au mieux la réalité du marché immobilier européen. 

Afin d’aider au mieux les acteurs de l’immobilier, Deepki considère que l’Index ESG doit servir de référentiel pour comparer un actif à un autre. En effet, les biais en faveur des actifs les plus grands n’auraient pas correctement reflété l’objectif de la taxonomie européenne de mettre en évidence les actifs les plus performants. Pour aider à identifier où rediriger les flux d’investissement, Deepki a décidé de partir de 4 hypothèses méthodologiques pour s’assurer que l’évaluation est cohérente avec une approche basée sur les actifs :

À propos des typologies de bâtiments

Opérer la transition vers un monde plus durable passe par plus de transparence. Pour garantir la conformité des entreprises aux objectifs ESG, de plus en plus d’informations sont requises de la part des entreprises pour assurer que les étapes et mesures appropriées sont en place. La méthodologie de Deepki permet l’analyse de la performance énergétique de l’ensemble du marché immobilier européen, en s’adaptant aux changements rapides des exigences réglementaires et en fournissant les informations nécessaires pour évaluer avec précision la conformité des actifs – même en l’absence de données de consommation.

Cela est  rendu possible grâce àr l’expertise dans la collecte de données et la diversité du portefeuille de clients de Deepki, composé aussi bien d’investisseurs  que d’occupants (ex : supermarchés, centres commerciaux). ll est en effet possible d’accéder aux données de consommation d’une grande diversité de bâtiments, même ceux aux typologies les plus complexes. Les typologies de bâtiments font référence à l’agrégation des bâtiments en fonction de leurs caractéristiques essentielles, de leurs fonctions et de leur taille. L’Index ESG de Deepki est composé des six typologies de bâtiments différentes qui sont classiquement divisées au sein de l’industrie, y compris ;

  1. Bureaux
  2. Retail
  3. Hôtels
  4. Résidentiel
  5. Logistique
  6. Santé

60 sous-catégories d’actifs comme échantillon de base

Deepki connaît les caractéristiques précises de ces typologies, car ce sont au départ plus de 60 sous-catégories d’actifs qui constituent l’échantillon servant de base à l’Index ESG. Deepki agrège ensuite ces « micro-typologies » en « macro-typologies ». Pour les plus complexes (ex : retail), Deepki a défini une mesure clé d’agrégation des sous-typologies en accord avec les références publiques sur la structure du parc immobilier national afin de représenter au mieux la composition du secteur. La Taxonomie Européenne demande en effet la division entre deux grandes catégories ; bâtiments résidentiels et non résidentiels. Deepki est actuellement la seule entreprise capable de produire des données plus précises sur ces différentes macro-typologies. Il prend également en compte les sous-typologies, fournissant la distribution la plus précise du marché.

En savoir plus sur les prochains grands thèmes de la taxonomie de l’UE : biodiversité, déchets, eau, pollution

Image 1 : La courbe de distribution des actifs montre la disposition des actifs en fonction de leur niveau de performance énergétique primaire (kWh/m²/an) et des émissions CO2 équivalent (kgCO2/m²/an).

La base de données de Deepki Ready™

La large base de données de la plateforme SaaS Deepki Ready™ permet notamment de garantir que la typologie « logistique » est suffisamment précise pour les divisions de micro-typologie disponibles sur le marché, comme les entrepôts froids ou secs. Avoir ces données disponibles est un avantage majeur qui confirme la précision de l’index ESG de Deepki. Par exemple, la macro typologie « logistique » est composée des micro-typologies des entrepôts secs et froids, mais toutes les micro-typologies qui existent dans les macro-typologies n’ont pas le même profil de consommation. Par exemple, les entrepôts froids et secs ont des besoins différents. Si l’Index ESG a été conçu pour être cohérent avec la taxonomie de l’UE, il considère également les micro-typologies pour garantir des statistiques fiables et assurer une compréhension plus précise des performances du marché au-delà des typologies résidentielles ou non résidentielles.

« La DGNB voit cet indice comme une opportunité pour les acteurs immobiliers de s’évaluer et de se comparer à une référence basée sur des données réelles et de vérifier leur alignement avec la taxonomie de l’UE. Ceci est particulièrement utile car il n’est pas encore possible de déterminer le grade EPC ».

Seema Issar, In-Use Buildings & Sustainable Finance Manager chez le German Sustainable Building Council (DGNB)

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Un regard plus précis sur la consommation d’énergie

La taxonomie européenne oblige actuellement les acteurs immobiliers à déclarer leurs performances ESG en termes de consommation d’énergie primaire. L’Index ESG de Deepki permet de traduire différents mix énergétiques en Europe en une norme commune afin que les investisseurs puissent analyser correctement leurs performances par rapport à d’autres pays. L’examen des différents types d’énergie (électricité, gaz, nucléaire, etc.) permet de distinguer les entreprises les plus performantes de l’industrie.La première publication de l’Index se concentrait sur la consommation d’énergie primaire afin de s’aligner avec la taxonomie européenne. Désormais, il établit des références en matière de consommation d’énergie finale, de consommation d’énergie primaire et d’émissions de CO2eq.

