Der ESG Index: Ein Blick hinter die Kulissen 

Die Immobilienbranche spielt zweifelsohne bei der Debatte um Klimaziele eine zentrale Rolle. Weltweit werden immer mehr ESG-Vorschriften für Immobilien, sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien, eingeführt und weiterentwickelt um die im Pariser Abkommen für 2030 festgelegten Ziele zur CO2-Reduktion zu erreichen. Es scheint den großen Immobilienunternehmen jedoch an Marktstandards zu fehlen, anhand derer sie ihre Werte vergleichen und ihre Leistung analysieren können. Deswegen hat Deepki, der weltweit führende Anbieter von ESG- und Data-Intelligence-Lösungen im Immobilienbereich, die Entwicklung seines ESG-Index vorangetrieben. Der Index wurde erstmals im November 2022 in Zusammenarbeit mit dem IEIF eingeführt wurde und erwies sich als wertvolle Informationsquelle für die Immobilienbranche. Daher hat Deepki zwei weitere Benchmarks in seinen ESG-Index aufgenommen, die Immobilienakteure dabei unterstützen, ein klareres Bild von der ESG-Performance ihrer Assets zu gewinnen.

Der ESG-Index wird von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) und der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) begleitet und ist ein anerkanntes Tool auf europäischer Ebene. Es handelt sich um die erste europäische Benchmark, die ESG-Leistung von Immobilien anhand von realen Verbrauchsdaten misst. Der Index enthält drei Benchmarks: Primärenergieverbrauch, Endenergieverbrauch und CO₂eq-Emissionen. Diese Benchmarks liefern – aufgeschlüsselt nach Land und Gebäudetyp – Werte für den Durchschnitt, die Top 15 % und die Top 30 % der leistungsstärksten Assets. Deepki und seine Kooperationspartner sind davon überzeugt, dass es den Akteuren im Immobiliensektor mit Hilfe dieser neuen Werte leichter fallen wird, zu verstehen, wo sie innerhalb des Sektors im Hinblick auf die Erreichung von Klimaneutralität stehen. 

Reden wir über Daten

Mit einer standardisierten Methodik bietet der ESG-Index den Nutzern, Eigentümern und Verwaltern von Immobilien eine klare Übersicht über den aktuellen Stand des Immobiliensektors. Zudem ist er eine Referenz, an der die Leistung der eigenen Immobilien gemessen werden kann. Der ESG-Index wird auf der Grundlage der Deepki-Datenbank mit über 400.000 Immobilien und Energieverbrauchsdaten aus 50 Ländern berechnet. Deepki ist in der Lage, detaillierte Einblicke in die ESG-Leistung innerhalb der Branche nach Asset-Typ (Büro, Einzelhandel, Wohnen, Logistik, Gesundheitswesen, Hotels) und Standort (Großbritannien, Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien, Benelux, Europa) zu geben. Dank der Fähigkeit, automatisch Verbrauchsdaten zu sammeln, bietet der ESG-Index eine Datenqualität, die in Europa ihresgleichen sucht. 

Der Index liefert inzwischen auch Werte für den Endenergieverbrauch sowie eine Schätzung der CO₂-Emissionen als CO₂-Äquivalenzwert. Der Primärenergieverbrauch (PE) misst den gesamten inländischen Energiebedarf der Haushalte, während sich der Endenergieverbrauch (FE) auf den in den Abrechnungen ausgewiesenen Verbrauch bezieht. Die Endenergie wird mit Hilfe eines nationalen Energiemix-Koeffizienten in Primärenergie umgerechnet, und die CO₂-Äquivalent-Emissionen werden anschließend anhand einer offiziellen Datenbank mit Emissionsfaktoren ermittelt.

 _{Abbildung 1: Eine zuverlässige Methodik hinter den ESG-Indexwerten}

Die Deepki SaaS Plattform

Deepki hat eine zuverlässige Methodik zur Durchführung des ESG-Benchmarks entwickelt. Außerdem verfügt Deepki als „Software as a Service“ (SaaS) Unternehmen über eine umfangreiche europäische Datenbank. Beobachtet wird der Energieverbrauch von rund 400.000 Immobilien. Die Qualität der Datenbank beruht auf der Sammlung von Rohdaten, die direkt von der jeweiligen Immobilie stammen. Über die Deepkis SaaS-Plattform sind Immobilienakteure in der Lage, die Daten der beobachteten Immobilien automatisch zu erfassen und so menschliche Fehler zu vermeiden, die bei der Angabe von Verbrauchsdaten auftreten können.

