Accelerare la decarbonizzazione con interventi di retrofit guidati dai dati

Durante l’Expo Real 2024, Deepki ha riunito un gruppo di esperti del settore per discutere di come i proprietari e gli investitori immobiliari possano migliorare le loro strategie ESG sfruttando gli insight data-driven per prendere decisioni di retrofitting informate.

L’obiettivo era quello di esplorare come la tecnologia possa consentire ai professionisti del settore immobiliare di sfruttare appieno il potenziale dei loro dati, consentendo loro di prendere decisioni informate che migliorino le prestazioni ambientali e che portino a una serie di benefici, dalla riduzione dei costi operativi all’aumento del valore degli asset e a un migliore accesso al capitale.

La sessione, divisa in due parti, è iniziata con un’interessante presentazione di Philippe Parlange, Chief Client Officer di Deepki, che ha illustrato le sfide della decarbonizzazione del settore immobiliare. È seguita una tavola rotonda condotta da Raphaël Sedlitzky, Head of Client Delivery di Deepki, DACH, con la partecipazione degli esperti di Catella, HIH Invest, Manova Partners e Real I.S. Group. I relatori hanno condiviso le loro esperienze nella valutazione del ROI degli investimenti di retrofitting e nello sviluppo di strategie per raggiungere gli obiettivi net-zero.

Questo articolo raccoglie gli spunti critici di questa coinvolgente discussione, con l’obiettivo di ispirare i professionisti del settore immobiliare a migliorare le loro strategie ESG e ad accelerare il viaggio verso un futuro sostenibile.

Una sfida complicata (Introduzione di Philippe Parlange)

L’importanza della decarbonizzazione del settore immobiliare è innegabile. Tuttavia, il percorso verso lo net-zero  è irto di sfide.

Per quanto riguarda la decarbonizzazione, i riflettori sono puntati sul settore immobiliare, in quanto le autorità di regolamentazione e gli investitori richiedono trasparenza. Le società immobiliari sono chiamate a rendere noto il loro impatto ambientale e a delineare piani concreti per un futuro più verde. Mentre la pressione sale, è chiaro che è necessario un approccio strategico per navigare in questo panorama in evoluzione. Le aziende devono pianificare attentamente e dare priorità ai loro sforzi di decarbonizzazione per evitare sprechi di investimenti e garantire un’allocazione efficiente delle risorse, massimizzando l’impatto.

In secondo luogo, dobbiamo considerare che la portata stessa del compito è scoraggiante. Non è una novità che i portafogli immobiliari siano vasti e diversificati. È quasi sempre stato così. Comprendono una miriade di tipi di asset e di proprietà da considerare quando si valuta, si pianifica e si mette in atto una strategia di decarbonizzazione. Con numerosi stakeholder coinvolti, tra cui investitori, asset manager, gestori di immobili, ingegneri e revisori, processi snelli e comunicazioni efficaci sono fondamentali per il successo degli sforzi di decarbonizzazione.

Dobbiamo affrontare la scarsità di risorse a diversi livelli. Il retrofitting degli edifici richiede ingenti investimenti di capitale e, anche se il settore è ottimista sulla ripresa del mercato, è sempre più difficile ottenere finanziamenti. Inoltre, gli esperti in ESG non sono dietro l’angolo. C’è un’attenzione significativa all’aggiornamento e alla riqualificazione delle risorse esistenti nel settore immobiliare attraverso l’apprendimento continuo, le certificazioni e le certificazione professionali per ottenere risultati più immediati e d’impatto. Infine, c’è scarsità nella produzione di attrezzature, poiché gran parte del settore si sta affrettando ad affrontare contemporaneamente la decarbonizzazione. Per massimizzare l’impatto, è necessaria un’attenta definizione delle priorità degli investimenti e delle azioni per superare questi vincoli di risorse.