Image 2 : Une courbe de répartition montre les performances de deux micro typologies d’actifs différentes en fonction de la consommation d’énergie primaire.
Image 3 : Une courbe de répartition montre les performances de deux micro typologies d’actifs différentes en fonction des émissions de CO2eq.

L’Index ESG étant basé sur des données de consommation réelles en énergie finale, les benchmarks en énergie primaire et CO2eq sont donc calculés selon des méthodes de conversion rigoureuses. Deepki connaît le mix énergétique de chaque bâtiment (au niveau des compteurs), ce qui permet d’associer les mix énergétiques à la distribution de la performance énergétique. Deepki peut ainsi faire une conversion pertinente et précise avant de calculer les seuils. De cette façon, des facteurs de conversion peuvent être utilisés pour chaque source d’énergie. Nous utilisons des facteurs d’émission mondialement reconnus (c.-à-d. IEA) et des facteurs d’énergie primaire provenant des registres nationaux. Pour les résultats CO2eq, Deepki effectue une conversion basée sur la localisation couvrant les scopes 1 et 2.

L’importance des nouvelles publications de l’Index ESG

Pourquoi ces nouvelles publications sont-elles importantes ? La performance énergétique d’un actif et les émissions de CO2 générées par son utilisation sont deux choses différentes. Obtenir une vision plus précise que la simple consommation d’énergie d’un bâtiment aide à se rendre compte des émissions de CO2 générées suivant le mix énergétique choisi. La prise en compte de la consommation d’énergie finale permet également une analyse plus concrète de la performance énergétique d’un bâtiment spécifique.

En examinant les informations détaillées de chaque bâtiment individuel (disponibles via la plateforme Deepki Ready™), cela donne l’opportunité d’évaluer sa consommation typique selon le mix énergétique associé – pour avoir une analyse multidimensionnelle en énergie primaire, énergie finale, et CO2eq. L’intérêt de collecter ce type de données est d’accéder au détail  du mix énergétique des différents bâtiments afin que l’Index soit le plus représentatif de ces typologies et de leurs mix énergétiques spécifiques. Par exemple, en France, la plupart des bâtiments résidentiels consomment du gaz, alors que les bureaux sont plus susceptibles de consommer de l’électricité. Sans ces valeurs spécifiques, l’Index ESG ne pourrait pas être publié en énergie primaire et en équivalent CO2.

Aller plus loin : Un Index ESG pour le secteur immobilier qui arrive juste à temps

Plus d’informations sur les nouvelles publications en énergie finale et équivalent CO2 de l’ESG Index

L’Index ESG donne une mesure de la performance de l’industrie au niveau de grandes typologies d’actifs (qui coïncident avec la structure et les divisions du marché). Deepki offre également une évaluation des actifs à un niveau de granularité plus précis grâce à sa plateforme et ses services de conseil. Grâce à la collection automatique, Deepki Ready™ centralise les données ESG en un seul endroit. La plateforme projette les performances futures, prévoit les dépenses d’investissement et rationalise les rapports de conformité pour vous aider à gérer votre portefeuille d’actifs. L’Index ESG permet aux acteurs du secteur immobilier d’évaluer la performance de leurs actifs à l’aide d’un outil de mesure précis. Tout ceci dans le but d’aider l’industrie à prioriser les actions nécessaires et d’aider au reporting réglementaire. Découvrez le site dédié à l’Index ESG : https://index-esg.com/fr/

« En rendant cet index librement accessible, nous offrons une opportunité unique au marché immobilier européen, non seulement en aidant les acteurs de l’immobilier à évaluer la performance de leurs actifs, mais aussi en encourageant le dialogue avec d’autres institutions afin d’établir une méthodologie commune ».

Vincent Bryant, CEO & co-fondateur de Deepki, et Emmanuel Blanchet, COO & co-fondateur de Deepki

Avec cette deuxième publication, Deepki, IEIF, DGNB et RICS souhaitent ouvrir le dialogue sur l’importance d’avoir un cadre de référence pour l’efficacité énergétique et les émissions de carbone au niveau national et européen, qui sera utile à tous les professionnels de l’industrie.

Vous voulez comprendre comment ces nouvelles valeurs additionnelles peuvent être utilisées comme un outil pour faire avancer votre stratégie ESG ? Deepki a organisé un webinaire avec Fabrizio Varriale de RICS et Théo Caillierez Castaing, Senior ESG consultant, chez Deepki. Télécharger le replay en cliquant ci-dessous !