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Die Rohdaten selbst werden einer Qualitätsprüfung unterzogen, bei der etwa 30.000 Assets mit den zuverlässigsten Daten als Kontrollgruppe ausgewählt werden. Dabei werden verschiedene Asset-Typen und Sub-Typen aus sechs verschiedenen Ländern berücksichtigt. Ziel ist es, Immobilienunternehmen dabei zu helfen, die gesetzlichen Anforderungen an die Berichterstattung zu erfüllen, ihre Leistung im Vergleich zu anderen Unternehmen zu beurteilen und die Energieverbrauchsdaten von Immobilien besser zu verstehen.

„Die RICS befürwortet den Gedanken, den gesamten Markt anhand gemeinsamer Indikatoren zusammenzuführen, um den Immobiliensektor dank einer konsistenten und transparenten Grundlage besser in Richtung Klimaneutralität zu führen. In dieser Hinsicht ist der ESG-Index ein wichtiger Schritt zur Schaffung einer allgemeinen Referenz. Wir freuen uns darauf, unsere Zusammenarbeit mit Deepki und anderen Akteuren der Branche auf Grundlage gemeinsamer Standards wie dem International Building Operation Standard (IBOS) und durch die Schaffung und Verbreitung von Branchenwissen durch unser World Built Environment Forum (WBEF) fortzusetzen.“

Sander Scheurwater, Head of Public Affairs, Americas, Europe, Middle East & Africa, bei RICS

Qualitätsprüfungen

Deepki aggregiert die tatsächlichen Verbrauchsdaten von Immobilien durch eine automatisierte Auswertung der Rechnungen von Lieferanten oder direkt über eine Verbindung zu deren Datenbanken. Dies stellt die Qualität der Daten und ihre Rückverfolgbarkeit während des gesamten Berechnungsprozesses sicher. Diese Fähigkeit, reale Daten zu sammeln und diese zurückverfolgen zu können, macht Deepki zum einzigen Anbieter, der die Herkunft und den Kontext der analysierten Daten nachvollziehen kann. So ist Deepki in der Lage, mehr Qualitätskontrollen durchzuführen als andere Anbieter. Zudem verbessert dieser Ansatz die Aussagekraft und Genauigkeit anderer Prüfungen. Indem Deepki beispielsweise Zählerdaten einzeln erfasst und das Fachwissen der Property Manager integriert, wird sichergestellt, dass die Wärmeverbrauchsdaten erfasst werden.

Angesichts der umfassenden Deepki-Datenbank können wir durch systematische Qualitätskontrolle eine einwandfreie Datenqualität gewährleisten und eine zuverlässige, repräsentative Stichprobe des europäischen Immobilienmarktes erstellen.Im Rahmen der Qualitätskontrolle wird unter anderem der Energieverbrauch für Heizungszwecke und die Vollständigkeit der monatlichen Daten für die gesamte Jahresdauer ausgewertet. Dies stellt sicher, dass die Datenerhebungsrate nicht um mehr als 60 % abnimmt und die erforderliche Repräsentativität der Daten garantiert ist, sodass die Typologie mit den nationalen Referenzstandards übereinstimmt.

Methodische Grundlagen

Um einen wissenschaftlichen Ansatz für die Qualitätsprüfungen zu gewährleisten, haben die Experten von Deepki aus dem Bereich ESG und Immobilien eine hochmoderne Methodik mit wissenschaftlichen Ansatz entwickelt. 

Deepki ist sich bewusst, dass der Index zum Vergleich zwischen verschiedenen Vermögenswerten herangezogen werden muss (und auch wird)). Eine Verzerrung zugunsten größerer Vermögenswerte hätte das Ziel der EU-Taxonomie, die leistungsstärksten Vermögenswerte hervorzuheben, nicht angemessen widergespiegelt. Um zu ermitteln, wohin Investitionen umgelenkt werden sollen, hat Deepki beschlossen, spezifische Maßnahmen zu überwachen, um sicherzustellen, dass die Beurteilungen mit einem vermögensbasierten Ansatz übereinstimmt:

Gebäude-Typologie

Um den Übergang zu einer nachhaltigen Wirtschaftswelt zu bewältigen, müssen Herausforderungen gemeinsam angegangen werden. Es ist entscheidend, dass Unternehmen mehr Informationen bereitstellen, um Transparenz sowie die Einhaltung von ESG-Bewertungen zu gewährleisten, so dass die richtigen Schritte und Maßnahmen ergriffen werden können. Die von Deepki entwickelte Methodik ermöglicht die Analyse der Energiebilanz des gesamten Immobilienmarktes auf europäischer Ebene und berücksichtigt dabei auch kurzfristige Änderungen der regulatorischen Anforderungen. Das liefert die erforderlichen Informationen für eine genaue Bewertung hinsichtlich des Befolgens der Vorschriften – selbst wenn es zu Problemen mit fehlenden Informationen kommt.