Uno studio condotto da Deepki nel 2024, che ha coinvolto i principali gestori europei di immobili commerciali che supervisionano un patrimonio di 240 miliardi di dollari, rivela una minaccia incombente. Nove intervistati su dieci prevedono che almeno il 20% dei loro portafogli diventerà un patrimonio stranded entro i prossimi tre anni a causa dell’inefficienza energetica. Sebbene il settore riconosca l’urgente necessità di investimenti, i vincoli temporali e la carenza di professionisti qualificati pongono ostacoli significativi al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità energetica.

Per affrontare queste sfide, è essenziale un approccio strategico. I tradizionali approcci bottom-up, che prevedono la valutazione dei singoli asset, possono richiedere molto tempo e risultare inefficienti. Una strategia più efficace consiste nel combinare le metodologie top-down e bottom-up. È analizzando inizialmente il portafoglio da un alto livello che è possibile identificare le opportunità di maggiore impatto e allocare le risorse di conseguenza.

Proposta di approccio

La necessità di decarbonizzare il patrimonio costruito ha accelerato il mercato e, per raggiungere questa missione impegnativa, la definizione delle priorità non è negoziabile. Attraverso la valutazione delle esperienze dei suoi clienti, Deepki ha identificato due esigenze significative del settore per avere successo: un cambiamento critico nei processi e nella pianificazione della decarbonizzazione, nonché nuovi strumenti e competenze. Approfondiamo questi aspetti.

Un cambiamento nell’approccio

La sostenibilità non è solo raccogliere nuovi dati, ma è diventata un cambiamento fondamentale nel modo di operare del settore immobiliare. Richiede una nuova mentalità, nuovi processi e la mobilitazione delle risorse umane. Storicamente, il settore immobiliare ha adottato un approccio bottom-up all’ESG. Questo comporta audit energetici a livello di asset, l’analisi di ogni singolo immobile e la proposta di piani di investimento. Questi piani vengono poi consolidati a livello di portafoglio.

Deepki propone un approccio ibrido top-down/bottom-up, partendo da un’analisi del portafoglio di alto livello per identificare le opportunità di decarbonizzazione e simulare gli impatti potenziali. Ciò consentirà di pianificare e dare priorità agli asset e alle azioni. Solo in seguito vengono condotte valutazioni fisiche dettagliate a livello di asset

Focus su nuovi strumenti

Costruire un piano per la decarbonizzazione può essere complesso. Per semplificare questo processo, le organizzazioni hanno bisogno di una piattaforma centralizzata per la vasta quantità di dati e  che fornisca strumenti per valutare l’impatto delle diverse azioni sull’intero portafoglio. Questi strumenti utilizzano un catalogo di azioni, ciascuna con un CapEx definito, consentendo di prendere decisioni informate.

Una piattaforma che centralizza i vostri dati, compresi gli strumenti di pianificazione della decarbonizzazione che sfruttano un catalogo di azioni con i relativi costi di investimento. In questo modo, è possibile eseguire azioni diverse per ogni asset e dimensionarne l’impatto sull’intero portafoglio.

Tuttavia, questo deve essere combinato con la capacità di simulare l’impatto di queste azioni dal punto di vista del risparmio di CO2 su ogni asset. Deepki propone un modello di simulazione termica fisica alimentato dall’intelligenza artificiale che consente di inserire nel modello diverse caratteristiche degli asset, generando un piano d’azione con i relativi risparmi di CO2. Ad esempio, se si costruisce un piano con un’azione che modifica l’isolamento, il modello simulerà l’impatto in termini di consumo energetico ed emissioni di CO2, fornendo informazioni basate sui dati per guidare le decisioni.

L’obiettivo è trovare il giusto equilibrio tra una visione di alto livello (portafoglio) e la capacità del modello di elaborare altri tipi di input più specifici, come la geometria degli asset, per affinare la stima dei risparmi di CO2.

Ma questo è solo l’inizio. La pianificazione a livello di portafoglio è una cosa, anche con un piano d’azione dettagliato a livello di asset. In seguito, i piani dovranno essere perfezionati, potenzialmente convalidando l’implementazione delle azioni attraverso sopralluoghi agli asset effettuate da società di ingegneria. Per raggiungere gli obiettivi è necessario un monitoraggio puntuale  durante tutto il processo.