Deepki ist dies möglich durch eine langjährige Erfassung der Daten seit fast zehn Jahren. Die Vielfalt der Kunden, zu denen sowohl Investoren als auch Immobiliennutzer wie beispielsweise Supermarktketten gehören, ermöglicht den Zugriff zu Verbrauchsdaten für alle Gebäudetypen. Unter Gebäudetypologie versteht man die Kategorisierung von Immobilien nach ihren wesentlichen Merkmalen, Funktionen und Größe. Der Deepki ESG Index umfasst die sechs gängigsten Gebäudetypen der Branche:

• Büro
• Einzelhandel
• Hotel
• Wohnen
• Logistik
• Gesundheitsimmobilien

Deepki kennt die Eigenschaften von Gebäuden sehr gut, da ein Register mit mehr als 60 Gebäudetypen vorliegt. Diese „Mikrotypologien“ werden dann zu „Makrotypologien“ gruppiert. Für die komplexesten Typen (z. B. Einzelhandel) wurde ein Schlüssel für die Aggregation der Subtypologien definiert, der mit öffentlichen Referenzen über die Struktur des nationalen Gebäudebestands übereinstimmt, um die tatsächliche Verteilung des Sektors darzustellen. 

Die EU-Taxonomie verlangt eine Unterteilung in zwei Hauptkategorien: Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Deepki ist derzeit das einzige Unternehmen, welches in der Lage ist, genauere Daten über die verschiedenen Makrotypologien zu erstellen. Dabei werden auch die Subtypologien berücksichtigt, wodurch eine genauere Verteilung auf dem Markt möglich ist.

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Grafik 1: Die Leistung jeder Immobilie kann mit Hilfe einer Verteilungskurve verdeutlicht werden. Diese zeigt die Verteilung der Immobilien nach ihrer Primärenergieeffizienz (kWh/qm/Jahr) und ihren CO₂-Äquivalent-Emissionen (kgCO₂/qm/Jahr).

Dank der umfassenden Datenerfassung innerhalb der SaaS-Plattform kann Deepki gewährleisten, dass beispielsweise auch die Typologie Logistik im Bereich Mikrotypologie präzise Informationen liefert: So setzt sich beispielsweise die Makrotypologie „Logistik“ aus den Mikrotypologien Trocken- und Kühlhalle zusammen. Dennoch ergeben nicht alle Mikrotypologien innerhalb der Makrotypologien das gleiche Verbrauchsprofil (Kühl- und Trockenhallen sind sehr unterschiedlich). Daher wurde der ESG-Index so konzipiert, dass er mit der EU-Taxonomie übereinstimmt. Die Mikrotypologien werden als wichtige Faktoren berücksichtigt, um verlässliche Statistiken zu erhalten und ein besseres Verständnis der Marktleistungen über Wohn- oder Nichtwohngebäudetypologien hinaus zu gewährleisten. Die Verfügbarkeit der Daten der Mikrotypologien ist ein großer Vorteil für die Genauigkeit des Index.

„Die DGNB sieht den Index als eine Möglichkeit für Immobilienakteure, sich anhand eines auf realen Daten basierenden Benchmarks zu messen und zu vergleichen und ihre Übereinstimmung mit der EU-Taxonomie zu überprüfen. Dies ist besonders hilfreich, da es derzeit keine Möglichkeit gibt, das EPC-Rating (Rating der Energieeffizienz) zu ermitteln.”

Seema Issar, In-Use Buildings & Sustainable Finance Manager bei Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB)

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Energieverbrauch im Fokus: Ein tieferer Einblick

Die EU-Taxonomie erfordert derzeit, dass Immobilienakteure ihre ESG-Bewertungen in Bezug auf den Primärenergieverbrauch angeben. Der Index von Deepki ermöglicht es, die unterschiedlichen Energiemixe der europäischen Länder in einen gemeinsamen Standard zu übersetzen. Dadurch können Investoren ihre Leistung mit anderen Ländern vergleichen und analysieren. Die Betrachtung der unterschiedlichen Energieträger (Strom, Gas, Kernenergie usw.) erlaubt eine Unterscheidung zwischen Unternehmen, die eine hohe Leistung aufweisen. Die erste Veröffentlichung des ESG-Index spiegelte die EU-Taxonomie wider und umfasste den Primärenergieverbrauch. Mit dem neuesten ESG-Index von Deepki wurde zudem eine Benchmark für den Endenergieverbrauch, den Primärenergieverbrauch und die CO₂-Äquivalent-Emissionen veröffentlicht.

Grafik 2: Die Verteilungskurve zeigt die Leistung von zwei verschiedenen Gebäudetypen in Bezug auf den Primärenergieverbrauch

Grafik 3: Die Verteilungskurve zeigt, wie wichtig die Betrachtung der Leistung von zwei verschiedenen Gebäudetypen in Bezug auf die CO₂eq-Emissionen ist

Durch die Verwendung von realen Verbrauchsdaten (Endenergie) als Grundlage für den ESG-Index werden die Schwellenwerte für Primärenergie und CO₂eq durch einen Datenumwandlungsprozess abgeleitet. Deepki verfügt über detaillierte Kenntnisse des Energiemixes jeder Immobilie auf Zählerebene, was es ermöglicht, den Energiemix mit der Verteilung der Energieleistung zu verknüpfen. Auf dieser Grundlage kann Deepki vor der Berechnung der Schwellenwerte eine präzise und relevante Umrechnung vornehmen, bei der Umrechnungsfaktoren für jede Energiequelle verwendet werden. Darüber hinaus greift Deepki auf international anerkannte Emissionsfaktoren (z. B. IEA) und Primärenergiefaktoren aus nationalen Registern zurück. Im Hinblick auf die CO₂eq-Ergebnisse führt Deepki eine standortbezogene Umrechnung durch, die Scope 1 und 2 abdeckt.

Warum ist dieser neue Hinweis wichtig? Einfach ausgedrückt, Energieleistung und Emissionsleistung sind nicht dasselbe. Um ein vollständigeres Bild des Energieverbrauchs einer Immobilie zu erhalten, ist es entscheidend, den unterschiedlichen CO₂-Fußabdruck des jeweiligen Energiemixes zu berücksichtigen. Die Betrachtung des Endenergieverbrauchs ermöglicht eine tiefergehende Analyse der Energieleistung einer bestimmten Immobilie. Durch die detaillierte Analyse der Energieverbrauchsdaten jeder einzelnen Immobilie, die über die umfassende Plattform von Deepki verfügbar sind, können wir den typischen Verbrauch mit dem entsprechenden Energiemix bewerten und eine mehrdimensionale Analyse in Bezug auf Primärenergie, Endenergie und CO₂eq durchführen. Der Grund für die Erhebung dieser Daten ist, Zugang zu den Energiemixwerten verschiedener Immobilien zu erhalten, damit die Methodik für diese Typen und ihre spezifischen Energiemixe repräsentativ ist. In Frankreich verbrauchen beispielsweise die meisten Wohngebäude Gas, während Büros eher Strom verbrauchen. Ohne diese spezifischen Werte wäre unser ESG-Index nicht in der Lage, Primärenergie/CO₂ zu veröffentlichen.

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Mehr zum CO₂– und Endenergie-Update

Mithilfe der automatischen Datenerfassung zentralisiert Deepkis Plattform ESG-Daten an einem einzigen Ort, prognostiziert die künftige Leistung, sagt Investitionsausgaben voraus und vereinfacht die Berichterstattung zur Einhaltung von Vorschriften, um Sie bei der Verwaltung Ihres Anlagenportfolios zu unterstützen. Der ESG-Index von Deepki ermöglicht es Immobilienunternehmen, die Leistung ihrer Assets mithilfe eines präzisen Messinstruments zu bewerten. Damit soll der Branche geholfen werden, die notwendigen Maßnahmen zu priorisieren und die Berichterstattung im Hinblick auf die Vorschriften zu erleichtern. Obwohl der ESG-Index ein Maß für die Leistung der Branche in Bezug auf die allgemeineren Typen liefert (die mit der Struktur und den Bereichen des Marktes übereinstimmen), bietet Deepki durch die  angebotenen Beratungsdienste auch eine genauere Bewertung der einzelnen Immobilien.

„Durch die Veröffentlichung dieses Index bieten wir dem europäischen Immobilienmarkt die Möglichkeit, nicht nur Immobilienakteure bei der Bewertung ihrer Portfolios zu unterstützen, sondern auch den Dialog mit anderen Organisationen zu fördern, um eine gemeinsame Methodik zu entwickeln. Dadurch wird eine einzigartige Gelegenheit geschaffen.“

Vincent Bryant, CEO and Co-Founder von Deepki, und Emmanuel Blanchet, Co-Founder von Deepki

Mit dieser zweiten Veröffentlichung wollen Deepki, IEIF, DGNB und RICS den Dialog über die Bedeutung eines Referenzrahmens für Energieeffizienz und CO₂-Emissionen auf nationaler und europäischer Ebene fördern, der allen Experten in der Branche von Nutzen sein wird.