L’arte dell’implementazione

La tangibilità di nuovi processi e strumenti è fondamentale per comprendere l’impatto che possono avere. Durante il panel della sessione, la conversazione ha esplorato l‘applicazione pratica di questi concetti e il modo in cui diversi operatori del settore affrontano queste sfide in scenari reali per accelerare il viaggio verso il net zero. Il panel ha visto la partecipazione di Shauna Mehl, Responsabile ESG del Gruppo Catella; Ana Herbert, Senior Manager – ESG Technical Asset Manager di Manova/Macquarie; Iris Hagdorn, Responsabile ESG di HIH e David Klingberg, Direttore di Technical Asset Management. Di seguito riportiamo alcuni punti salienti.

1. Integrare l’ESG nelle strategie aziendali principali

Per promuovere una crescita sostenibile, le considerazioni ESG devono essere perfettamente integrate nei processi aziendali principali, anziché essere trattate come un’iniziativa isolata. Ciò significa integrare i piani di decarbonizzazione nei bilanci annuali e nelle strategie di investimento a lungo termine per massimizzare l’impatto complessivo delle iniziative di sostenibilità.

2. Sfruttare la tecnologia per accelerare la decarbonizzazione

Piattaforme centralizzate come quella di Deepki offrono strumenti preziosi per accelerare gli sforzi di decarbonizzazione. Queste piattaforme forniscono un catalogo completo di azioni di decarbonizzazione e consentono alle organizzazioni di simulare l’impatto di tali azioni sui singoli asset. Le organizzazioni possono prendere decisioni basate sui dati e ottimizzare le loro strategie di decarbonizzazione sfruttando la potenza dei modelli di simulazione fisica e termica

3. Promuovere la collaborazione per un successo sostenibile

Una comunicazione e una collaborazione efficienti sono indispensabili per il successo delle iniziative di decarbonizzazione. La trasparenza dei dati e la comprensione condivisa di obiettivi e strategie favoriscono un ambiente collaborativo che spinge all’innovazione e accelera i progressi.

I relatori hanno sottolineato il ruolo critico dei dati di alta qualità per un processo decisionale informato, sostenendo l’adozione diffusa dei contatori intelligenti.

Approfondisci: ll ruolo degli stakeholders nel garantire la qualità dei dati nel settore immobiliare

4.  Realizzare il valore a lungo termine della decarbonizzazione

Sebbene in questa fase sia difficile quantificare i ritorni monetari immediati sugli investimenti, i relatori hanno sottolineato il notevole potenziale di creazione di valore a lungo termine degli sforzi di decarbonizzazione. La riduzione dei costi energetici, la diminuzione delle imposte sulle emissioni di carbonio e il miglioramento della valutazione degli asset sono i principali benefici a lungo termine. I vantaggi a breve termine, come la riduzione dei consumi energetici e delle relative imposte, possono essere realizzati attraverso interventi strategici

5. In generale, dare priorità agli sforzi di decarbonizzazione

Data la limitatezza delle risorse, è fondamentale stabilire le priorità delle iniziative di decarbonizzazione. Si raccomanda un approccio equilibrato che combini una prospettiva a livello di portafoglio con analisi specifiche degli asset. Nel definire le priorità delle azioni si devono considerare fattori quali il ciclo di vita delle apparecchiature, i requisiti normativi e il capitale disponibile. Una chiara tabella di marcia è fondamentale per guidare l’attuazione delle strategie di decarbonizzazione e garantire il successo a lungo termine.

La piattaforma Deepki è stata progettata per integrare le considerazioni ESG nei processi aziendali principali e per promuovere la collaborazione tra gli stakeholder, accelerando in ultima analisi gli sforzi di decarbonizzazione dei clienti e il loro percorso verso gli obiettivi net-zero.